Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2024/659 K.2024/3286

Taraflar arasındaki alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince önceki kararda direnilerek davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Kararın taraf vekillerince temyiz edilmesi üzerine, Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 28.06.2022 tarihli ve 2020/(13)3-462 E., 2022/1034 K. sayılı kararı ile direnme kararı usul ve yasaya uygun bulunarak davacı vekilinin temyiz itirazlarının hukuki yarar yokluğundan reddine, davalı vekilin sair hususlara ilişkin temyiz itirazlarının incelenmesi amacıyla dosya Dairemize gönderilmiştir.

Dairece verilen 03.10.2023 tarihli ve 2023/2185 E., 2023/2484 K. sayılı ilamı ile Mahkeme kararının onanmasına karar verilmiştir.

Davalı vekili tarafından Dairece verilen kararın düzeltilmesi istenilmiş olmakla; kesinlik, süre ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, karar düzeltme dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; davalının inşa ettiği ... Sitesinin tanıtım broşürü ve reklam bilgilerine göre 182.000 m2 alan üzerine, içerisinde 26.000 m2 büyüklüğünde ...

Park'ın bulunacağı, sosyal tesis ve imkânlarla dolu olarak teslim edileceğinin vadedildiğini, müvekkilinin de bu taahhüde inanarak 23.05.2009 tarihli satış formunu imzalayarak 919.250,00 TL satış bedelini peşin olarak ödediğini, sonrasında taraflar arasında 08.06.2009 tarihinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin imzalandığını, sözleşme uyarınca konutun teslim tarihinin 30.06.2011 olduğunu ve teslimde gecikmenin 150 günden fazla sürmesi hâlinde satıcının satış bedelinin %1 i oranında cezai şartı her ay ödeyeceğinin kararlaştırıldığını,

davalının sırf cezai şartı ödememek için inşaat henüz tamamen bitmeden projedeki evleri teslim etmeye başladığını ancak yapılan teslimin hukuken geçerli olmadığı gibi sözleşme gereklerini taşımadığının İstanbul 1. Tüketici Mahkemesinin 2012/42 D.İş. sayılı dosyasıyla tespit edildiğini, tahdidi olmamak kaydıyla bu kapsamdaki eksik işler sayıldığında;

bağlantı yolları, köprü ve çevre düzenlemeleri gibi faaliyetlerin hâlen devam etmesi nedeniyle sitenin inşaat şantiyesi görünümü sergilediğini ve toz/görüntü kirliliği yaşandığını, sosyal tesis ve spor alanlarının, havuzların inşasının tamamlanarak faaliyete geçirilmediğini, alıcıların su aboneliklerinin yaptırılmadığını ve daha yüksek maliyetli şantiye suyu kullanmak durumunda bırakıldıklarını, taahhüt edilmesine rağmen meskenler arası ve blok giriş kapılarındaki interkom ve görüntüleme sistemleriyle otomatik kapı açma sisteminin kurulmadığını, güvenlik kabininin branda ile örtülerek basit ve çirkin bir görüntü yaratıldığını,

yatay bloklardaki tamir ve tadilatların tamamlanmaması nedeniyle site sakinlerinin toz, kir ve gürültüye maruz bırakıldığını, henüz tapu devri gerçekleşmemesine rağmen tapu harcı tahsil edildiğini, ağaçlandırma ve peyzajın tanıtıma uygun görsellikte yapılmadığını, Koru ve Göl etapları arasındaki bağlantı yolunun yapılmamış olması nedeniyle Koru etabındaki sosyal tesislerden Göl etabındaki sakinlerin istifade edemediğini, klima sistemlerinin çalıştırılmadığını, asansör ve yangın merdivenlerinin usulüne uygun imal ve monte edilmediğini, inşaat ve peyzajın tamamlanmamış olması nedeniyle haşere vb zararlıların ortaya çıktığını,

otoparkların ilgili yönetmeliğe aykırı imal edildiğini, evlere acil ikaz sisteminin kurulmadığını, ... Park isimli yaşam alanı henüz tamamlanmadığı gibi yapılan araştırmalarda belediyeye terk edilen yer üzerine yapıldığının sonradan anlaşıldığını, üstelik bu alanlar siteyle bir bütünmüş gibi lanse edilmesine rağmen gerçekte sosyal tesisler ile ...

Park arasında üç metreyi aşkın duvarlar örülerek site sakinlerinin yararlanma imkânının tümüyle ortadan kaldırıldığını, sosyal tesisler ve açık/kapalı havuzun da taahhüt edilenin aksine üyelik şartına bağlı olarak kullanıma sunulduğunu, Kule bölümlerinde yer alan tesisat katlarının projenin sonradan değiştirilmesi suretiyle bağımsız bölüm hâline getirilerek satıldığını, bu durumun diğer tüm sorunlarla birlikte taşınmazın değerinde azalmaya neden olduğunu ileri sürerek taşınmazın kanuna ve sözleşmeye aykırı şekilde teslim edildiğinin tespiti ile geç teslim nedeniyle aylık 9.192,50 TL üzerinden hesaplanacak cezai şartın ve ...

Park’ın kamuya ait alana inşa edilmesi ve tesisat katlarının meskene dönüştürülmesinden doğan değer kaybı ile plan proje ve taahhütlere aykırı ayıplı işler bedelinin de tespit edilerek müvekkiline ödenmesini, (davanın belirsiz alacak davası açıldığını belirtmek ve fazlaya ilişkin haklarını saklı tutmak suretiyle) bu doğrultuda 10.000,00 TL alacağın davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; cezai şart talebinin belirsiz alacak davası olarak ileri sürülmesinin usulsüz olduğunu, davanın bu şekilde açılmasında hukukî yarar bulunmadığını zira alacak iddiasının belirlenebilir nitelik taşıdığını, talep sonucunun açıkça kalem kalem yazılmamasının da hukuka aykırı olduğunu, müvekkilinin sözleşmeyle üstlendiği tüm edimlerini eksiksiz yerine getirerek konut teslim ettiğini, 19.12.2011 tarihinde yapılan teslim sırasında hiçbir ihtirazî kayıt sunmayan davacının ifaya ekli cezai şart mahiyetinde gecikme cezasını isteyemeyeceğini, satın alınan malda ayıp bulunmadığı gibi ayıp ihbarı koşulunun da yerine getirilmediğini,

teslim tutanağıyla davacının müvekkilini malî ve hukukî olarak ibra ettiğini açıkça bildirdiğini, davacıya ait konutun da içerisinde bulunduğu sitenin kısım kısım inşa edilecek olması nedeniyle satışın anahtar teslimi şeklinde yapılmadığını, inşaatların plana uygun şekilde devam ettiğini, bu nedenle ortak alan ve bazı bağımsız bölümlerin inşaatına devam edilmesinin eksik iş olarak sayılamayacağını, kaldı ki davacının iddiasına konu ortak alanların tümünün tamamlanarak teslim edildiğini, ...

Park’a ilişkin iddia yönünden sözleşmenin (3.a) maddesinde davacının projeye ait tapu kayıtlarını ve imar planını inceleyerek bilgi sahibi olduğunun açıkça gösterildiğini, yine (3.d) maddesinde taahhüdün sınırlarının çizildiğini ve site sakinlerinin kullandığı kamuya terk edilmiş alanların tanzimi, tertibi ve inşası yönünde hiçbir taahhüdün bulunmadığının açıkça belirtildiğini, ...

Park’ın imar mevzuatı uyarınca yeşil alan olarak bırakıldığını ve üzerine hiçbir tesisin yapılmasının vadedilmediğini, sosyal tesislerin ise 61 parsel üzerinde inşa edildiğini ve mülkiyetinin tümüyle siteye ait olduğunu ve sözleşmenin (12.g) maddesi gereği kulüp katılım payı olarak bu yerlere ait giderlerin ödeneceğinin belirlendiğini, tesisat katları konusunda da sözleşmenin (12.d) maddesinin açık olduğunu ve bu durumun davacı tarafça tazminat konusu yapılamayacağını, ara ve ana bağlantı yollarının, köprü ve alt geçitlerin yapı işlerinin Büyükşehir Belediyesine ait olduğunu,

bu inşaatların kamu alanı üzerinde Belediyenin tasarrufunda devam ettiğini, toz vs.den şikâyet ederek müvekkiline sorumluluk yüklenmeye çalışılmasının da iyi niyetle bağdaşmadığını savunarak davanın reddini istemiştir.

III. MAHKEME KARARI

Mahkemece, ...

Park olarak adlandırılan alan ile açık ve kapalı yüzme havuzu, restoran ve kafeterya, spor tesislerinin yer aldığı ve Kulüp Evi olarak adlandırılan alanların bitki ve ağaçlandırma ile birbirinden ayrılmış olduğu, açık yüzme havuzunun vadedildiği şekilde 900 m2 değil, yaklaşık 870 m2 alanlı olduğu ve havuz çevresinde tüketiciye aktarılan şekilde bir kumsalın bulunmadığı, suni malzemeden kaplanmış ve kumsal intibaı vermeyen bir alan yaratıldığı, göl ve koru etapları arasında yaya geçişinin bulunmadığı, göl etabı sakinlerinin;

koru etabında yer alan açık spor tesislerinden yararlanabilmek için koru etap güvenliğini geçmeleri gerektiği, bu tesislerden yararlanmalarının güçleştiği, ...

Projesi Etaplarının, araç yolları ile birbirlerinden ayrık durumda bulunduğu, açık otoparkın çocuk oyun alanına dönüştürüldüğü, interkom sistemi ile daireler arası görüntülü bir alt yapının ve otopark ve genel mekanları izlemek üzere kapalı devre kamera sisteminin kurulmadığı, tanıtım kataloğuna göre; toplam 26.000 m2 lik bir alanda yapılacağı vaat edilen ... Park’ın kamuya terk edilen 11.471,87 m2 lik bir alanda bulunduğu, ...

Park'tan ayrık şekilde inşa edilen sosyal tesislerin ise mülkiyeti davalıya ait (4.637,08 m2 yüzölçümlü) parsel üzerinde inşa edildiği, eksik iş olarak nitelendirilen bu hususların dava konusu taşınmazda 183.850,00 TL tutarında değer kaybı yarattığı, tesisat katının bağımsız bölüme dönüştürülmesi nedeniyle (arsa payının eksilmesi suretiyle) meydana gelen zararın ise 7.786,00 TL olduğunun bilirkişilerce tespit edildiği, davalının bu bedelden sorumlu olduğu,

bununla birlikte gecikme cezası istenemeyeceği gerekçesiyle davanın kısmen kabulüne, 807,50 TL’nin davalıdan tahsiline, fazlaya ilişkin (dava dilekçesinde aylık gecikme cezası olarak belirtilen) 9.192,50 TL yönünden davanın reddine karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Bozma Kararı

1. Mahkeme kararına karşı süresi içinde taraflarca temyiz yoluna başvurulmuştur.

2. Yargıtay (Kapatılan) 13. Hukuk Dairesinin 26.09.2018 tarihli ve 2016/27193 E., 2018/8387 K. sayılı ilamıyla; davacının tüm temyiz itirazları reddedilerek, davacının 08.06.2009 tarihinde satın aldığı dairenin 19.11.2011 tarihinde fiilen teslim edildiği, davacının satın aldığı bu taşınmazla ilgili ayıp ihbarını 27.03.2013 tarihinde davalıya gönderdiği ihtar ile bildirdiği, davacının dava dilekçesinde tanımladığı ve mahkemece bilirkişi raporu ile tespit edilen hususların açık ayıp olduğu, davalının bu ayıbı gizlemek için de herhangi bir hileye başvurmadığı,

davacının bu ayıplardan bağımsız bölümü satın ve teslim aldığı tarihte kolayca bilgi sahibi olabileceği, davacının teslim aldığı bağımsız bölüm nedeniyle, 4077 sayılı Kanun’un 4 üncü maddesi gereğince malın teslim tarihinden itibaren 30 gün içinde davalıya ayıp ihbarında bulunmadığı, hal böyle olunca, mahkemece davacının ortak alanlara ilişkin talepleri yönünden ayıp ihbarının süresinde yapılmadığından reddi gerektiği belirtilerek karar bozulmuştur.

B. Direnme ve Direnmeden Sonra Hukuk Genel Kurulu Kararı 1. Mahkemenin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla, önceki gerekçe tekrar edilmek suretiyle direnme kararı verilmiştir.

2. Karara karşı süresi içinde taraflarca temyiz isteminde bulunulmuştur.

3. Hukuk Genel Kurulunun 28.06.2022 tarihli ve 2020/(13)3-462 E., 2022/1034 K. sayılı kararıyla; davacı vekilinin temyiz itirazlarının hukuki yarar yokluğundan reddine, davalı vekilinin temyiz itirazları yönünden dava konusu iddiaların ayıba ilişkin ihbar koşuluna bağlı olmaksızın 818 sayılı Borçlar Kanunu'nun (818 sayılı Kanun) 125 inci maddesinde düzenlenen on yıllık genel zamanaşımı süresine tabi eksik ifa iddiası olarak değerlendirilmesi gerektiği, iddianın haklı olup olmadığı, tazminat koşullarının oluşup oluşmadığı, oluştuysa tazminatın ne şekilde hesaplanması gerektiği hususları ise Hukuk Genel Kurulunun incelemesi dışında olduğu,

bozma nedenine göre davalı vekilinin sair hususlara ilişkin temyiz itirazları incelenmediğinden bu konuda inceleme yapılmak üzere dosya Özel Daireye gönderilmesi gerektiği gerekçesiyle temyiz incelemesi yapılmak üzere dosyanın Daireye gönderilmesine karar verilmiştir.

4. Dairenin 03.10.2023 tarihli ve 2023/2185 E., 2023/2484 K. sayılı ilamıyla; Hukuk Genel Kurulunca dava konusu iddiaların ayıba ilişkin ihbar koşuluna bağlı olmaksızın 818 sayılı Kanun'un 125 inci maddesinde düzenlenen on yıllık genel zamanaşımı süresine tabi eksik ifa iddiası olarak değerlendirilmesi gerektiği hususunun belirlendiği, bu kapsamda alınan bilirkişi raporu ile tespit edilen eksikliklerin nispi metod yöntemine uygun olarak hesaplandığı belirtilerek, davalının temyiz itirazlarının reddi ile kararın onanmasına karar verilmiştir.

V. KARAR DÜZELTME

A. Karar Düzeltme Yoluna Başvuran

Dairenin yukarıda belirtilen kararına karşı, davalı vekili karar düzeltme isteminde bulunmuştur.

B. Karar Düzeltme Sebepleri

Davalı vekili; temyiz itirazlarının incelenmediğini, davacı iddialarının eksik ifaya ilişkin olduğunun belirtildiğini ancak somut inceleme ve yeterli gerekçelendirme yapılmadığını, onama kararının diğer davalardaki emsallere aykırılık oluşturduğunu, dava dilekçesindeki hususların açık ayıba ilişkin olduğunu, bilirkişi raporunda itirazların değerlendirilmediğini, raporun hatalı olduğunu ve eksik incelemeye dayandığını, davacıdan durumun gizlenmediğini, iddia edilen ortak yerlerin site duvarları içerisinde gösterilmediğini, taahhütte de bulunulmadığını,

park alanının ve havuzun site dışında özel mülkiyete konu alanda yapılacağının sözleşmede belirlendiğini, sosyal tesislerin belediyeye ait alanda yapılmadığını, kabul anlamına gelmemek üzere dava konusu taşınmazla ilgili olduğu iddia edilen ayıpların çıplak gözle ve basit bir muayene ile tespit edilebilecek nitelikte olduğunu, sözleşmede taahhüt edilen tüm işlerin yapıldığını, teslim tutanağının ihtirazı kayıt içermediğini, davacının davalıyı açıkça, gayri kabili rücu, kesin, mali ve hukuki olarak ibra ettiğini, sözleşmenin imzasından önce, projeye ait tüm planların, gayrimenkul kayıtları,

bağımsız bölümün içinde bulunduğu parsel ve parsel sınırlarının davacının incelemesine sunulduğunu, sözleşmenin ekine vaziyet planının eklendiğini, (3) ve (12) nci maddelerinde özel ve kamusal alanlardan ne şekilde faydalanılacağının da kararlaştırıldığını, davacıya bağımsız bölüm dışında bir mülkiyet nakli taahhüdü bulunmadığını, raporun hüküm kurmaya elverişli olmadığını belirterek, kararın düzeltilerek onanmasına karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık; eksik ifa nedeniyle bağımsız bölümde meydana gelen değer kaybının tahsili istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 04.02.1959 tarihli ve 21/9 sayılı ile 09.05.1960 tarihli ve 21/9 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararları.

3. Değerlendirme Karar düzeltme yoluyla incelenen kararda belirtilen gerekçelere, Hukuk Genel Kurulunca dava konusu iddiaların ayıba ilişkin ihbar koşuluna bağlı olmaksızın 818 sayılı Kanun'un 125 inci maddesinde düzenlenen on yıllık genel zamanaşımı süresine tabi eksik ifa iddiası olarak değerlendirilmesi gerektiği hususunun belirlenmiş olmasına, Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporu ile tespit edilen eksikliklerin ''nispi metod'' yöntemine uygun olarak hesaplanmış olmasına göre, davalı vekilinin karar düzeltme isteminin reddine karar vermek gerekmiştir.

VII. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Davalı vekilinin yerinde bulunmayan karar düzeltme isteminin REDDİNE,

Aşağıda yazılı para cezasının karar düzeltme isteyene yükletilmesine,