Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2024/760 K.2025/2131

Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davalı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 15.04.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir Belli edilen günde gelen davalı ... Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. vekili Avukat ... ... 'in sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saat 14.00'te Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili, müvekkilinin davalı ile imzaladığı 10.02.2014 tarihli harici Gayrimenkul Satış ve İnşaat Yapım Sözleşmesi

ile İstanbul İli, Esenyurt İlçesi, ... Mahallesi, 2945 Ada, 36 Parselde, A1 Blok, 131 nolu dairenin 219.260,00 TL bedel karşılığında satılması konusunda anlaştıklarını, müvekkilinin tüm ödemelerini yaptığını, sözleşmenin 3.1

maddesinde teslim tarihinin 10.08.2014 olduğunu, teslim tarihi üzerinden 47 aydan fazla bir süre geçmesine rağmen bağımsız bölümün teslim edilmediğini ileri sürerek; sözleşmenin iptali ile ödenen bedelin denkleştirici adalet prensibi gereğince dava tarihine kadar güncellenmesine ve ortaya çıkan bedelin dava tarihinden itibaren avans faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiş, 04.04.2021 tarihli dilekçesi ile talebini 630.984,52 TL'ye yükseltmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; davacı tarafa gecikme nedeni ile toplamda 5.559,81 TL ödeme yapıldığını, müvekkili şirketin elinde olmayan mücbir sebeplerden dolayı oluşan aksaklıklardan sorumlu tutulmaya çalışılmasının açıkça kötü niyetli olduğunu, İstanbul Büyükşehir Belediyesi ile Esenyurt Belediyesi arasındaki idari ve hukuki çatışmalardan dolayı ruhsatlarının iptal edilmesi nedeni ile çalışmalarını durdurmak zorunda kaldığını, avans faizi talep edilmesinin fahiş olduğunu savunarak davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında akdedilen sözleşmenin adi yazılı olduğu, geçerlilik şartı olan şekil şartlarına uygun olarak akdedilmediği, geçersiz sözleşmeye istinaden tarafların ifa etmiş olduğu edimleri sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde iade edilmesini talep edebilecekleri gerekçesiyle davanın kabulüne, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin hükümsüzlüğünün tespiti ile 630.934,52 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiş, karara karşı süresi içinde davalı vekilinin istinaf başvurusunda bulunduğu anlaşılmıştır.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacının satış bedelini ödemesine rağmen davalının sözleşme gereği edimini yerine getirmediği, buna göre sözleşmenin ifasının ve tesliminin mümkün olmadığı, davalı tarafça usulünce takas mahsup talebinde bulunulmadığı, davacı tarafça iade istemine konu bedelden davalı tarafın yaptığı ödemenin düşüldüğünü, dava dilekçesinde, davanın belirsiz alacak davası olarak açıldığı açıkça belirtildiği, 04.04.2021 tarihli dilekçesi ile talep miktarının belirlenmiş olduğu, bu talebin ıslah niteliğinde olmadığı,

dava tarihinden itibaren faiz yürütülebileceği, TTK'nın 19. maddesi gereğince davacı lehine avans faizi hükmedilebileceği gerekçesiyle davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı süresi içinde davalı vekilinin temyiz başvurusunda bulunduğu anlaşılmıştır.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili; müvekkili tarafından yapılan ödemenin güncellenmeden mahsup edilmesinin davacının sebepsiz zenginleşmesine sebep olduğunu, ayrıca davacı tarafa 1.041,00 TL taksit indirimi yapıldığını ve dolayısıyla davacının bu bedeli ödemediğini, buna rağmen ödendi varsayımıyla hesaplamalarda bulunan bilirkişi raporunun hükme esas alındığını, bilirkişi raporunda denkleştirici adalet ilkesine göre hatalı hesaplama yapıldığını, davacıya dava konusu olan alacak miktarı açıklattırılarak,

davasının tam dava olarak sürdürülmesi gerektiğini, kabul anlamına gelmemek kaydıyla ifanın imkansız hale geldiği tarihin tespit edilerek hesaplama yapılması gerekirken, dava tarihi itibariyle hesaplama yapıldığını, gecikmenin mücbir sebepten kaynaklandığına ilişkin beyanları saklı kalmak kaydıyla davacı tarafından dava konusu taşınmaz için ödenen bedelin denkleştirici adalet prensibi ile güncelleştirilmesi ve avans faizi ile tahsili talebinin açıkça sözleşme hükmüne aykırı olduğunu, dava kısmi dava olduğundan tüm bedele dava tarihinden itibaren faize hükmedilmesinin ve avans faizi işletilmesinin doğru olmadığını,

uyuşmazlık konusu projenin tamamlanmak üzere olduğunu, bu aşamadaki bir projede sözleşmenin ayakta tutulmasının hukukun ve hakkaniyetin gereği olduğunu ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, davacı ile davalı arasında imzalanan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine konu bağımsız bölümün tesliminin yapılmaması nedeniyle ödenen bedelin denkleştirici adalet ilkesi gereğince tahsili istemine ilişkindir.

Temyizen incelenen kararda; davacının ispatladığı ödemelerin denkleştirici adalet ilkesi gereğince güncellenmiş değerinin tespiti yönünden hükme esas alınan bilirkişi raporunun yeterli ve denetime elverişli olduğu, davalı tarafından "cezai şart" adı altında yapılan ödemenin taleple bağlı kalınarak mahsup edilmesinin yerinde olduğu, ifaya ekli cezai şartın denkleştirici adalet ilkesine göre güncellenmesinin mümkün olmadığı, davacı tüketici ile ticari amaçlarla hareket eden davalı şirket arasındaki ilişkinin ticari iş niteliğinde olduğu,

ticari işlerde avans faizi istenebileceği, dava belirsiz alacak davası olarak açılmış olup artırılan bedelin tamamına dava tarihinden itibaren faiz işletilmesinde usul ve kanuna aykırılık bulunmadığının anlaşılmasına göre davalının temyiz itirazlarının reddiyle usul ve kanuna uygun kararın onanması gerekmiştir.

VI. KARAR