Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2024/991 K.2025/311

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacılar vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacılar vekili; davalının Kuşadası'nda bulunan gayrimenkulü üzerine müvekkillerinin 68 adet villa yapması konusunda 10.09.2015 tarihli bir sözleşme yapıldığını, bilahare bu villaların belirlenen bedelle müvekkillerine satışını yapmayı kabul ve taahhüt eden davalının, müvekkillerine gereken tüm yasal işlemleri yapabilmeleri için Alaşehir 1. Noterliğince düzenlenen 14.09.2015 tarihli ve 10518 yevmiye nolu vekaletnameyi verdiğini, davalının verdiği vekaletname doğrultusunda müvekkilleri tarafından inşaata başlanmak üzere işlemlere başlandığını,

ancak taşınmazın 3. bir kişiye 11.12.2015 tarihinde satıldığını ve müvekkillerinin 17.11.2015 tarihinde vekaletten azlediklerini öğrendiklerini belirterek; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere, sözleşmeye dayanarak yaptıkları 265.000,00 TL harcama ve masrafların azil tarihinden, sözleşmedeki hükümlere göre ödenmesi gereken tazminatın 50.000 USD'ye ilişkin kısmının TL karşılığı olan 142.000,00 TL'nin davalının gayrimenkulü sattığı tarihten işleyen ticari faizi ile birlikte tahsilini istemiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; müvekkilinin, davacı tarafın dayandığı 10.09.2015 tarihli sözleşmeyi kabul etmediğini, sözleşmeyi kabul anlamına gelmemek kaydıyla, harici şekilde yapılan sözleşmenin geçersiz olduğunu, geçersiz sözleşmeye dayanarak cezai şart ve tazminat talebinde bulunulamayacağını, dilekçede ileri sürülen işlerin hiçbirinin gerçekleştirilmediğini, harcama yapılmadığını, vekaletname ve vekaletten azil işlemlerinin bir öneminin olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla.

10.09.2015 tarihli harici sözleşmenin geçersiz olması nedeniyle menfi zararın istenebilmesi için, davacı tarafından masraf yapılmış olması yeterli olmayıp, yapılan bu işlerden davalıların haklı bir neden olmaksızın yararlandığının davacı tarafından ispat edilmesinin şart olduğunu, bilirkişilerce hazırlanan ek raporda, tevhit ve ifraz işlemleri için sözleşmenin fesih tarihi olan 11.12.2015 tarihi itibariyle serbest piyasa rayiç bedelinin 40.000,00 TL olabileceğinin bildirildiği, davalı vekili tarafından sunulan 18.04.2023 tarihli belgelerde sözleşme örneklerinin yer aldığı,

resmi mercilere yapılan ödemelerde vergi dairesine yapılan 27.10.2015 tarihli 111,90 TL'lik damga vergisi ödemesinin bulunduğu, başkaca resmi mercilere yapılan ödeme bulunmadığı dikkate alındığında, davacı tarafça vergi dairesine yapılan 111,90 TL'lik ödeme dahil olmak üzere toplam 40.111,90 TL alacağa hak kazanıldığı, taraflar arasındaki sözleşme adi yazılı şekilde yapıldığından geçersiz olduğu, bu sözleşmenin fer'i hükümlerinden olan cezai şart hükmünün de geçersiz olacağı gerekçesiyle; davacının cezai şart isteminin reddine, davacının sebepsiz zenginleşmeye dayalı alacak isteminin kısmen kabulü ile,

40.111,90 TL'nın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan alınarak davacılara verilmesine, fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine, Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacı yanca, sözleşmenin ifası kapsamında taşınmaz için masraf yapıldığı (tesisat, mekanik tesisat, elektrik, betonarme, mimari proje çizimi, aplikasyon sözleşme gideri, emlakçı komisyon ücreti, tabela giderleri) iddiasının yasal delillerle ispat edilemediği,

taraflar arasında resmi yazılı şekilde yapılması gereken gayrimenkul satış sözleşmesi şekil şartı yokluğu nedeniyle geçersiz olduğundan cezai şart bedeline ilişkin hükmün de geçersiz olduğu gerekçesiyle, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

V.TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacılar vekili; hükme esas alınan bilirkişi raporunun eksik ve hatalı olduğunu, Mahkemenin 2022 yılında hükmettiği 32.500,00 TL'lik miktara ait karar kesinleşmiş olmasına rağmen son rapor ile kararda ve istinafın kararında bu hususun gözden kaçırıldığını, dosyaya ibraz edilen ve bizzat sözleşme ve vekalet konusuna giren proje çizim ücreti olarak rayiçlere göre az bile sayılan 50.000,00 TL'nin dikkate alınmadığını, yine sözleşmeye göre bu işlemin konusunu çevreye tanıtımı vs için 50.000,00 TL ödediğine ait belge ve tanıklıkların istinaf incelemesinde gözden kaçırıldığını ifade ederek; kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, geçersiz taşınmaz satış sözleşmesi kapsamında yapılan harcama/masraf giderlerinin sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca iadesi ile sözleşmede kararlaştırılan cezai şartın tahsili istemine ilişkindir.

1.Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, özellikle taraflar arasında imzalanan adi yazılı taşınmaz satışına ilişkin sözleşme geçersiz olduğundan cezai şart bedeline ilişkin hükmün de geçersiz olduğunun anlaşılmasına göre, davacılar vekilinin aşağıdaki paragrafının kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2.Taraflar arasında imzalanan 10.09.2015 tarihli adi yazılı taşınmaz satışına ilişkin sözleşme, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 706, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 237, 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26 ve 1512 sayılı Noterlik Kanunu'nun 60 ve 89. maddeleri uyarınca geçersizdir. Bu durumda taraflar, geçersiz sözleşmeye dayalı olarak birbirlerine verdiklerini, 6098 sayılı Kanun'un sebepsiz zenginleşmeden doğan borç ilişkilerini düzenleyen 77 ve devamı maddeleri çerçevesinde geri istemeleri mümkün olduğu gibi menfi zararlarını da diğer taraftan talep edebilirler. Esasen bu husus derece mahkemelerinin de kabulündedir.

3.Davacı tarafça sunulan; dava dışı Mimar ... tarafından imzalı 08.11.2022 tarihli belgede, dava konusu taşınmaz üzerine mimari proje çizim hizmet bedelinin 19.10.2015 tarihinde 50.000,00 TL olarak belirlendiği ve yapılan iş nedeniyle bu bedelin işveren ...'ndan alındığının yazıldığı, dava dışı Harita-Kadastro Mühendisi ... tarafından imzalı 01.11.2022 tarihli belgede ise, dava konusu parselde imar uygulama işlemi ve plankote haritalarının hazırlanması için 14.09.2015 tarihli sözleşme gereği ...'ndan 32.500,00 TL alındığı belirtilmiştir.

4. Hal böyle olunca, İlk Derece Mahkemesince, davacı tarafça sunulan belgelerin tamamının değerlendirilmesi ve sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmiş olması, usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.

VI. KARAR