Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2025/1091 K.2025/6342

Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davalılar vekilleri tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 23.12.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir. Belli edilen günde gelen davacılar vekili Avukat ... ile davalı ... vekili Avukat ...'ın sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saat 14.00'te Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacılar vekili; yurt dışında yaşayan müvekkillerinin kendisini müteahhit olarak tanıtan davalı ... önerisi üzerine 68.000 Dinar karşılığı olan 223.720 USD'ye Antalya İli .... mevkiinde bulunan evi ve arsayı satın aldığını, ancak daha sonra sözkonu evin imara aykırı olduğunu öğrendiklerini, davalının söz konusu taşınmazın yapı ruhsatının bulunduğu, tarihi nitelikte olduğu, konumunun çok yakında .... kadar işlek ve çekici hale geleceğini söyleyerek müvekkillerini evi satın almaları konusunda ikna ettiğini, davalının müvekkillerinin bilgisizliğinden (deneyimsizliğinden) faydalanarak fahiş miktarda bedel tahsil ettiğini ileri sürerek;

davalının müvekkillerinden tahsil ettiği fazla bedelden şimdilik kaydıyla 1.000 USD'nin müvekkillerine aynen, ödeme tarihlerinden itibaren 3095 sayılı Kanunun 4/a maddesi gereğince işletilecek faizi ile tazminine, aynen tazminin mümkün olmaması halinde fiili ödeme günündeki döviz artış kuru üzerinden ödeme tarihlerinden itibaren başlatılacak faizi ile müvekkillerine ödenmesine karar verilmesini talep etmiş; yargılama sırasında davalının vefat etmesi nedeniyle mirasçıları davaya dahil edilerek yargılamaya devam olunmuştur.

II. CEVAP

Dahili davalı ... vekili; davalı müvekkilinin mirasbırakanı olan ....'ın, tapuda adına kayıtlı taşınmazı davacılara sattığından sağlayıcı ve satıcı sıfatı bulunmadığını, davada asliye hukuk mahkemesinin görevli olduğunu, davacıların ödeme iddiasını ispat etmesi gerektiğini, gabin şartlarının dava konusu olay yönünden oluşmadığını, aşırı yararlanmanın objektif ve subjektif unsurlarının gerçekleşmediğini savunarak; davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davalıların murisi tarafından dava konusu dairenin satıldığı ve aynı zamanda restore edildiği gözetildiğinde davalı miras bırakanın satıcı ve davacıların tüketici konumunda oldukları, davalının elinde bulunan dava konusu taşınmazın değer tespitine ilişkin uzman raporunun davacılara verildiğine ilişkin bir belge sunulmadığı,

davacıların aşırı oransızlık durumunu, daha önce davalıdan ev satın alan başkaca yabancılarla iletişime geçmesi ve davacı avukata ulaşması üzerine ve en geç tespit raporunun tebliği ile öğrenmiş sayılmaları gerektiğinden dava açılması için 6098 sayılı Türk Borçlar Kanun'nun (6098 sayılı Kanun) 28/2 maddesinde öngörülen sürenin dolmadığının kabulü gerektiği, davacıların gabin iddiası yönünden objektif şart olarak dava konusu olay kapsamında davalılar murisinin davacılardan dava konusu dairenin ve arsanın satışı ve restoresi için 180.200 USD tahsil ettiği,

alınan kök ve ek raporlar doğrultusunda ise taşınmazın nihai değerinin 78.610,60 USD olarak hesaplandığı, edimler arasında oluşan bu oransızlığın Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre kabul edilen oranın (%25) üzerinde olduğu, subjektif şart olarak da davacıların Bahreyn vatandaşı olup, Türkçe bilmedikleri, Türkiye'deki ekonomi ve gayrimenkul piyasasına hakim olmadıkları, davalı yanın bu durumu bilerek bundan yararlanmak kastı ile hareket ettiği, davacıların yüksek okul mezunu olmalarının yapılan gayrimenkul alım satım sözleşmesine ilişkin deneyimleri bulunduğu yönünde bir karine teşkil etmediği,

bu kapsamda subjektif şart olan zarar görenin deneyimsizliği koşulunun da gerçekleştiğinin kabulü ile edimler arasında oluşan oransızlığın giderilmesi amacıyla 180.200USD - 78.610,60 USD=101.589,4 USD'nin davacılara iadesi gerektiği gerekçesiyle; ıslah dilekçesi de dikkate alınarak davanın kabulüne, 101.589,4 USD'nin 1.000 USD'si dava tarihinden, 100.589,4 USD'si ıslah tarihi olan 15/09/2022 tarihinden, 3095 sayılı yasanın 4/a maddesi gereği işleyecek faizi ile davalıdan tahsiline karar verilmiş; karara karşı davalılar vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuşlardır.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; ... ...'ın binaların inşaat restorasyon işiyle uğraştığı, dosya ekinde yer alan değişik iş dosyası içinde ... ...'ın Cimer'e yazdığı 06.04.2020 tarihli dilekçede restorasyon ve inşaat işleri yapmakta olduğunu beyan ettiği, bu şekilde yabancı ülke vatandaşlarına satış vb. şekillerde iş yaptığının tespit edildiği, buna göre taraflar arasındaki satış ilişkisinde davalının hizmet sağlayıcısı konumunda olup, davacıların ise tüketici sıfatına haiz bulunduğu,

denetime elverişli bilirkişi raporu kapsamında söz konusu taşınmazın tadilat sonraki değerinin dolar cinsinden 78.610,60 USD olduğu, ancak taşınmazın banka kayıtlarına göre ... ... tarafından davacılara 180.200 USD üzerinden satıldığı, somut olayda edimler arasında açık bir orantısızlık olduğu gibi davacıların yabancı ülke vatandaşı olup ... ...'ın davacıların deneyimsizliğinden yararlanarak satış işlemini gerçekleştirdiği,

bu haliyle gabinin hukuki şartlarının oluştuğu, yine 6098 sayılı Kanun'un 28. maddesi kapsamında davacıların bu durumu kendisi gibi başka yabancı kişilerle de iletişime geçip tespit raporu aldırdıktan sonra farkına vardığından süresi içerisinde davayı açtığı ve hak düşürücü sürenin de dolmadığı gerekçesiyle; davalılar vekillerinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı davalılar vekilleri temyiz yoluna başvurmuşlardır.

V. TEMYİZ

A.Temyiz Sebepleri 1. Dahili davalı ... vekili; ... ...'ın emlakçılık ve tadilat işi ile iştigal etmediğini, ... ve davacılar arasında akdedilen esas sözleşme olan satış sözleşmesi ve bunun ferisi olarak tadilat işinin tüketici işi olmadığını, davacıların davaya konu taşınmazı yatırım amaçlı satın aldığını, hak düşürücü süre içerisinde davanın açılmadığını, davacılaran eğitim durumu, tecrübeleri dikkate alındığında gabinin şartlarının oluşmadığını, davacıların "tecrübesizlik/bilgisizlik" nedeniyle müzayakaya uğradıkları iddiasının reddi gerektiğini belirterek; kararın bozulmasını istemiştir.

2. Dahili Davalı ... vekili; müvekkilini miras bırakanın TKHK anlamında, ne sağlayıcı ne de satıcı konumunda olmadığını, taşınmaz alım satımı ve tadilatına ilişkin bir faaliyet alanı bulunmadığını, miras bırakanın dava konusu hizmete ilişkin vergi kaydı bulunmadığını, uyuşmazlıkta tüketici mahkemesinin görevli olmadığını, 20.03.2019 tarihinde satışı yapılan taşınmazla ilgili olarak,

dava açılış tarihi itibariyle 1 yıllık hak düşürücü sürenin geçtiğini, aşırı yararlanmanın objektif ve subjektif unsurlarının dava konusu olayda gerçekleşmediğini, davacıların ödeme iddiasını ispatla ilgili sunulan dekontlarda, ödemenin ne için gerçekleştirildiğinin belirtilmediğini, Türk Borçlar Kanunu hükümleri uyarınca yapılan havalenin mevcut borcun ifasına karine teşkil ettiğini belirterek; kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, taşınmaz satışına dair sözleşmede karşılıklı edimler arasındaki oransızlığın giderilmesi istemine ilişkindir.

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında; uyuşmazlıkta davalı tarafın hizmet sağlayıcısı sıfatı nedeni ile Tüketici Mahkemesinin görevli olduğu, hukuki ilişkinin ve bu ilişki nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlığa ilgili kanun maddelerinin doğru şekilde uygulandığı, taşınmaz satış bedelinin banka hesabına yatırılmak suretiyle ödendiği, alınan bilirkişi raporlarıyla belirlenen taşınmaz değeri ile satış bedeli arasında aşırı bir oransızlık bulunduğu, gabinin objektif ve subjektif şartlarının oluştuğu, davanın yasal süresi içinde açıldığı anlaşılmakla, davalılar vekillerinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR