Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2025/1349 K.2025/4809

Bölge Adliye Mahkemesince bozmaya uyularak verilen karar, davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; müvekkili ile davalı şirket arasında iki ayrı dükkana ilişkin kira sözleşmesi bulunduğunu, 16.03.2016-15.03.2019 tarihleri arasına ilişkin olan bu sözleşmelerin sona erdiğini, davalının kira bedellerini ödemediğini, bu arada sözleşme süresinin bitmesi nedeniyle 10.07.2019 tarihine kadarki döneme ilişkin ceza bedeli ödenmesinin bildirildiğini ancak ödeme yapılmadığını ileri sürerek, sözleşme bitim tarihinden 10.07.2019 tarihi itibariyle hesaplanan toplam 602.392,40 TL ceza bedeli ile ödenmeyen kira alacaklarının vade tarihlerinden itibaren 6183 sayılı Kanun gereğince hesaplanacak gecikme bedelleri ile davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 18.03.2022 tarihli kararıyla; ödeme belgesi sunulmadığı gerekçesiyle kira alacağı davasının kabulüne, 73/A nolu dükkan yönünden 1.069.792,58 TL'nin 123.904,10 TL'sinin 11.12.2018 tarihinden, 125.309,80 TL'sinin 15.06.2017 tarihinden, 125.309,80 TL'sinin 15.09.2017 tarihinden, 125.309,80 TL'sinin 15.12.2017 tarihinden, 142.489,77 TL'sinin 16.03.2018 tarihinden, 142.489,77 TL'sinin 16.06.2018 tarihinden, 142.489,77 TL'sinin 16.09.2018 tarihinden, 142.489,77 TL'sinin 16.12.2018 tarihinden geçerli olmak üzere.

73/B nolu dükkan yönünden 817.332,19 TL'nin 54.308,23 TL'sinin 11.12.2018 tarihinden, 101.084,20 TL'sinin 15.06.2017 tarihinden, 101.084,20 TL'sinin 15.09.2017 tarihinden, 101.084,20 TL'sinin 15.12.2017 tarihinden, 114.942,84 TL'sinin 16.03.2018 tarihinden, 114.942,84 TL'sinin 16.06.2018 tarihinden, 114.942,84 TL'sinin 16.09.2018 tarihinden, 114.942,84 TL'sinin 16.12.2018 tarihinden geçerli olmak üzere 6183 sayılı Kanun'un 51. maddesi uyarınca işleyecek gecikme zammı ile birlikte davalıdan tahsiline;

davalının ticari defter ve kayıtlarının incelenmesi ile 20 18... yılında zarar ettiği, 2015 yılından 2018 yılına kadar gelirinde %100 oranında düşüş meydana geldiğinin belirlendiği, bu itibarla cezai şart bedelini ödeme gücüne sahip olmadığı gerekçesiyle, bu talep yönünden davanın reddine karar verilmiş; karara karşı, davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin 24.01.2023 tarihli kararıyla; kira sözleşmesinin ayakta olduğu ve kiralananın tahliye edilmediği, kiracı şirket tarafından kira bedellerinin ödendiğine ilişkin yazılı belge sunulmadığından bilirkişi raporu esas alınarak ödenmeyen kira bedellerinin sözleşmede kararlaştırılan vade tarihlerinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı kiracı şirketten tahsiline karar verilmesinin doğru olduğu;

cezai şart alacağına yönelik sözleşmenin 14. maddesinde, "Kira süresinin sona ermesi veya sözleşmenin feshi halinde taşınmaz idareye teslim edilmezse, geçen her gün için cari yıl kira bedelinin binde beşi oranında ceza itirazsız ödenir..., ancak kiracı tarafından kira süresinin sona ermesinden en az üç ay önce taşınmazın yeniden kiralanmasının talep edilmesine rağmen, bu talebin idarece uygun görülmemesi halinde kira süresinin sona erdiği tarih ile taşınmazın kiraya verilmesinin uygun görülmediği bildirildiği tarih arasında kalan sürede cezai şart alınmaz, bu süre için kullanım bedeli tahsil edilir." hükmünün kararlaştırıldığı,

buna göre davalı kiracının 05.08.2019 tarihli yazı ile borçlarının taksitlendirilmesini ve iş yerlerinin yeni bir kira sözleşmesi ile yeniden kendisine tahsisini talep ettiği, sözleşmenin 14. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca davalı kiracının başvurusunun reddine dair davacı Kurum tarafından verilen cevabi bir evraka dosya içinde rastlanılamadığından cezai şart bedelinin istenemeyeceğini, bu nedenle cezai şart talebinin reddi gerekirken davalı kiracının cezai şart ödeme gücüne sahip olmadığından bahisle istemin reddine karar verilmesi doğru değil ise de, sonuç itibari ile cezai şarta yönelik olarak verilen karar doğru olduğu gerekçesiyle,

istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

1. Dairece verilen 08.01.2024 tarihli ilamla; İlk Derece Mahkemesince davalı kiracının ödeme gücüne sahip olmadığı belirtilerek cezai şart bedeli talebi yönünden davanın reddine karar verilmiş iken, Bölge Adliye Mahkemesince sözleşmenin 14. maddesindeki koşullar gerçekleşmediğinden cezai şart bedeli talebinin reddine karar verilmesi gerektiği ifade edildikten sonra davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verildiği, Bölge Adliye Mahkemesi tarafından İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılıp gerekçesi değiştirilmek suretiyle yeniden esastan bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmiş olması usul ve kanuna aykırı olduğu gerekçesiyle, kararın usulden bozulmasına karar verilmiştir.

2. Bozmaya uyan Bölge Adliye Mahkemesinin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; kiralanan taşınmaz tahliye edilmediğine göre davalı kiracının davaya konu kira bedellerinden sorumlu olduğu, talep konusu yapılan kira bedellerinin ödendiğine ilişkin yazılı bir belge sunulmadığı, Mahkemece dosya kapsamına uygun ve denetime elverişli bilirkişi raporu esas alınarak, ödenmeyen kira bedellerinin sözleşmede kararlaştırılan vade tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı kiracı şirketten tahsiline karar verilmesinde usul ve yasaya aykırı bir durum bulunmadığı, kiralanan taşınmazların ihale ile kiraya verildiği,

kira sözleşmeleri 2886 sayılı Kanun kapsamında 16.03.2019 tarihinde sona ermiş olup taraflar arasında artık kiracılık ilişkisi kalmadığından, davalının taşınmazı süre bitiminde tahliye etmesi gerektiği, kira sözleşmelerinin 14. maddesindeki hükmün 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 179. ve devamı maddelerinde düzenlenen cezai şart niteliğinde olduğu,

tarafların serbest iradesi ile kararlaştırılan bu cezai şartın geçerli olup tarafları bağlayacağı, 16.03.2019-10.07.2019 tarihleri arasındaki süre olan 117 gün için her iki kiralanan taşınmaz için belirlenen 602.392,32 TL tutarında cezai şartı davalının ödemesi gerektiği, ancak davalı tarafından kiralananların tahliye edilmemesi ve davalı şirketin ekonomik durumu nazara alınarak 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 182/3 maddesi gereğince tespit edilen ceza bedelinden %50 indirim yapıldığından bahisle;

davanın kısmen kabulüne, ../.. nolu dükkan yönünden 1.069.792,58 TL'nin 123.904,10 TL'sinin 11.12.2018 tarihinden, 125.309,80 TL'sinin 15.06.2017 tarihinden, 125.309,80 TL'sinin 15.09.2017 tarihinden, 125.309,80 TL'sinin 15.12.2017 tarihinden, 142.489,77 TL'sinin 16.03.2018 tarihinden, 142.489,77 TL'sinin 16.06.2018 tarihinden, 142.489,77 TL'sinin 16.09.2018 tarihinden, 142.489,77 TL'sinin 16.12.2018 tarihinden geçerli olmak üzere.

73/B nolu dükkan yönünden 817.332,19 TL'nin 54.308,23 TL'sinin 11.12.2018 tarihinden, 101.084,20 TL'sinin 15.06.2017 tarihinden, 101.084,20 TL'sinin 15.09.2017 tarihinden, 101.084,20 TL'sinin 15.12.2017 tarihinden, 114.942,84 TL'sinin 16.03.2018 tarihinden, 114.942,84 TL'sinin 16.06.2018 tarihinden, 114.942,84 TL'sinin 16.09.2018 tarihinden, 114.942,84 TL'sinin 16.12.2018 tarihinden geçerli olmak üzere 6183 sayılı Kanunun 51. maddesi uyarınca işleyecek gecikme zammı ile birlikte davalıdan tahsiline.

301.196,16 TL ceza bedelinin dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile davalıdan alınarak davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmiş; karara karşı, davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

VI. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; cezai şart alacağından %50 indirimi uygulanmasının doğru olmadığını ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, kira alacağı ve cezai şart alacağının tahsili istemine ilişkindir. Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında; hukuki ilişkinin ve bu ilişki nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlığa ilgili kanun maddelerinin doğru şekilde uygulandığı, cezai şart alacağında indirim yapılmasında ve takdir edilen indirim oranında bir isabetsizlik bulunmadığının anlaşılmasına göre davacının temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR