Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2025/145 K.2025/3545

Bölge Adliye Mahkemesi kararı taraf vekillerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; davalının eski malik ile imzaladığı 01.03.2015 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesine istinaden kiracı olduğunu, 01.03.2021 - 01.03.2022 döneminde net 78.723,48 TL kira bedeli ödediğini, kira bedelinin emsallerinin çok altında kaldığını, davacı tarafından kiralananın bulunduğu bölgede yapılan emsal kira araştırması sonucu emsallere göre alınan kira değerleme raporunda 01.03.2022 tarihi itibarıyla mecurun kirasının aylık net 556.157,56 TL olarak belirlendiğini, hakkaniyet indirimi de hesaba katıldığında kira bedelinin aylık net 500.000,00 TL olarak tespiti gerektiğini ileri sürerek; 01.03.3022 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere (01.03.2022 - 01.03.2023 dönemi için) kira bedelinin aylık net 500.000,00 TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; mülkiyeti davacıya ait işyerinde 01.03.2015 başlangıç tarihli kira sözleşmesi uyarınca kiracı olduğunu, davacının önce fahiş kira artışı istediğini, bu talep kabul edilmeyince de tahliye talep ettiğini, endeks oranında artırılarak ödenmekte olan kira bedelinin emsallere uygun olduğunu, ekonomik kriz ve salgın gibi olağanüstü nedenlere rağmen kira bedellerinin ödenmeye devam ettiğini, kira sözleşmesi imzaladıktan sonra kiralanana ciddi yatırım yapıldığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; mahallinde yapılan keşif sonucu hazırlanan bilirkişi raporunda emsal niteliğindeki taşınmazlara ilişkin kira sözleşmelerinin incelendiği, taşınmazın bulunduğu semt ve mevki, ulaşım ve altyapı durumu, genel ekonomik koşullar, civardaki yapılaşma, imar durumu, kullanım alan ve fonksiyonları konumu, yapısal özellik ve nitelikleri, çevre koşulları, belediye hizmetlerinden yararlanması,

yörede oluşan rayiç ve emsaller ile ekonomik konjuktur nazara alınarak taşınmazın 01.03.2022 tarihi itibarıyla serbest ve boş olarak kiralanması durumunda net 431.445,00 TL (KDV Hariç) olarak hesap ve takdir edildiği, davalı uzun süreli kiracı olduğundan %10 hak ve nesafet indirimi yapılması gerektiği gerekçesiyle; davanın kısmen kabulü ile kiralananın kira bedelinin 01.03.2022 tarihinden itibaren net 388.300,50 TL olarak tespitine karar verilmiş; karar, taraf vekillerince istinaf edilmiştir.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; Mahkemece kiralananın boş olarak getirebileceği aylık kira bedeli belirlenerek ve davalının eski kiracı olması nedeni ile hak ve nesafet indirimi yapılarak yazılı şekilde karar verilmesinde usul ve yasaya aykırılık bulunmadığı, ancak kira tespit davalarında hükmedilen aylık kira bedeli ile halen ödenen aylık kira bedeli arasındaki fark üzerinden harç alınması gerektiğinden bahisle; tarafların istinaf başvurularının esastan reddine, İlk Derece Mahkemesi kararı kaldırılarak hükmün harç yönünden düzeltilmesine, yeniden davanın kısmen kabulü ile 01.03.2022 tarihinden itibaren kira bedelinin net 388.300,50 TL olarak tespitine karar verilmiş; karar taraf vekillerince temyiz edilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1. Davacı vekili; kira bedelinin emsallerine göre %50 düşük belirlendiğini, hesaplamanın hatalı olduğunu, kiralananın niteliklerinin yeteri kadar değerlendirilmediğini, enflasyonist ortamda emsallerin altında bedel belirlendiğini ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir.

2. Davalı vekili; emsal alınan taşınmazların emsal alınamayacağını, kiralanana göre çok küçük olduklarını, 100 m² üzerindeki taşınmazların hesaplamaya dahil edilmesi gerektiğini, delil olarak dayanılan emsalin dikkate alınmadığını, yerinde görülmeden emsal olamayacağının değerlendirildiğini, kiralananın özellikleri belirtilmesine rağmen indirimde dikkate alınmadığını, hesaplamanın hatalı olduğunu, fahiş ve rayicin üstünde fiyat belirlendiğini, kiralananın 28.02.2023 tarihinde tahliye edildiğinin ve sonrasında satılamadığının ve kiraya verilemediğinin dikkate alınmadığını, hakkaniyet indiriminin az takdir edildiğini ve bilirkişilerin ehil olmadığını ileri sürerek; kararın bozulmasını talep etmiştir.

B. Gerekçe ve Değerlendirme

Uyuşmazlık, kira bedelinin hak ve nesafete göre tespiti istemine ilişkindir. Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında belirtilen gerekçeye, hükme esas alınan bilirkişi raporundaki belirlemenin hüküm kurmaya elverişli olmasına, tarafların rapora itirazlarının yerinde bulunmamasına, kiralananın ve emsallerin niteliklerinin usulünce değerlendirildiğinin anlaşılmasına göre, taraf vekillerinin temyiz itirazlarının reddi ile kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR