Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2025/1674 K.2025/4749

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalılar vekili tarafından temyiz edilmekle: kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacılar vekili; müvekkillerinin davalıların murisi ... ile ona ait .. ili ... ilçesinde bulunan 772 parsel sayılı taşınmazın 3.437 m² miktarlı hissesinin 110.000,00 TL bedel karşılığında satışı konusunda anlaşarak tanıklar huzurunda 17.11.2016 tarihli sözleşmeyi imzaladıklarını, müvekkillerinin satış bedelini peşin olarak ödediklerini, 2017 yılında toplam 350.000,00 TL harcayarak taşınmaz üzerine üç katlı konut ve depo inşa ettiklerini, istinat duvarı ile taş duvar yaptıklarını, sonrasında imar barışı kapsamında muris adına 8.966,72 TL ödeyerek yapı kayıt belgesi ve numarataj aldıklarını,

bu sırada taşınmazla ilgili olarak Kemalpaşa Sulh Hukuk Mahkemesinin 2017/1165 E. sayılı dosyasında ortaklığın giderilmesi davası açıldığını, müvekkillerinin mağdur olmaması için ..’nin müvekkillerinin avukatına özel yetkiler içeren vekaletname verdiğini, ...’nin 15.04.2021 tarihinde vefat ettiğini, mirasçıları olan davalıların bu satışı bildiklerini, ikisinin sözleşmede tanık olduğunu ve murisin satış bedelini çocukları arasında paylaştırdığını, ancak murisin ölümüyle ortaklığın giderilmesi davasında takip için avukata vekalet verilmesi istenildiğinde davalıların olayın kendilerini ilgilendirmediğini beyan ettiğini,

bu şekilde müvekkillerinin sözleşmenin ifa edilmeyeceğini anladığını, davalıların satış bedeli ve taşınmaz üzerine yapılan inşaatlar nedeniyle sebepsiz zenginleştiğini, denkleştirici adalet ilkesi uygulanarak müvekkilinin ödediği satış bedeli ile 2017 yılında yaptığı 350.000,00 TL harcamanın enflasyon-Tüfe-Üfe-altın ve döviz kurlarındaki artış-maaş artışları gibi ekonomik etkenlerin ortalamaları alınarak dava tarihindeki alım gücünün hesaplanması gerektiğini ileri sürerek;

fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, yargılamada belirlendiğinde arttırmak üzere şimdilik 112.500,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalılardan müteselsilen ve müştereken tahsiline karar verilmesini talep etmiş, 05.05.2023 tarihli dilekçesiyle talep sonucunu satış bedeli yönünden 409.200,00 TL ve yapı yönünden 598.758,27 TL olacak şekilde arttırmıştır.

II. CEVAP

1.Davalı ...; davacıların taşınmazı ...’dan değil, ...’nun eşi olan ...'dan satın aldığını, kendisinin davacıları tanımadığını, para almadığını, satışı yeni öğrendiğini, sözleşmenin resmi şekilde yapılmamış olması nedeniyle geçersiz olduğunu, davacıların taşınmazı haksız olarak işgal ettiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

2.Diğer davalılar vekili; taşınmazın tapuya kayıtlı olması nedeniyle adi köy senedi şeklinde yapılan satış sözleşmesinin hukuken geçersiz olduğunu, davacıların bunu bilerek bu güne kadar beklediğini, bu nedenle paranın güncelleştirilmesi talebinde bulunamayacağını, davalının ruhsatsız yaptığı binanın imar affından faydalanmasının mümkün olmadığını yıkımına karar verilecek bir bina olduğunu, böyle bir yapı nedeniyle sebepsiz zenginleşme iddiasında bulunulamayacağını savunarak davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla.

17.11.2016 tarihli taşınmaz devrine ilişkin sözleşmenin resmi şekilde yapılmamış olması nedeniyle geçersiz olduğu, davalıların murisi ve taşınmazın maliki olan ...'nin mal varlığını haricen mirasçılarına paylaştırdığı ve dava konusu taşınmazın davalılardan ..., ... ve ...'e kaldığı, taşınmazın davacıya satışı hususunda da davalı ...'nın eşinin ilgilendiği, davalı ... ile davacı tanıklarının beyanlarından satış bedelinin davalı ..., ... ve ... tarafından alındığının anlaşıldığı,

alınan bilirkişi raporunda 110.000,00 TL satış bedelinin denkleştirici adalet ilkesi uyarınca ifanın imkansız hale geldiği tarih olan dava tarihi itibariyle değerinin 409.200,00 TL olarak tespit edildiği, bu miktarın satış bedelini alan davalılardan tahsil edilmesi gerektiği, taşınmazdaki yapı yönünden talebin 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 7 24... maddeleri kapsamında kaldığı, sözleşme tarihi itibariyle taşınmazın çapa bağlı olduğu, uygulamada kadastro görmüş, çapa bağlanmış yerlerde iyiniyetin ispat şekli kısıtlanarak, adeta resmi belgelerle ispat edilmesi gerektiğinin benimsendiği,

bu durumda çaplı taşınmaza kendi malzemesi ile yapı yapan veya ağaç diken kimse, kural olarak iyiniyet savunmasında bulunabilir veya açtığı temliken tescil davasında iyiniyetli olduğunu iddia edebilirse de iyiniyetli olduğunun kabul edilebilmesi için kendinden beklenen özeni göstermesi, Tapu Müdürlüğüne veya Belediye İmar Müdürlüğüne başvuruda bulunarak görevlendirilecek kadastro teknisyeni veya harita mühendisinin çap sınırlarını işaretleyip göstermesi,

malzeme sahibinin bu sınırlar içerisine yapısını yapması gerektiği, davacılar tarafından Tapu Müdürlüğüne başvurulmadığı gibi resmi tapu kaydı olan taşınmaz hakkında yapılan sözleşmenin de geçersiz olması sebebiyle yasada aranan iyiniyetin koşullarının gerçekleşmediği, bu nedenle dava konusu taşınmaz üzerindeki yapılara ilişkin olarak ancak 309.616,94 TL asgari levazım bedelinin talep edilebileceği gerekçesiyle davanın kısmen kabulüne, 409.200,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan ..., ... ve ...'dan tahsili ile davacıya ödenmesine,

diğer davalılar açısından talebinin reddine, 309.616,94 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan müteselsilen tahsili ile davacıya ödenmesine, fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilmiş; hüküm, davacılar vekili ile davalılardan ..., ..., ... vekili tarafından istinaf edilmiştir.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasındaki uyuşmazlığın harici taşınmaz satış sözleşmesi uyarınca ödenen satış tutarının denkleştirici adalet ilkesi uyarınca, ayrıca taşınmaza yapılan yapıların bedelinin tahsili istemine ilişkin olduğu,

Mahkemece ödenen satış bedelinin, harici satış sözleşmesine konu taşınmazın davacılara devrinin gerçekleşmemesi üzerine açılan işbu dava ile ifa beklentisinin ortadan kalktığı gözetilmek suretiyle, dava tarihi esas alınarak (çeşitli ekonomik etkenlerin ÜFE artış oranları, altın ve döviz kurlarındaki artışlar ve işçi ücretlerindeki artışların ortalamaları alınmak suretiyle) ulaşacağı alım gücünün hesaplanması için bilirkişiden rapor alınmasının yerinde olduğu,

ancak harici taşınmaz satış sözleşmesinin tarafının davalıların murisi olan ... olup sözleşmeye göre satış bedelinin bu kişiye ödenmesi nedeniyle, murisin ölümüyle sözleşmeden kaynaklanan borçtan mirasçılarının müteselsilen sorumlu olacağını, bu kapsamda muris tarafından yapılan harici satış sözleşmesinden sonra tahsil edilen harici satış bedelinin mirasçı ...'e ödenmemiş olup olmamasının mirasçıların kendi iç sorunları olup dış ilişkide davacıya karşı mirasçı ...'in hukuki sorumluluğunu ortadan kaldırmadığı,

davacıların muris ... ile yapılan harici taşınmaz satış sözleşmesi uyarınca taşınmazı kullanmaya başlamış ve bu kapsamda bilirkişi raporunda değerleri hesaplanan muhdesatları inşa ettiklerini, harici satış sözleşmesi ile taşınmazı kullanan ve yapı yapan davacıların iyiniyetli olduklarının sabit olduğu, bu durumda Mahkemece bilirkişi raporunda hesaplanan yapı bedeline, davacıların taşınmaza yaptıkları yapı için almış oldukları yapı kayıt belgesi masraflarına hükmedilmesi gerekirken, davacıların kötüniyetli zilyet olduklarının kabulü ile asgari levazım bedeline hükmedilmiş olmasının hatalı olduğu gerekçesiyle;

bir kısım davalılar vekilinin istinaf başvurusunun reddine, davacının istinaf başvurusunun kabulü ile ilk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, yeniden davanın kabulüne, satış bedeli olan 409.200,00 TL ve yapı bedeli olan 598.758,27 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan müteselsilen tahsili ile davacılara ödenmesine, karar verilmiş; karar, davalılardan ..., ... ve ... vekilince temyiz edilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalılar ..., ... ve ... vekili; ifanın sözleşmenin yapıldığı tarihte imkansız olduğunu durumda sonradan değişiklik meydana gelmediğini, aksi düşünüşte ifanın murisin öldüğü tarihte imkansız hale geldiğini, davacıların imkansızlığı başından beri bildiğini, bu nedenle yalnızca ödediği bedeli faiziyle geri isteyebileceklerini, davacının yapı için harcadığını iddia ettiği 350.000,00 TL’yi ispatlayan bir delilin dosyada bulunmadığını, bilirkişinin de yapım tarihinde 172.379,41 TL harcandığını belirlediğini, davacının ancak bu bedeli faiziyle isteyebileceğini, hükmedilen tutarların fahiş olduğunu,

davacı başkasına ait çaplı taşınmaza yapı yaptığından ancak asgari levazım bedelini isteyebileceğini, davacı dava dilekçesinde 350.000,00 TL’nin denkleştirici adalet ilkesine göre ulaştığı değeri talep ettiği halde bedel arttırım dilekçesinde ıslah yapmadan talep sonucunu da değiştirerek bu sefer yapının dava tarihindeki değerini talep ettiğini, reddedilen kısım için davalılar lehine vekalet ücreti verilmesi gerektiğini belirterek, kararı temyiz etmiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, resmi şekilde yapılmayan taşınmaz satış sözleşmesi nedeniyle ödenen satış bedeli ile sözleşmenin ifa edileceğine duyulan güvenle taşınmaz üzerine inşa edilen yapı nedeniyle meydana gelen sebepsiz zenginleşmenin iadesi istemine ilişkindir.

Temyiz olunan karardaki gerekçeye, özellikle şekle aykırılık nedeniyle geçersiz olan taşınmaz satış sözleşmelerinde taraflar sözleşmeyi ifaya zorlanamaz ise de, tarafların her zaman edimlerini ifa ederek sözleşmeyi geçerli hale getirmelerinin mümkün olması nedeniyle satıcının satış bedelini kabul etmesinin tapuyu devretmeyeceğinin anlaşıldığı tarihe kadar alıcıda tapunun devredileceği yönünde haklı bir beklenti oluşturmasına, mirasçıların sözleşmeyi ifa etmelerinin mümkün olması nedeniyle satıcının ölmesinin ifayı imkansız hale getirmemiş olmasına,

aynı sebeple alıcının sözleşmenin ifa edileceği beklentisiyle harici satış ve teslimine istinaden zilyedi bulunduğu taşınmaz üzerine yaptığı yapıda iyiniyetli olduğunun sabit olmasına göre, davalılardan ..., ... ve ... vekilinin temyiz itirazlarının reddiyle usul ve yasaya uygun kararın onanmasına karar verilmiştir

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA,