Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2025/1872 K.2025/3547

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; taraflar arasındaki 04.06.1998 tarihli ve 49 yıl süreli kira sözleşmesinin (3-a) maddesinde ifade edildiği üzere, vakfa ait 1991 sayılı parselde kayıtlı 88.750 m² miktarındaki taşınmazın imar planına göre cami yeri olarak ayrılan 1.260 m²'lik kısmı ile ilköğretim okulu alanı olarak ayrılan 4.181 m²'lik kısımları dışında kalan 83.305 m²lik kısmının davalıya kiraya verildiğini, sözleşmenin (3-b) maddesinde ise hariç tutulan cami ve okul alanının imar planı tadilatı ile “Turizm, Kültürel ve Sosyal Amaçlı Tesis Alanı” şeklinde değiştirilmesi halinde kiralanan alana dahil olacağının kararlaştırıldığını,

imar uygulaması neticesinde üç imar parseli oluştuğunu, 101 ada 1 parselde kayıtlı 19.290,65 m² ile 101 ada 2 parselde kayıtlı 31.125,18 m² büyüklüğündeki arsaların kira sözleşmesi kapsamında ve kiracı tarafından inşaatı yapılarak halen otel olarak kullanılmakta olduğunu, 101 ada 3 parselde kayıtlı 6746,31 m² büyüklüğündeki arsanın ise 1998 yılı imar planında okul yeri olarak planlandığını ve sözleşme gereği kiralanan alanın dışında kaldığını,

arsanın okul fonksiyonunun davacı talebi ile mülkiyeti yine vakfa ait olan başka bir taşınmaz olan 587 ada 37 parselde kayıtlı 7.081 m² büyüklüğündeki arsa üzerine kaydırıldığını ve karşılığında 101 ada 3 parselin “turizm alanı”na dönüştürüldüğünü, hali hazırda 101 ada 3 parsel üzerindeki kira şerhinin herhangi bir hukuki dayanağı bulunmadığını, davalı şirketin kira şerhinin terkininden kötü niyetli olarak kaçındığını ileri sürerek.

101 ada 3 parselde kayıtlı 6746,31 m² büyüklüğündeki arsanın kira sözleşmesi kapsamı dışında kaldığının tespiti ile tapu kaydında davalı şirket lehine bulunan kira şerhi ve tüm takyidatın terkinini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; kira sözleşmenin 49 yıl süreyle yapıldığı, 04.06.2047 yılına kadar geçerli olan kira sözleşmesi içeriğine göre dava konusu taşınmazın imar planında "turizm, kültürel ve sosyal amaçlı tesis alanı" kapsamına alınması halinde kiralamaya konu olacağının açıkça belirtildiği, sözleşmede bunun için bir süre öngörülmediği, kira süresinin uzun olması ve davalı kiracının taşınmazı otel olarak kullanıyor olması hususları hep birlikte nazara alındığında, kira sözleşmesinde amaçlanan imar değişikliğinin sağlandığı,

davacının kira sözleşmesinin yap-işlet-devret modeline uygun olarak yapılacak tesisin "yap"dönemine ilişkin bir imar değişikliğinde dava konusu yerin kiralamaya konu olacağı, "işlet" döneminde geçerli olmayacağı yönündeki iddiasının hakkın kötüye kullanılması kapsamında olduğu, dürüstlük ilkesi ile bağdaşmayacağı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş; karar, davacı vekili tarafından istinaf edilmiştir.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; ... Belediyesinin 03.01.2018 tarihli ve 2018/18 - 2018/19 numaralı meclis kararları gereğince kabul edilen imar planı revizyonları ile 101 ada 3 parselin ortaöğretim tesis alanından otel alanına revize edildiği, başlangıçtaki kısmi imkansızlığın ortadan kalktığı ve sözleşmenin (3-b) maddesi bu süre zarfında iptal edilmediğinden ayakta olduğu, ifraz edilen taşınmazın imar planında turizm alanına dönüşmesinden sonra sözleşme kapsamı dışına çıkarıldığından bahisle eldeki davanın açılmasının dürüstlük kuralına aykırı olduğu gerekçesiyle, davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karar, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; kira sözleşmesi sonrası 18.06.1998 tarihinde imar planı teklifi hazırlandığını ve meclis kararları ile ifraz öncesi 1991 parsel sayılı taşınmazın son haline ulaştığını, ifraz sonrası sadece 101 ada 1 ve 2 parsel sayılı taşınmazların kullanılageldiğini, uyuşmazlık konusu 101 ada 3 parsel sayılı taşınmazın hiç kullanılmadığını ve bu alan için hiçbir zaman kira bedeli ödenmediğini, aradan geçen 20 yıl sonra yapılan imar değişikliği ile sözleşmenin ayakta olduğunun iddia edilemeyeceğini ileri sürerek; kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

B. Gerekçe ve Değerlendirme

Uyuşmazlık, menfi tespit ve tapu kaydında yer alan kira sözleşmesine dair şerhin kaldırılması istemine ilişkindir.

Temyizen incelenen kararda belirtilen gerekçeye, taraflar arasındaki 04.06.1998 tarihli kira sözleşmesinin (3-b) maddesinde ifraz öncesi 1991 parsel sayılı taşınmazın imar planında hali hazırda okul ve cami yeri olarak belirlenen kısımlarının "turizm, sosyal ve kültürel tesis alanı" olarak değişmesi sağlandığı takdirde kiralanan alana dahil olacağının açıkça kararlaştırılmasına, bu madde bakımından belirli bir tarihe kadar geçerli olacağına dair hükme yer verilmesine,

sözleşmenin (3-c) maddesinde bu hususta bir olumsuzluk olması halinde alan küçüleceğinden mali hükümlerin yeniden değerlendirileceği ifade edilmekle esasen tarafların muradının taşınmazın bütün olarak kiraya verilmesi olduğuna, sözleşme sonrasında sözleşmenin (3-b) hükmünün ortadan kaldırıldığına ilişkin bir anlaşma yapılmadığının anlaşılmasına göre, davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR