Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2025/200 K.2025/4226

Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; Taraflar arasında 08 Haziran 2015 tarihli kira sözleşmesinin imzalandığını, sonrasında davalı tarafın başlattığı icra takibinde davacının tahliyesini talep ettiğini, sözleşme ilişkisi devam ederken 17.10.2019 tarihinde gerçekleştirilen ihale ile kiralanan taşınmazın bir başka firmaya kiraya verildiğini, taşınmazın sözleşmede belirtilenin aksine düğün ve davet organizasyonları için kullanıma uygun olmadığını, davacı tarafından yapılan tadilat ve yenileme işlemlerinin taşınmazın değerini artırdığını ileri sürerek taşınmaz için yapılan zorunlu ve faydalı masraflardan şimdilik 150.000,00 TL'nin davalıdan tahsilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; taraflar arasında akdedilen ...Noterliği'nin 08.06.2015 tarihli ve ... yevmiye numaralı kira sözleşmesi ve eki şartnamede; kiracının mal sahibinin haberi olmadan kiralanan taşınmazda tadilat yapamayacağı hususunun düzenlendiğini, davacının yapılan tadilatlar için yazılı izin almadığını ve bildirimde bulunmadığını, izin alınmış olsa dahi şartnamenin 20 ve 21. maddeleri uyarınca yapılan işlemlerin bedelinin istenemeyeceğini, kiracının taşınmazın mevcut halini bilerek sözleşmeyi imzaladığını, 3 yıllık kira süresi bitince dahi çıkmak istemediğini ve Bayrampaşa Kaymakamlığı tarafından tahliye edildiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında imzalanan 08.06.2015 tarih ... yevmiye numaraları ...

Noterliğinde düzenlenen kira sözleşmesinin eki şartnamenin 21. maddesinde "Kiralanan yerin içinde ve dışında Belediyeden yazı ile müsaade alınarak yapılacak yerli tesisat, tertibat ve teferruat için bir masraf ve teminat istemeye kiracının hakkı olmayacağı gibi süre bittiğinde noksansız ve bedelsiz Belediyeye terk olunacaktır" maddesinin bulunduğu,

taraflar arasında imzalanan sözleşme ve şartname uyarınca Belediye tarafından onaylanan ve izin verilen bir proje olmadan kiracı tarafından tadilat, dekorasyon vs. yapılamayacağı, sözleşme ve şartnamede açıkça kararlaştırılmasına rağmen davacı kiracının iddia ettiği işleri yapmadan önce mal sahibi olan Belediyeye herhangi bir bildirimde bulunduğu veya yazılı izin aldığına dair bir delile rastlanılmadığı sözleşmeyle bağlılık prensibi gereğince davacının yapmış olduğu masrafları isteyemeyeceği gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş; karara karşı, davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflarca 08.06.2015 tarihli ve üç yıl süreli iş yeri kira sözleşmesinin imzalandığı, ihale ile mecurun davalıya kiralandığı, sözleşme süresinin bitmesi ile mecurun dava dışı firmaya 17.10.2019 tarihinde gerçekleştirilen ihale ile kiralandığı, sözleşme ile faydalı ve zorunlu imalatların kiraya verenden talep edilemeyeceği ya da kiraya verene terk edileceğinin kararlaştırılabileceği, bu kararlaştırmanın tüm kira süresi bakımından geçerli olduğu, taraflar arasındaki sözleşme ve eki olan şartname ile yapılan imalatların sözleşme bitince kiralayan Belediye'ye bırakılacağının kararlaştırıldığı; istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı vekili temyiz başvurusunda bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili.

İlk Derece Mahkemesi tarafından yeterli inceleme ve araştırma yapılmadan karar verildiğini, kararın silahların eşitliği ve adil yargılanma ilkesinin gereklerine uygun olmadığını, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 339. maddesi uyarınca kamu kurum ve kuruluşlarınca yaptıkları bütün kira sözleşmelerinde bu Kanun hükümlerinin uygulanacağını, 08.06.2015 tarihli kira sözleşmesinin süresinin anılan Kanun'un 347. maddesine istinaden uzatıldığını, davalı ... tarafından 17.10.2019 tarihinde gerçekleştirilen ihale ile taşınmazın dava dışı şirkete kiralanmış olmasının kanuna ve hukuka aykırılık teşkil ettiğini,

hazırlanan şartname ile kira sözleşmesi hükümlerinin dürüstlük ve iyi niyet ilkelerine aykırılık teşkil ettiğini, Kanun'un 321. maddesi gereği kiracı tarafından gerçekleştirilen zorunlu masrafların kiraya verenin zenginleşmesine sebep olması nedeniyle tazmin edilmesi gerektiğini, ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, kiralanan taşınmaza yapılan faydalı ve zorunlu masrafların tahsili istemine ilişkindir.

Kira sözlesmesi kapsamında kiracıya tanınan kullanma hakkı, kiracıya kiralanan şey üzerinde keyfi olarak tadilat ve onarım yapma hakkı vermez. Zira, 6098 sayılı Kanun'un 316. maddesinin birinci fıkrası uyarınca, kiracı kiralananı özenle kullanmak ve aynı Kanunun 334 üncü maddesinin birinci fıkrası uyarınca ne halde teslim almışsa, kira süresi bitiminde o halde geri vermekle yükümlüdür.

Kiracının, kiralananı özensiz kullanması ve zarar vermesi ne derece sözleşmeye aykırı bir davranış ise, esasında kiraya verenin bilgisi ve izni dışında kiralananda tadilat ve onarım yapması da aynı derecede sözlesmeye aykırı bir davranıştır. Bu nedenle kiracı, kural olarak, kiralananda ancak kiraya verenin açık veye zımni izniyle tadilat ve onarımlar yapabilir.

Bu izinle kiracı, iznin kapsamına giren tadilat ve onarımları, sözleşmeden kaynaklanan borçlarını ihlal etmeksizin yapabilme imkanına sahip olur. Diğer taraftan, kiraya veren izin vermekle, bu çalışmaları ve giderlerini (benimsemediginde veya kiralananda deger artışına sebep olmadığında) borçlanmış değildir.

Zira, burada kiraya verenin yapma borcununda olmadığı, diger bir anlatımla kiracının kiralama amacına uygun kullanmak için yaptıgı tadilat ve onarımlar söz konusu olduğundan, yapılan çalışma ve giderler doğal olarak kiracının yükümlülüğünde olacaktır. Dolayısıyla kiracı, kiraya verenin açık veya zımni rıza ile vermiş olduğu izinden, kira sözleşmesinin sonunda doğrudan bir tazminat talebinde bulunma hakkını çıkaramaz.

Böyle bir tazminat hakkı, bu konuda bir kanun hükmünün bulunması (sebepsiz zenginlesme, vekaletsiz is görme gibi) veya özel bir anlaşmanın varlığı ile hak ve nesafetin gerektirmesi halinde söz konusu olabilir.

Kiralananı kullanma amacına uygun kullanmak için yapılan tadilat ve onarımlardan, faydalı ve zorunlu olanların kiralamanın devamı sırasında veya tahliye sonrası ödetilmesi konusunda kiracı ile kiraya veren arasında uyuşmazlık çıktığı takdirde, hüküm bulunduğunda her şeyden önce uyuşmazlığın sözleşmenin genel ve özel şartları uyarınca çözülmesi gerekir.

Sözleşmeye; kiracının kiralananda imalat, tadilat ve onarımlar yapmasını, tahliye ederken kiralananı yeni bir değişiklik yapmadan olduğu gibi terk etmesini ve bu nedenle kiraya verenden her hangi bir bedel talep etmemesini öngören hükümler konulabilir.

Bu türden hükümleri içeren sözleşmenin; belirli süreli olması, bu süreyle kiracının kiralananı kullanması ve süre sonunda kiralananın tahliyesi halinde bir bedel talep edilemezse de, kira süresinin bitmesinden önce kiralanan tahliye edildiğinde kalan süre bakımından oranlama yapılarak talebin değerlendirilmesi gerekir.

Diğer taraftan, taraflar sözleşme ve kiralama sonrasında kiracı tarafından kiralanana yapılacak tüm imalatların kiralananda bedelsiz olarak bırakılacağına ilişkin hüküm koyabilecekleri gibi, sadece belirli imalat kalemlerinin kiralananda bedelsiz bırakılacağını da kararlaştırabilir.

Somut olayda; taraflarca imzalanan 08.06.2015 tarihli üç yıl süreli iş yeri kira sözleşmesinin eki şartnamenin 20. maddesinde "kiracı tarafından kiralanana yapılan her türlü harcama ve giderler (tadilat, dekorasyon, v.b.) kira bedeline karşılık tutulamaz. Takas edilemez. Sözleşmenin herhangi bir sebeple sona ermesi halinde hiç bir şekilde talep edilemez. Belediyenin tasarrufuna bedelsiz bırakılır..." ve 21. maddesinde "Kiralanan yerin içinde ve dışında Belediyeden yazı ile müsaade alınarak yapılacak yerli tesisat, tertibat ve teferruat için bir masraf ve teminat istemeye kiracının hakkı olmayacağı gibi süre bittiğinde noksansız ve bedelsiz Belediyeye terk olunacaktır." hükmü bulunmaktadır.

Yapılan bu açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; kiralanan taşınmazın sözleşme süresinden önce tahliye edilmediği, sözleşme ve eki olan şartname gereğince yapılan imalatların süre bitince kiraya veren Belediyeye bırakılacağına dair düzenlemenin bulunduğu, bu haliyle uyuşmazlığın çözümü için etkili olan delillerin toplandığı, davacının taşınmaza yaptığı masrafları isteme hakkının bulunmadığı anlaşılmakla; davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR