Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2025/2130 K.2025/6329

Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili, müvekkilinin maliki bulunduğu taşınmaz üzerinde 6 katlı bir apartman inşasına başladığını, müvekkili ile davalılar arasında akdedilmiş olan Bağımsız Bölüm Satış Sözleşmesi gereğince ...mahallesi, 9164 ada, 8 parsel sayılı taşınmazın üzerinde yapılacak 6 katlı binanın 3 adet dairesinin, müvekkili tarafından davalılara 750.000,00 TL 'ye satışının vaad edildiği,

dairelerin teslim tarihi olarak 31.12.2018 tarihinin kararlaştırıldığı ancak, gerek yapı izinleri ile ilgili birtakım yönetmelik değişikliklerinden, gerekse Covid-19 hastalık salgının tüm yurtta ve dünyada yarattığı olumsuz etkiden kaynaklanan, öngörülebilir olmayan, tamamen kamu kurumlarındaki gecikmelerden kaynaklanan aksaklıklar ve maliyet artışları nedeniyle dairelerin zamanında teslim edilebilecek durumda olmadığı gibi, belirlenen satış bedellerinin de düşük kaldığını, taraflar arasındaki edim dengesinin müvekkili aleyhine aşırı bozulduğunu ileri sürerek.

31.12.2018 olarak belirlenmiş olan daire teslim tarihinin mevzuat değişiklikleri ve pandemi nedeni ile oluşan Mahkemece takdir edilecek gecikme süresi kadar uzatılmasına, sözleşme uyarınca 3 daire için belirlenmiş olan 750.000,00 TL'lik satış fiyatının uyarlanarak maliyet artış oranları doğrultusunda Mahkemece takdir edilecek meblağa çıkartılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalılar vekili, davacının müteahhit olduğunu, basiretli iş adamı gibi hareket etmesi gerektiğini, teslimat süresinin bizzat davacı tarafından belirlendiğini, 31.12.2018 tarihinde teslim edilecek daireler için sözleşme bitim tarihinden sonraki olay, işlem sebeplerin uyarlama davasına konu edilmesinin mümkün olmadığını, sözleşmenin uyarlanmasını gerektirecek koşulların oluşmadığını savunarak davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacının kendi özgür iradesi ile TL üzerinden taşınmazların satış bedelini belirlediği ve sözleşmenin taraflarının kendi üzerilerine düşen edimleri ifa ettiği, gayrimenkul ve inşaat alanında iştigal eden davacının ruhsat ve onay aşamasında gecikme meydana gelebileceğini öngörerek gerekli tedbirleri almadan ya da sözleşmeye bu yönde hüküm tesis etmeden taşınmazları devretme yükümlülüğü altına girmesi karşısında basiretli bir tacirin göstermesi gereken dikkat ve özeni göstermediği,

bunun dışında sözleşmenin 4.maddesine yer alan covid gibi mücbir sebep hallerinin gecikmeye etkisinin taraflar arasında görülen İzmir 21. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2021/295 Esas sayılı davasının konusu olduğu, sözleşmenin imzalanmasından sonra değişen koşulların maliyet artışına sebep olması ve taşınmazların satış bedelini arttırması hususunun tek başına sözleşmenin uyarlanması için yeterli olmadığı,

uyarlama için aranan öngörülemezlik koşulunun somut olayda gerçekleştiğinin kabul edilemeyeceği, sözleşmenin ihtirazı kayıt konulmaksızın ifa edilmiş olması sebebiyle kanunda aranan şartın da gerçekleşmediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, karara karşı davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; kararın usul ve kanuna uygun olduğu gerekçesiyle; davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı süresi içinde davacı vekili temyiz başvurusunda bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; sözleşmenin beklenmedik hallere bağlı olarak uyarlanmasının iş bu davanın konusu olduğunu, İzmir 21. Asliye Hukuk Mahkemesinin bu yönde herhangi bir inceleme yapmadığını, Covid 19 pandemisinin taraflarca öngörülemeyecek derecede olağanüstü bir durum olduğunu, pandeminin müvekkilinin edimlerini yerine getirmesini aşırı derecede güçleştirdiği ve imkansız kıldığını;

müvekkilinin davalıların dairelerini sözleşmedeki tarihte teslim edememesinin son derece doğal olduğunu, sözleşmenin 4.maddesinde mücbir sebeplerin varlığı halinde bunların inşaat süresine ilave edileceği hükmünün yer aldığını, pandeminin mücbir sebep olduğunu, özellikle otopark yasasında ve betonarme yönetmeliğinde yapılacak değişiklik nedeni ile Belediyenin ruhsat başvurularını askıya alması ve ruhsatların aylar sonrası verilmesinin de müvekkilinin öngörebileceği bir husus olmadığını, bu doğrultuda sözleşmedeki teslim tarihinin,

pandemiden kaynaklanan süreç ve mevzuat değişiklikleri nedeniyle oluşan gecikmeler kadar uzatılması taleplerinin hukuka uygun olduğunu, sözleşme ekonomisinin ve dengesinin yeniden kurulması gerektiğini ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, sözleşmenin uyarlanması istemine ilişkindir. Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında; hukuki ilişkinin ve bu ilişki nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlığa ilgili kanun maddelerinin doğru şekilde uygulanmasına, sözleşmenin uyarlanmasına ilişkin şartların somut olayda oluşmadığı anlaşılmakla, davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370. maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,