Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2025/2906 K.2026/91

Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; müvekkilinin davalı şirketten Tokat, ..., ..

Mah. ... mevkii 1095 ada, 7 parsel sayılı taşınmazın birinci kat 3 numaralı bağımsız bölümünü 22.09.2021 tarihinde Kat irtifakı olarak satın almış olduğunu, davalı ile davadışı ... arasında akdedilen kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre müteahhit tarafından sözleşmenin akdedildiği 20.11.2019 tarihinden itibaren 20 ay içinde yapı kullanım izin belgesini alabilecek şekilde inşaatı bitirip teslim edilmesinin taahhüt edildiği,

ancak onaylı mimari projeye aykırılıkların olması ve davalı müteahhitlik şirketinin kamu borçlarını ödememiş olması gibi nedenlerle yapı kullanım izin (iskan) belgesi alınamamış olduğunu, mevcut haliyle de elektrik, su, doğalgaz gibi abonelikleri alınmamakta olduğunu, müvekkili bağımsız bölüm olarak bu taşınmazı kiraya veremediği gibi satışını da yapamadığını, davalı şirketin üstlenmiş olduğu işi gereği gibi ifa etmediği ve müvekkilinin mağduriyetine neden olduğunu, açıklanan nedenlerle davalı müteahhitlik şirketinin üstlendiği inşaat işini gereği gibi ifa etmemiş olması,

iskan ruhsatının alınamamış olması nedeniyle uğranılan zararlar kapsamında fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, 1.000 TL maddi tazminatın davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiş, bilahare vermiş olduğu talep artırım dilekçesi ile bilirkişi raporunda hesaplanan 84.853,96 TL'nin davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; davacı tarafından açılmış bulunan davanın haksız ve mesnetsiz olduğunu, davacının Kat Karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olmadığını ve onu bağlamayacağını, kendisinin davacıya bir teslim taahhüdü bulunmadığını davacı tarafın davaya konu daireyi, müvekkilinden kat irtifaklı olarak ve mevcut haliyle satın almış olduğunu savunarak davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; dosya kapsamından, davalı şirket ile dava dışı ... arasında ....

Noterliğinin 20.11.2019 tarihli ve ... yevmiye numaralı düzenleme şeklinde Taşınmaz Satış vaadi ve arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi tanzim edildiği, sözleşme kapsamında 16.09.2021 tarihinde kar irtifakı tesisi kurulan bölümlerin tapusunun yükleniciye devredildiği ve davalı yüklenici tarafından dava konusu taşınmazın davacıya satışının 22.09.2021 tarihinde yapıldığı, yapılan keşif ve kayıtlardan yüklenici tarafından sözleşmenin tamamlanmadığı ve yapı kullanma izin belgesinin alınmadığı, yapıda eksik ve hatalı imalatların bulunduğunun anlaşıldığı,

bu durumda, eserin tesliminden bahsedilemeyeceği ve sözleşme tamamlanmadan yükleniciye devredilen şahsi hakların mülkiyet hakkına dönüşmediği, bundan dolayı da, alacağın temliki hükümlerinin uygulanma alanı bulunmadığı ve davacının yüklenicinin haklarına halef olamayacağı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş; karara karşı, davacı vekili tarafından istinaf yoluna başvurulmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacı tarafça her ne kadar davalı müteahhit ile dava dışı arsa sahibi arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi hükümlerine göre taşınmazın en geç 20 ay içinde yapı kullanma izin belgesini almaya hazır olması gerektiği iddiası ile dava açılmış ise de; davacının bu sözleşmenin tarafı olmadığı gibi, arsa sahibinin haklarına halef olmasının da mümkün olmadığı ve davacı ile davalı müteahhit şirket arasında satışı yapılan dairenin, iskan ruhsatı alınmış anahtar teslim taahhütlü olarak satışının yapıldığının da davacı tarafça iddia ve ispat olunamadığı,

taşınmazın bağımsız bölümün davacı tarafından satın alındığı tarih itibariyle inşaatın bitmediği, yapı kullanım izni ve iskanının bulunmadığının bilinerek mevcut haliyle satın alındığının açık olduğu bu nedenle tazminat isteminin reddi yönündeki kararın yerinde olduğu gerekçesiyle davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karar, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

V.TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; istinaf dilekçesindeki hususları tekrar ederek yapı kullanım izni, ruhsat alınması gibi hususların davalı müteahhidin sorumluluğunda olduğunu belirterek Bölge Adliye Mahkemesi kararının kaldırılarak İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmesini istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, davalı müteahhit şirketten tapu devri yapılarak satın alınan taşınmazın yapı kullanma izin belgesi alınmaması sebebiyle tazminat istemine ilişkindir. Temyizen incelenen kararda belirtilen gerekçelere ve özellikle davacının satın almış olduğu taşınmazdaki ayıbın açık ayıp niteliğinde olduğu ve davacının davalı müteahhit ile dava dışı arsa sahipleri arasında imzalanan Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin tarafı olmadığının dikkate alınması karşısında temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR