Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2025/3317 K.2026/169

Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; müvekkilinin 2021 yılı Kasım ayında 50.000,00 TL karşılığında Kırşehir İli .... Köyü 1 74... parselde kayıtlı olan 1.000 m² yüzölçümlü arsayı satın aldığını, satış bedelinin 10.000,00 TL'sini davalı adına banka yoluyla havale ettiğini, kalan 40.000,00 TL'sini ise davalının eşinin iş yerinde kredi kartı ile ödediğini, davalı arsa bedelini iade etmediği gibi emsal arsa da vermediğini ileri sürerek; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, dava tarihi itibariyle dava konusu taşınmazda yapılacak keşif ile 1.000 m² arsanın değerinin tespiti ile bu değerin müspet zarar olarak kabul edilerek, müspet zararın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte tahsilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı, davaya cevap vermemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davaya konu taşınmazın alımı konusunda taraflar arasında satış veya satış vaadi sözleşmesi ile ilgili yazılı bir delilin bulunmadığı, satış vaadi sözleşmesinin dosya kapsamına ibraz edilmediği, taşınmaz satış sözleşmelerinin kanun hükümleri doğrultusunda resmi şekilde yapılması gerektiği, dosya kapsamında resmi şekillere uygun yapılmış bir sözleşmenin sunulmadığı, müspet zarar için geçerli bir sözleşmenin bulunmadığı, bu haliyle davacının eldeki davadaki talepler yönünden müspet zarar talep edemeyeceği gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş; karara karşı, davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davanın, harici taşınmaz satış sözleşmesinin ifa edilmemesi nedeniyle uğranıldığı iddia edilen müspet zararın tahsili talebine ilişkin olduğu, uyuşmazlığın harici taşınmaz satış sözleşmesi gereğince müspet zarar talep edilip edilemeyeceği noktasında toplandığı, taraflar arasında tapu devrine ilişkin resmi şekilde yapılmış bir sözleşme bulunmadığı, bu itibarla taraflar arasındaki sözleşmenin geçersiz olduğu,

geçersiz sözleşmeler taraflarına geçerli sözleşmelerde olduğu gibi hak ve borç doğurmayacağı, geçersiz sözleşmede taraflar verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebileceği, taraflarca geçersiz sözleşmeye dayanılarak menfi ve müspet zarar talep edilemeyeceği gerekçesiyle, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; davalının sözleşmeden doğan yükümlülüklerini ihlal ettiğinden arsa teslim edilmediğinden arsanın değer artışından dolayı müspet zararın tazmini için bu davanın açıldığını, delil olarak sunulan makbuz ve banka dekontlarının taraflar arasında sözleşme ilişkisinin varlığını ve davacının bu sözleşme uyarınca ödeme yaptığını ortaya koyduğunu, bu belgelerin yazılı delil başlangıcı niteliğinde olduğunu, tanık dahil her türlü delil ile ispatlanabileceğini, davalının sözleşmeyi ihlal ettiğini ispatlamaya yeterli olduğunu, inançlı işlemler için kanunda herhangi bir şekil şartı öngörülmediğini,

inançlı işlemlerde şeklin geçerlilik şartı olmadığını, yemin delilinin dikkate alınmadığını, taleplerinin aynen ifa olmadığını, müspet zararın tazmininin talep edildiğini, Mahkemenin taraflar arasındaki ilişkiyi ve tanık beyanlarını yeterince değerlendirmediğini ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, harici taşınmaz satış sözleşmesinin ifa edilmemesi nedeniyle uğranıldığı iddia edilen zararın tazmini istemine ilişkindir.

Dava dosyasının incelenmesinde; davacı, 50.000,00 TL karşılığında taşınmaz satın aldığı iddiasında bulunduğu, 10.000 TL'sinin banka havalesi ile gönderdiği, banka dekontunda " ... Köyü 1 74... parsel arsa bedeli" açıklamasının yapıldığı, kalan 40.000,00 TL için kredi kartı ile ödeme yaptığına ilişkin hesap özetini dosyaya sunduğu anlaşılmış, davalı tarafça davaya cevap verilmediği görülmüştür.

İlk derece Mahkemesince; resmi şekilde yapılmış sözleşme bulunmadığından müspet zararın talep edilemeyeceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, davacı vekilinin istinaf başvurusu talebi Bölge Adliye Mahkemesince, taraflar arasında tapu devrine ilişkin resmi şekilde yapılmış sözleşme bulunmadığından sözleşmenin geçersiz olup geçersiz sözleşmeye dayanılarak menfi ve müspet zarar talep edilemeyeceği gerekçesiyle, esastan reddine karar verilmiştir.

Bu durumda, taraflar arasında alım satım aktine ilişkin sözleşme kurulduğu Derece Mahkemelerinin kabulünde olduğu anlaşılmıştır.

Ancak, tapulu taşınmazlarda mülkiyetin devrini öngören her türlü sözleşmenin resmî şekilde yapılması zorunludur. Bu bir geçerlilik koşuludur (4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK) m. 706; BK m. 213; TBK m. 237; Noterlik Kanunu m. 60/3; Tapu Kanunu m. 26). Resmî biçimde yapılmayan taşınmaz satış sözleşmeleri hukuken geçersiz olup geçerli sözleşmelerde olduğu gibi taraflarına hak ve borç doğurmaz; taraflar verdiklerini sebepsiz zenginleşme kuralları gereğince geri isteyebilirler.

Geçersiz satış sözleşmesi gereğince; diğerinin mal varlığına kayan değerlerin iadesi "denkleştirici adalet" düşüncesine dayanmaktadır. Denkleştirici adalet ilkesi, haklı bir sebebe dayanmadan başkasının mal varlığından istifade ederek, kendi mal varlığını artıran kişinin elde ettiği kazanımı geri verme zorunda olduğunu ve bir eski hale getirme yükümlülüğünü ifade eder.

Bu bakımdan sebepsiz zenginleşmeye konu alacağın iadesine karar verilirken, taşınmazın satış bedelinin alım gücünün ilk ödeme günündeki alım gücüne ulaştırılması ve bu şekilde iadeye karar verilmesi gerekir. Bu güncelleme yapılırken, güncellemeye esas alınan somut veriler tek tek uygulanarak, ödeme tarihinden ifanın imkansız hale geldiği tarihe kadar paranın ulaştığı değer her bir dönem için hesaplanmalı, sonra bunların ortalaması alınmalıdır.

Satım bedelinin iade tarihindeki ulaştığı bedel belirlenirken, ödenen paranın çeşitli ekonomik etkenler nedeniyle azalan alım gücünün enflasyon, ÜFE-TÜFE artış oranları, faiz, altın ve döviz kurlarındaki artışlar, memur maaş ve işçi ücretlerindeki artışlar ve benzeri ekonomik göstergelerin ortalamaları göz önünde tutulmalıdır.

Somut olayda, davacı vekili dava dilekçesi ile fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile dava tarihi itibariyle dava konusu taşınmazda yapılacak keşif ile 1.000 m² arsanın değerinin tespiti ve bu değerin müspet zarar olarak kabul edilip şimdilik 50.000,00 TL'nin faizi ile birlikte davalıdan tahsilini talep ettiği görülmüştür. Davacının, ödenen bedelin denkleştirici adalet ilkesi gereğince hesaplanarak iadesine karar verilmesi konusunda açıkça talebi olmamakla birlikte, dava dilekçesinde arsa bedelinin iade edilmediği gibi emsal bir arsa da verilmediğini belirttiği, buna göre çoğun içinde az da vardır kuralı gereği satış bedeli olan 50.000,00 TL'nin denkleştirici adalet ilkesi esas alınmak suretiyle tahsili talebine ilişkin olduğu kabul edilmelidir.

Hal böyle olunca İlk Derece Mahkemesince; davacı tarafça, taraflar arasındaki harici taşınmaz satış sözleşmesi gereğince ödenen satış bedelinin satış tarihinden dava tarihine kadar enflasyon, üretici ve tüketici fiyatları endeksleri, altın ve döviz kurlarındaki artışlar, memur maaş ve işçi ücretlerindeki artışlar gibi çeşitli ekonomik etkenlerin ortalamaları alınmak suretiyle ulaşacağı alım gücünün yukarıda açıklanan ilke ve esaslar altında uzman bilirkişi veya kurulundan nedenlerini açıklayıcı, taraf, hâkim ve Yargıtay denetimine elverişli rapor alınarak belirlemesi ve bu miktara hükmedilmesi gerekirken, bu yönler gözardı edilerek, yanılgılı değerlendirme yazılı şekilde hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.

VI. KARAR