Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2025/3617 K.2026/102

İlk Derece Mahkemesince bozmaya uyularak verilen karar, taraf vekillerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

1. Davacı vekili asıl davada; davalı idare tarafından ....

Mah, 39 pafta, 3 03... parsel sayılı, 2.335 m² yüzölçümlü ve tamamı Hazine adına kayıtlı olan taşınmazın, Yat Turizmi ve Yelken sporlarının teşviki amacı ile lokal, kulüp binası ve tesisler yapılmak üzere 18.08.1997 tarihinden itibaren 29 yıl süre ile davacının kullanımına tahsis edildiğini, davalı İdare tarafından 04.08.2015 tarihli ve 76292 sayılı yazı ile davacıdan 19. yıl irtifak bedeli olarak 700.500,00 TL ve %6 kat’i teminat farkı olarak da 35.644,00 TL bedel talep edildiğini, davacının bu bedellere ve belirlenme şekline itirazda bulunarak yeniden bedelin değerlendirilmesini istediğini,

ayrıca davacının yaptığı itirazlar çerçevesinde belirlediği 117.195,00 TL irtifak hakkı bedelini tüm itiraz hakları saklı kalmak kaydı ile 06.08.2015 tarihinde davalı İdareye ödediğini, davalı İdare tarafından yeniden yapılan değerlendirme sonucunda gönderilen 05.02.2016 tarihli dilekçe ile bu kez irtifak hakkı bedelinin 544.055,00 TL, kat’i teminat farkı bedeli ve gecikme zammının ise 26.257,20 TL olarak belirlendiğinin ve ödenen tutardan mahsubu ile 426.859,42 TL’nin ödenmesinin talep edildiğini,

taraflarca imzalanan irtifak hakkı sözleşmesinin 6. maddesi uyarınca irtifak hakkı bedellerinin her üç yılda bir rayice göre belirlenmesi gerekirken bu dikkate alınmayarak oldukça yüksek bir rayiç belirlendiğini, ayrıca irtifak hakkı bedeli üzerinden kat’i teminat alınmasının hukuki dayanağı olmadığını ileri sürerek.

19. yıl irtifak hakkı bedelinin hakkaniyete ve objektif kriterlere göre tespitini, ayrıca bu bedele kati teminat veya kati teminat tutarı farkı adı altında ek yükümlülükler getirilemeyeceğinin tespitine karar verilmesini talep etmiştir.

2. Davacı vekili birleşen 2016/333 E. sayılı davada; 20. yıl irtifak hakkı bedelinin hakkaniyete ve objektif kriterlere göre tespitini, bu bedele kati teminat veya kati teminat tutarı farkı adı altında ek yükümlülükler getirilemeyeceğinin tespitine karar verilmesini talep etmiştir.

3. Davacı vekili birleşen 2017/481 E. sayılı davada; 21. yıl irtifak hakkı bedelinin hakkaniyete ve objektif kriterlere göre tespitini, bu bedele kati teminat veya kati teminat tutarı farkı adı altında ek yükümlülükler getirilemeyeceğinin tespitine karar verilmesini talep etmiştir.

4. Davacı vekili birleşen 2018/120 E. sayılı davada; 22. yıl irtifak hakkı bedelinin hakkaniyete ve objektif kriterlere göre tespitini, bu bedele kati teminat veya kati teminat tutarı farkı adı altında ek yükümlülükler getirilemeyeceğinin tespitine karar verilmesini talep etmiştir.

5. Davacı vekili birleşen 2019/412 E. sayılı davada; 23. yıl irtifak hakkı bedelinin hakkaniyete ve objektif kriterle göre tespitini, bu bedele kati teminat veya kati teminat tutarı farkı adı altında ek yükümlülükler getirilemeyeceğinin tespitine karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili asıl ve birleşen davalarda; davacı lehine 18.08.1997 tarihinden itibaren 29 yıllığına irtifak hakkı tesis edildiğini, 11.09.2014 tarihli ve 29116 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren değişikliklere birlikte Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik dikkate alınarak irtifak hakkı bedellerinin belirlendiğini savunarak, davaların reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

1. İlk Derece Mahkemesinin 17.12.2019 tarihli kararıyla; asıl ve birleşen davaların kısmen kabulüne, dava konusu taşınmazın;

20 15... . dönemi için kullanım hakkı bedelinin 373.600,00 TL olduğunun tesbitine, bu bedele kati teminat ve farkı eklenmemesine,

20 16... . dönemi için kullanım hakkı bedelinin 394.446,88 TL olduğunun tesbitine, bu bedele kati teminat ve farkı eklenmemesine,

20 17... . dönemi için kullanım hakkı bedelinin 409.554,20 TL olduğunun tesbitine, bu bedele kati teminat ve farkı eklenmemesine,

20 18... . dönemi için kullanım hakkı bedelinin 513.700,00 TL olduğunun tesbitine, bu bedele kati teminat ve farkı eklenmemesine,

20 19... . dönemi için kullanım hakkı bedelinin 635.601,01 TL olduğunun tesbitine, bu bedele kati teminat ve farkı eklenmemesine karar verilmiş; karara karşı, taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.

2. Bölge Adliye Mahkemesinin 24.11.2021 tarihli kararıyla; "..

Mahkemece aldırılan bilirkişi raporlarıyla emsal değerlendirmeleri yapılarak 3 yıllık dönem başlangıçları için değer belirlendiği, ancak emsal alınan taşınmazların durumu ile yat ve yelken kulübü olarak kullanılabilecek rekreatif alan olarak belirlenmiş olması nedeniyle imar durumundaki kısıtlılığın değerlendirilmemiş olduğu, davacının eski kiracı niteliğinde olduğu gözetilerek hakkaniyet indirimi yapılmamış olmasının da hatalı olduğu,

taraflar arasındaki sözleşmenin niteliği uyarınca davalı idarenin davacıdan kati teminat bedeli altında ek yükümlülük getiren ödemeler talep etmesinin de yerinde olmadığı..." gerekçesiyle, kararın kaldırılmasına ve davanın yeniden görülmesi için dosyanın İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine karar verilmiştir.

3. İlk Derece Mahkemesinin 17.03.2022 tarihli kararıyla; davacının talebinin, davalının irtifak bedelinin tespitine ilişkin söz konusu bu hakkını kötüye kullanmak suretiyle fahiş olarak tespit ettiği irtifak bedelinin indirilmesi, başka bir ifade ile davalının bu davranışına hakimin müdahalesi istemini de kapsadığı, bu nedenle davada öncelikle davalının bu konudaki takdir hakkının üst sınırının belirlenmesi gerekli olduğu,

belirlenecek bu miktara göre de, hakkın kötüye kullanılıp kullanılmadığının değerlendirilmesi gerektiği, olayın özelliği itibariyle, davalının takdir hakkının üst sınırının, irtifak bedelinin yeniden belirleneceği 2015 yılı irtifak bedelinin; sözleşmenin 6. maddesi kapsamında taşınmazların konumu ve özellikleri dikkate alınarak rayiç bedel esas alınmak suretiyle belirlenmesinde duraksamaya yer olmadığı, taşınmazın irtifak bedelinin tespiti için mahallinde keşif yapıldığı, idare tarafından belirlenen irtifak bedelinin önceki yılların belirlenen irtifak bedellerinin üstünde olduğu,

alınan kök ve ek raporlar kapsamında asıl ve birleşen davalara konu yılların irtifak hakkı bedellerinin belirlendiği, yükümlülükler arasında olmadığından belirlenen bu bedellere kati teminat ve farkı eklenemeyeceği, sözleşme devam ederken değişen yönetmeliğe göre davacı aleyhine karar verilmeyeceği, tarafların bağlı olduğu sözleşmeye göre karar verilmesi gerektiği, emsal 1 ve emsal 2 olarak kullanılan taşınmazların zemin+4 kat kısmen ticaret ve konut alanı yapılaşmasına sahip olduğu, bu özelliklerin benzediği, emsallerin 2015 yılı itibariyle birim arsa değer aralığı 4.000,00 TL/m²-17.000,00 TL/m² olduğu,

dava konusu taşınmazın imar durumundan dolayı 1973 yılı onaylı imar planına göre inşaat alanın yapılaşmasını tamamladığı, dolayısıyla meri imar planına göre bir kısıtlılığın görünmediği, ilave yapılar açısından kısıtlı olması gerektiği, ayrıca dava konusu taşınmazın; denize sıfır konumda, özel bir tesis olduğu bilinen, ticari konum, ticari sirkülasyon, yat ve yelken kulübü kullanımı, kulüp üyeliği hizmetleri, yeme içme vs bir çok aktivite içeren özel bir tesis olduğu, mevcut imar durumu ile ticari değerinin artı değer içerdiği, her ne kadar taraflar değer hesabına itiraz etmişlerse de emsallere dayanarak hesaplama yapıldığı,

2015 yılı itibariyle değer olarak m² birim bedelinin 8.000,00 TL, 2018 yılı itibariyle 11.000,00 TL olarak tespit edildiği, davacının eski kiracı niteliğinde olduğu gözetilerek %10 oranında hakkaniyet indirimi yapılması gerektiğinden bahisle; asıl ve birleşen davaların kısmen kabulüne, dava konusu taşınmazın;

20 15... . dönemi için kullanım hakkı bedelinin 336.240,00 TL olduğunun tespitine, bu bedele kati teminat ve farkı eklenmemesine,

20 16... . dönemi için kullanım hakkı bedelinin 355.002,19 TL olduğunun tespitine, bu bedele kati teminat ve farkı eklenmemesine,

20 17... . dönemi için kullanım hakkı bedelinin 368.598,78 TL olduğunun tespitine, bu bedele kati teminat ve farkı eklenmemesine,

20 18... . dönemi için kullanım hakkı bedelinin 462.330,00 TL olduğunun tespitine, bu bedele kati teminat ve farkı eklenmemesine,

20 19... . dönemi için kullanım hakkı bedelinin 572.040,91 TL olduğunun tespitine, bu bedele kati teminat ve farkı eklenmemesine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin 23.11.2022 tarihli kararıyla; Mahkemece daha önceki kaldırma kararı doğrultusunda inceleme ve değerlendirme yapıldığı, tespit edilen irtifak bedelinden %10 hakkaniyet indirimi yapıldığı, yapılan tespitler ve alınan bilirkişi raporlarının dayanak sözleşmeye ve yerleşik uygulama uygun olduğu gibi hüküm kurmaya da elverişli bulunduğu, tarafların karşılıklı olarak tespit edilen bedele yaptıkları itirazın yerinde olmadığı gerekçesiyle, istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

1. Dairece verilen 10.06.2024 tarihli ilamla.

11.09.2014 tarihli ve 29116 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik’in değiştirilen 12. maddesi uyarınca, emsal taşınmazlar değerlendirilerek rayiç bedelin ve sonrasında %2’si oranında irtifak bedelinin belirlenmesi, bu bedelden davacının eski kiracı olması nedeniyle %10 oranında indirim yapılarak ödenmesi gereken irtifak bedelinin tespit edilmiş olması, ayrıca davalı İdare tarafından kati teminat ve farkı istenemeyeceğinin belirlenmesi usul ve kanuna uygun bulunduğundan;

taraf vekillerinin asıl davaya yönelik temyiz itirazlarının reddi ile İlk Derece Mahkemesi kararının onanmasına, davalı Hazinenin birleşen davalara yönelik sair temyiz itirazlarının reddine karar verildikten sonra taraflar arasında Hazine adına kayıtlı dava konusu taşınmazın, bir özel hukuk tüzel kişisi olan davacı dernek tarafından 18.08.1997 tarihinden itibaren 29 yıl süreyle kullanımı konusunda irtifak hakkı sözleşmesi düzenlendiği ve bu hakkın tapuya tescil edildiği, davacı ...

Derneğinin iktisadi işletmesi olan Moda Turistik Otel ve Tesisleri Ltd. Şti. ile birlikte taşınmazı irtifak hakkı ile kullandığı anlaşılmakla, İlk Derece Mahkemesince.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin emredici hükmü ile Yönetmelik’in 14. maddesi hükmü gözetilerek, birleşen davalara konu irtifak bedellerinin; asıl davada belirlenen irtifak bedeline, Türkiye İstatistik Kurumunca yayımlanan Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksinin (2019 yılından itibaren TÜFE 12 aylık ortalamalara göre yüzde değişim oranının) uygulanması suretiyle tespit edilmesi gerektiği gerekçesiyle, kararın bozulmasına

karar verilmiştir.

2. Bozmaya uyan İlk Derece Mahkemesinin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; birleşen davalar yönünden alınan bilirkişi raporu doğrultusunda, asıl davada Mahkemece verilen 17.03.2022 tarihli kararın kesinleşmesi nedeniyle yeniden hüküm kurulmasına yer olmadığına ve birleşen davaların kısmen kabulüne;

- Birleşen 2016/333 Esas sayılı dosyası yönünden dava konusu taşınmazın 20 16... . dönem için kullanım hakkı bedelinin 349.555,10 TL olduğunun tespitine, bu bedele kati teminat ve farkı eklenmemesine,

- Birleşen 2017/481 Esas sayılı dosyası yönünden dava konusu taşınmazın 20 17... . dönem için kullanım hakkı bedelinin 403.561,37 TL olduğunun tespitine, bu bedele kati teminat ve farkı eklenmemesine,

- Birleşen 2018/120 Esas sayılı dosyası yönünden dava konusu taşınmazın 20 18... . dönem için kullanım hakkı bedelinin 504.451,71 TL olduğunun tespitine, bu bedele kati teminat ve farkı eklenmemesine,

- Birleşen 2019/412 Esas sayılı dosyası yönünden dava konusu taşınmazın 20 17... . dönem için kullanım hakkı bedelinin 564.178,79 TL olduğunun tespitine, bu bedele kati teminat ve farkı eklenmemesine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.

VI. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1.Davacı vekili; bozma ilamı doğrultusunda 19. dönem irtifak bedeli ile diğer dönemlerin hesaplanma yönetiminin kesinleştiğini, dava konusu taşınmazın birim fiyatının taşınmazın değerine etki eden hususlar yeterince değerlendirilmeksizin tespit edildiğini, hakkaniyet indirim oranının düşük olduğunu ileri sürerek, kararın bozulmasını talep etmiştir.

2.Davalı vekili; irtifak hakkı bedelinin taşınmazın rayiç değerine göre belirleneceğini, bu kapsamda Defterdarlık Uzmanları Denetim Koordinatörlüğü tarafından yapılan inceleme neticesinde düzenlenen 26.01.2016 tarih ve 2016/06-03 sayılı Değerleme Raporunun esas alınması gerektiğini, hükme esas alınan bilirkişi raporu ile fahiş miktarda hakkaniyet indirimi yapıldığını ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Asıl ve birleşen davalarda uyuşmazlık; irtifak sözleşmesi uyarınca, irtifak hakkı bedellerinin tespiti ile bu bedele kati teminat farkı bedeli adı altında ek yükümlülük getirilemeyeceğinin tespiti istemine ilişkindir.

Temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararının bozmaya uygun olmasına, bozmanın kapsamı dışında kalarak kesinleşen ve usuli kazanılmış hak oluşturan kısımlara yönelik temyiz itirazlarının yeniden incelenemeyecek olmasına, hükme esas teşkil eden bilirkişi raporu ile hesaplanan irtifak bedellerinin ilgili Yönetmelik ve yasa maddelerine uygun olarak hesaplandığının anlaşılmasına göre, taraf vekillerinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR