Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2025/4289 K.2025/6174

Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davacı vekili tarafından duruşma istemsiz davalılar ... Alışveriş Hiz Ltd Şti ve ...vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 16.12.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde gelen Davacı ... vekili Avukat ... ile davalılar ....... Alışveriş Hiz. Tic. Ltd. Şti. ve .....vekili Avukat ... ve diğer davalı ....Yat. A.Ş. vekili Avukat.....geldiler. Sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saat 14.00'te Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili, müvekkilinin emlak komisyonculuğu yaptığını, faaliyeti esnasında.... firmasının Ankara'da açılacak şubesi için uygun bir arazi aradığını haricen öğrendiğini ve bu çerçevede anılan firmanın Türkiye arazi geliştirme bölümü müdür yardımcısı ... ile irtibat kurduğunu ve değişik tarihlerde yapılan toplantılar neticesinde ... ile müvekkilinin imzasını taşıyan 23.01.2007 tarihli yer gösterme sözleşmesinin imzalandığını, üzerinde .... şirketinin yer aldığı,

....... ve davalı ...'e ait olan .... yolu üzerindeki arazinin müvekkili tarafından davalı.... firmasına önerilerek fabrika binasında arazi sahipleri ve ...'nun görüşmelerinin sağlandığını, toplantıların yapıldığını, devam eden süreçte davalı ....

A.Ş. ve .... şirketi ve diğer davalılar ile irtibatının kesildiğini ve yer gösterme belgesine konu taşınmaza ilişkin alış verişten vazgeçildiğinin belirtildiğini, .... şirketine ait....... nolu parselde yer alan başka bir arazinin .... şirketi tarafından dava dışı ....'a satıldığını ve.... firmasının da üst hakkı tesis ederek faaliyete başladığını öğrenmesi üzerine müvekkilinin aracılık hizmetinden kaynaklanan komisyon hizmetinin ödenmesi için değişik tarihlerde yazı ve ihtarnameler göndermesine rağmen dava konusu taşınmaz hakkında bir alış veriş veya kiralama yapılmadığı iddiasıyla müvekkiline ödeme yapılmadığını ileri sürerek;

fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla belirsiz alacak olarak 10.000,00 TL tazminatın alım satım ilişkinin gerçekleştiği tarihten itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalılardan müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmiş, 26.10.2018 tarihli dilekçe ile 970.625,70 TL alacağın işlem tarihi olan 25.08.2010 tarihinden itibaren ticari faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsilini talep etmiştir.

II. CEVAP

1.Davalı ... Gayrimenkul Yatırım A.Ş. vekili; müvekkili şirketin sözleşmede taraf olmadığından hakkındaki davanın husumetten reddi gerektiğini, bir yıllık zamanaşımı süresinin geçtiğini, bu nedenle davanın zamanaşamı nedeniyle reddi gerektiğini, davanın belirsiz alacak davası olarak açılamayacağını, esas yönünden de, müvekkili şirketin 2010 yılında kendi çalışmaları ile... ailesine ait ....'deki başka bir araziye ulaştığını ve aileyle doğrudan irtibata geçtiğini, ancak bu yerin.... ailesine satıldığının öğrenildiğini, anılan kişilerle görüşülmesine rağmen arazinin satın alınamadığını, bu nedenle müvekkili şirket yararına üst hakkı tesis edildiğini, müvekkili yararına davacı tarafından sağlanan bir aracılık hizmeti olmadığını savunarak davanın reddini istemiştir.

2.Davalı.... Market ... Alışveriş Hizmetleri Ltd. Şti vekili; davanın belirsiz alacak davası olarak açılamayacağını, davacı ile ... arasında imzalandığı belirtilen 23.01.2007 tarihli yer gösterme sözleşmesine dayanıldığını, bir yıllık zamanaşımı süresinin geçtiğini, müvekkili ile davacı arasında imzalanan komisyon sözleşmesi olmadığını savunarak davanın reddini istemiştir.

3.Davalılar.... ile ... usulüne uygun tebligat yapılmasına rağmen davaya cevap vermemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; sözleşme ilişkisinin kurulması ile tellalın faaliyeti arasında nedensellik ilişkisinin bulunması gerektiği, tellalın salt yer gösterme işlemi nedeniyle herhangi bir hak iddiasında bulunamayacağı, davacının hazırlık işlemi mahiyetinde olan yer gösterme işleminin yanı sıra taşınmaz maliklerinden olan .......'den yetki belgesi temin ettiği ve davalı ... adına ... ve ...,..... adına ... ile taşınmaz malikleri olan... ailesini bir araya getirdiği ve yapılan görüşmeler sonunda iki taşınmazdan birinde karar kılındığı, ancak fiyat belirlenmesi işlemlerinin uzun sürdüğü,

davacı tarafından yapılan yer gösterme işlemi ve tarafları bir araya getirme işlemi neticesinde 25.08.2010 tarihinde... ailesi adına kayıtlı .... Mahallesi 429 61... parsel sayılı taşınmazda, ...'nin grup şirketi olan...

Emlak Yönetim A.Ş. lehine 30 yıl süre ile üst hakkı tesis edildiği, davacının tellallık faaliyeti ile sözleşme ilişkisinin kurulması arasında nedensellik bağının bulunduğu, davacının sözleşmenin tarafı olan davalıdan, üst hakkı tesis edilmesi faaliyeti olarak ücret talep edebileceği, taraflar arasında akdedilen sözleşmede ücretin taşınmazın satışı veya kiralanması seçeneklerine göre belirlendiği, tarifede üst hakkı tesisi edilmesi halinde talep edilebilecek ücret veya oran bilgisi bulunmadığı,

ücretin Mahkemece takdir edilmesi gerektiği, taşınmazda üst hakkı tesis edilmesinin kira sözleşmesine oranla daha üstün bir menfaat sağladığı nazara alınarak sözleşmede bir yıllık kira bedelinin %10'u+KDV olarak kararlaştırılan ücretin yüzde 12+KDV olarak belirlenmesi gerektiği, davalılar ...,.....

Gayrimenkul Yatırım A.Ş. (.....Emlak Yönetim A.Ş.)'nin tellallık ücretinin doğmasını ve tahsilini engellemek amacıyla hareket ettiklerinin ispat edilemediği gerekçesiyle; davalılar ..., ..... ... Gayrimenkul Yatırım A.Ş aleyhine açılan davanın reddine, davalı ...... Alışveriş Hiz. Tic. Ltd. Şti'ye karşı açılan davanın kısmen kabulüne, 275.456,46 TL'nin 15.11.2011 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı ...... Alışveriş Hiz. Tic. Ltd.

Şti'den tahsili ile davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmiş; karara karşı süresi içinde davacı vekili ve davalılar ...... Alışveriş Hiz Ltd Şti ile ...vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; dava konusu sözleşmede imzası bulunan.....'nun sözleşme tarihinde davalı çalışanı olması, sözleşmenin .....Market Ltd. Şti adına imzalandığının yazılı olması, dava dilekçesi ekinde yer alan içeriği inkar edilmeyen....Emlak Yönetim AŞ tarafından davacıya hitaben yazılan 04.11.2011 tarihli yazı içeriği, .....

Makina San ve Tic Ltd Şti tarafından düzenlenen yetki belgesi ve tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde taraflar arasında tellallık sözleşmesinin kurulduğu, davacının hazırlık işlemi mahiyetinde olan yer gösterme işleminin yanı sıra taşınmaz maliklerinden olan .......'den yetki belgesi temin ettiği ve davalı ... adına..... ve ...,....adına ... ile taşınmaz malikleri olan... ailesini bir araya getirdiği ve yapılan görüşmeler sonunda iki taşınmazdan birinde karar kılındığı ancak fiyat belirlenmesi işlemlerinin uzun sürdüğü,

davacı tarafından yapılan yer gösterme işlemi ve tarafları bir araya getirme işlemi neticesinde 25.08.2010 tarihinde ..... Mahallesi 429 61... parsel sayılı taşınmazda, ...'nin grup şirketi olan.....

Emlak Yönetim A.Ş. lehine 30 yıl süre ile üst hakkı tesis edildiği anlaşılmakla davacının tellallık faaliyeti ile sözleşme ilişkisinin kurulması arasında nedensellik bağının bulunduğu, taraflar arasında akdedilen sözleşmede ücretin taşınmazın satışı veya kiralanması seçeneklerine göre belirlendiği, tarifede üst hakkı tesisi edilmesi halinde talep edilebilecek ücret veya oran bilgisi bulunmamakla birlikte bu hususta teamül de bulunmadığından ilk derece mahkemesince bir yıllık kira bedeli üzerinden %12+kdv tellallık ücreti belirlenmesinin dosya kapsamına ve hakkaniyete uygun olduğu, sözleşmenin taraflarını bağlayıcı nitelikte olduğu,

sözleşmenin tarafı olmayan diğer davalılara hukuki sorumluluk atfedilmeyeceği, davalı şirketler grup firması dahi olsa ayrı tüzel kişiliğe sahip oldukları gerekçesiyle; davacı vekili ile davalılar ....Alışveriş Hiz. Tic. Ltd. Şti ve.....vekilinin istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiş; karara karşı süresi içinde davacı vekili ile davalılar ..... Alışveriş Hiz. Tic. Ltd. Şti ve .... vekili temyiz isteminde bulunmuşlardır.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1.Davacı vekili; tazminat tutarının kiralama bedeli üzerinden belirlenmesinin hatalı olduğunu, davalılar arasında yapılan işlemin üst hakkı kurulmasına ilişkin olduğunu, yapılan işlemin mülkiyet hakkı ile doğrudan ilişkili ayni bir hak olduğunu, bu nedenle işlemin niteliği dikkate alınarak müvekkilinin alacağı tazminat tutarının 25.069.107,74 Euro'nun %2'si oranında belirlenmesi gerektiğini, aynı organik yapı içinde ve doğrudan işlem tarafı olan diğer şirketlerin de sorumlu olması gerektiği halde diğer şirketler yönünden davanın reddine karar verilmesinin hatalı olduğunu,

taşınmazın... ailesi adına kayıtlı olmasına rağmen önce ....ve ..... isimli kişilere 23.08.2010 tarihinde devir yapılıp iki gün sonra arazi üzerine....

Gayrimenkul Yatırım A.Ş lehine 30 yıl süreyle üst hakkı tesis edildiğini, bu denli bir projenin 2 gün içinde yapılması ve 3. Kişilerin araya sokulması karşısında davalıların sorumluluktan kurtulmaya yönelik muvazaalı işlem yaptıklarına açık karine oluşturduğunu, diğer davalılar lehine hükmedilen vekalet ücretinin müvekkili lehine hükmedilen tazminat tutarına neredeyse eşit olduğunu ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.

2.Davalılar .........

Alışveriş Hiz Ltd Şti ve ......vekili; davacının tellallığı mesleki olarak sürekli şekilde yaptığını, aynı zamanda tacir olduğu, davaya konu alım ilişkisinin ticari nitelikte olduğu, sözleşmenin diğer taraflarının da tacir olduğu dikkate alındığında somut olayda ticari tellallık işleminin bulunduğunu, buna göre 6267 sayılı TTK'nın 106/2 maddesi uyarınca 1 yıllık zamanaşımı süresi bulunduğu dikkate alındığında davanın zamanaşımından reddi gerektiğini, aksinin kabulü halinde de ortada ticari bir iş yok ise Ticaret mahkemesince görevsizlik kararı verilmesi gerektiğini,

aynı uyuşmazlıkla ilgili olarak hakkında tefrik kararı verilen diğer davalılara yönelik görülen İstanbul 1. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2014/1065 E sayılı dosyada zamanaşımı nedeniyle davanın reddine karar verildiğini ve kararın temyiz edilmeden kesinleştiği gözetildiğinde kesin delil çerçevesinde bağlayıcı bulunan bu karar dikkate alınarak eldeki davada zamanaşımı nedeniyle davanın reddi gerektiğini, davaya konu yer gösterme sözleşmesinin aslının kesin süreli ihtara rağmen davacı tarafça dosyaya sunulamadığını, fotokopi niteliğindeki sözleşmeye dayalı olarak davanın kabul edilmesinin hatalı olduğunu,

sözleşmede müvekkillerinin hiçbirisinin kaşe ve ünvanı, yetkilisinin imzasını taşımadığını, sözleşmenin de müvekkilleri tarafından hiçbir zaman kabul edilmediğini, sözleşmeyi imzaladığı iddia edilen ...'nun müvekkili şirketler adına temsil ve ilzama yetkili olmadığını, her ne kadar Bölge Adliye Mahkemesince verilen kararda .....

Emlak Yönetim A.Ş tarafından davacıya hitaben yazılan 04.11.2011 tarihli yazı içeriği gerekçe gösterilerek davacı ile müvekkili arasında sözleşme kurulduğu belirtilmiş ise de, ilgili yazıda açıkça dava konusu ya da başka bir araziye ilişkin müvekkili şirket tarafından satın alma ya da kiralamadan bahsedilmediği,

müvekkili şirketin kendi arazi geliştirme bölümünün şirketin kiralama ve satın alma faaliyetlerini yürüttüğünü, nitekim bahsi geçen üst hakkı tesisine ilişkin olarak davacı tarafından herhangi bir hizmet alımı yapılmadığını, davacının davalılardan... tarafından yetkilendirilmiş olmasının da müvekkili şirketi ilgilendiren bir durum olmadığını, bahsi geçen dönemde davacı ile yapılan görüşmelerde sadece Ankara .... yolu üzerinde bulunan ve...'e ait olan araziye ilişkin 2007 yılında görüşme yapıldığını, ancak anlaşma sağlanmadığını,

aradan geçen 3 yıl sonrasında müvekkili şirketin kendi bünyesindeki birimin davacının hiçbir katkısı olmadan ....'de bulunan .... ailesine ait olan araziyi bulduğunu, yapılan görüşmeler sonucunda satın alma ve kiralama yapmaksızın üste hakkı tesis edildiğini, üst hakkı tesisinde davacının .... ailesi ve müvekkili şirket ile hiçbir görüşme yapmadığını, Mahkemece ıslah tarihi olan 26.10.2018 tarihinden faize hükmedilmesi gereken 15.11.2011 tarihinden faize hükmedilmediğini, ıslah tarihi itibariyle alacağın zamanaşımına uğradığını ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, gayrimenkul tellallığı sözleşmesinden kaynaklanan alacak istemine ilişkindir.

1. Davaya dayanak yapılan 23.01.2007 tarihli sözleşme tarihinde yürürlükte bulunan 818 sayılı Borçlar Kanunu'nun (BK) 404. maddesi "Tellallık, bir akittirki onunla tellal, ücret mukabilinde bir akdin yapılması imkanını hazırlamağa veya akdin icrasına tavassut etmeğe memur edilir. Tellallık hakkında, umumi surette vekalet hükümleri ceridir. Gayrimenkul tellallığı, akdi, yazılı şekilde yapılmadıkça muteber olmaz." şeklindedir.

Bu durumda, gayrimenkul telllalığı sözleşmesi yazılı şekilde yapılmalı ve sözleşme düzenlenirken her iki taraf sözleşmeyi imzalamalıdır. Kanunun bu hükmü emredici niteliktedir. Tellallık sözleşmesi için öngörülen yazılı şekil ispat değil, geçerlilik şartıdır. Bu hususu mahkemenin kendiliğinden nazara alması gerekir.

Somut uyuşmazlıkta, mahkemece davacıya sözleşmenin aslının sunulması için süre verilmiş, ancak davacı vekili 19.2.2019 tarihli dilekçesinde tutanağın aslının tedarik edilemediğini belirtmiştir.

Bu durumda BK'nın 404. maddesine uygun olarak taraflar arasında yazılı şekilde tellallık sözleşmesi ilişkisi bulunmadığı anlaşılmakla, davacı tellallık ücretine hak kazanamamış olup İlk Derece mahkemesince davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçelerle davanın kısmen kabulüne karar verilmiş olması usul ve kanuna aykırı olup, karanın bozulmasına karar verilmiştir.

2. Bozma sebebine göre, davacı vekilinin tüm, davalılar vekilinin sair temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik gerek görülmemiştir.

VI. KARAR

1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 373/1 maddesi uyarınca ORTADAN KALDIRILMASINA, 2. İlk Derece Mahkemesi kararının aynı Kanun'un 371. maddesi uyarınca temyiz eden davalılar yararına BOZULMASINA, 3. Bozma sebebine göre, davacı vekilinin tüm, davalılar vekilinin sair temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına, Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde temyiz eden davalılara iadesine, 40.000,00 TL Yargıtay duruşması vekalet ücretinin davacıdan alınıp davalılara verilmesine,