Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2025/4340 K.2025/6481

Mahkeme kararının taraf vekillerince temyiz edilmesi üzerine, Dairece kararın bozulmasına dair verilen kararın davalı vekili ve katılma yoluyla davacı vekili tarafından düzeltilmesi istenilmiş olmakla; kesinlik, süre ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, karar düzeltme dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; davacının davalı şirket ile imzaladığı 21.03.2015 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile ........................... pafta 37 20... parseldeki A blok 7. kat A704 nolu bağımsız bölümü taksitle ödeme yaparak 490.000,00 TL bedelle satın aldığını, davacının ödeme planı çerçevesinde taksit bedellerini ödediğini, bilahare davalı tarafça ihtarname ile bağımsız bölümün alanında ciddi artış olduğu belirtilerek ek ödeme yapılmasının, aksi halde sözleşmenin feshedileceğinin bildirildiğini, davalının sözleşmeye aykırı hareket ettiğini, dava konusu bağımsız bölümün alanının belli olduğunu ileri sürerek;

davalının ek ücret talep etme hakkı olmadığının tespitini, aksi halde sözleşmenin kurulduğu tarihteki m² birim fiyatı üzerinden ek ücretin tespitini talep etmiş, 12.06.2019 tarihli dilekçesiyle; yargılama sırasında dava konusu taşınmaz davalı tarafından 3. kişiye devredildiğinden 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 125. maddesi uyarınca davayı tazminat davası olarak sürdürmek istediklerini, davacının artık borcun ifasından sözleşmenin tapuya şerh edilmesi ve ödemelerin tamamlanması üzerine tapu devri talebinden vazgeçtiğini ve uğramış olduğu müspet zararın tazminini istediğini,

davalı şirket sözleşmeden doğan borcunu ifa etmiş olsaydı davacının dava konusu taşınmazın maliki olacağını, geçen süre içerisinde sahibi olacağı taşınmazın rayiç değerinde yaşanacak değer artışından yoksun kaldığını, bu sebeple dava konusu taşınmazın sözleşme tarihindeki değeri olan 490.000,00 TL ile bugünkü değeri arasındaki farkın, geçen süre içerisinde bu miktara işleyecek ticari avans faizi ile birlikte davalı şirketten tahsil edilerek davacıya ödenmesini talep ettiklerini, ayrıca davacının,

taraflar arasında akdedilen sözleşmedeki ödeme planına göre 9 taksitlik ödeme toplamı 90.000,00 TL olup davalı şirket tarafından 26.01.2016 tarihinde iade edildiğini, fakat bu tutara ödeme tarihinden itibaren geçen süre içerisinde işleyen akdi faizin eklenmediğini, bu sebeple söz konusu 90.000,00 TL'ye geçen süre içerisinde işleyecek yıllık %13,5 oranlı akdi faizinin hesaplanıp eklenerek davalı şirketten tahsil edilmesini talep ettiklerini,

bunlara ek olarak Mahkemenin 2015/2042 E. ve 2015/2061 K. sayılı kararı gereğince ödenmesi hükme bağlanan 12.800,00 TL'lik vekalet ücretinin davalı şirket tarafından İzmir 9. İcra Müdürlüğünün ... numaralı icra dosyası ile takibe konduğunu ve davacı tarafından toplam 14.685,77 TL ödenmiş olduğundan 14.685,77 TL'nin ödeme tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı şirketten tahsilini talep ettiklerini beyan etmiş, 18.04.2022 tarihli ıslah dilekçesi ile;

belirsiz alacak talebine esas olmak üzere şimdilik 130.000,00 TL müspet zararın müvekkiline ödenmesini istemiş, 13.12.2023 tarihli değer artırım dilekçesi ile tazminat talebini 3.600.000,00 TL olarak belirlemiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; projedeki hata nedeniyle davacıya satılan bağımsız bölümün alanında ciddi artış olduğunu, esaslı hataya düşüldüğünü, edimler arası orantısızlık oluştuğunu, resmi şekilde düzenlenmediği için sözleşmenin geçerli olmadığını, davacıya ek ücret ödeyerek sözleşmeyi ayakta tutabilme imkanı verildiğini, ancak davacının kabul etmediğini, davalı şirketin sözleşmeyi feshetmek zorunda kaldığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. MAHKEME KARARI

Mahkemenin 15.12.2015 tarihli kararıyla; taraflar arasındaki sözleşmenin resmi şekilde düzenlenmemesi nedeniyle geçersiz olduğu, geçersiz sözleşmede kararlaştırılan hususların ifasının talep edilemeyeceği, ancak sebepsiz zenginleşme hükümleri gereğince her iki tarafın aldıklarını iade ile mükellef oldukları, dava konusu olayda ise davacının verdiklerini iade talebinde bulunmadığı, sözleşmenin hükümlerinin ifa edilmesi, sözleşmeye aykırı olarak talepte bulunulmasının haklı olmadığının tespitini, bu kabul edilmezse Mahkemece ek ücretin ne kadar olacağının tespitini talep ettiği gerekçesiyle;

taleple bağlılık kuralı gereği davanın reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı vekili temyiz başvurusunda bulunması üzerine Dairenin 19.02.2018 tarihli ilamıyla kararın onanmasına karar verilmiş, davacı vekili tarafından onama ilamına karşı kararın düzeltilmesi istenilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

1. Dairece verilen 20.12.2018 tarihli ilamla; Mahkemece; taraflar arasında düzenlenen ön ödemeli konut satış sözleşmesinin resmi şekilde yapılmaması nedeniyle geçersizliğinin ileri sürülemeyeceği dikkate alınarak, tarafların sözleşmede belirtilen hak ve yükümlülükleri kapsamında sözleşmenin geçerliliğinin devam ettiği belirlenmekle, dosyanın uzman bilirkişi heyetine tevdi ile dava konusu bağımsız bölümün alanında değişikliğin belirlenmesi, ilgili yasa hükmü ve tarafların sözleşmedeki alan artışına ilişkin taahhütleri birlikte değerlendirilerek davalı-satıcının ek ücret isteme hakkı olup olmadığı, ek ücret isteme hakkı olduğu takdirde miktarının tespit edilerek oluşacak sonuca göre hüküm kurulması gerektiği gerekçesiyle, hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

2. Bozmaya uyan Mahkemenin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taşınmazın toplam satış bedelinin bir kısmının davacı tarafından ödendiği, davalı şirket tarafından ödenen bedellerin iade edildiği ve bilirkişilerce davacı tarafından yapılan ödemelerin ödeme tarihi ile iade tarihi arasındaki döneme ait hesaplanan faiz tutarının 5.178,54 TL olarak hesaplandığı, taraflar arasındaki sözleşme ayakta olmadığından davacının müspet zararının tazmini talebinin reddinin gerektiği, davacı tarafından yapılan 14.685,77 TL tutarındaki icra ödemesi ile davalı tarafından ödenmesi gereken faizin iadesi gerektiği gerekçesiyle;

davanın kısmen kabulüne 19.864,31 TL'nin 18.04.2022 tarihinden başlayacak yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacıya ödenmesine, taraflar arasında tanzim edilen 21.03.2015 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi kapsamında alınan senetlerden davacının borçlu olmadığının tespitine, fazlaya ilişkin taleplerin reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuşlardır.

V. TEMYİZ

Dairenin 27.05.2025 tarihli ilamıyla; bozma sebebine göre davalının temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik gerek görülmediği belirtilerek, bozma ilamında da belirtildiği üzere, taraflar arasındaki ön ödemeli konut sözleşmesi geçerli olup, davacının sözleşmenin ayakta tutulmasına yönelik iradesini bildirdiği, dava konusu taşınmazın yargılama sırasında 05.04.2017 tarihinde dava dışı 3. kişiye devredilmesi üzerine 6100 sayılı Kanunun 125/1 maddesi uyarınca davacı tarafından davanın, davalı hakkında tazminat davasına dönüştürüldüğü, bu durumda Mahkemece; taşınmazın 3. kişiye devir tarihi itibarıyla rayiç değeri tespit edildikten sonra,

davacının yaptığı ödeme sözleşmedeki bedele oranlanarak belirlenen geri ödenecek tutar üzerinden, davacıya yargılama sırasında iade edilen tutar da göz ardı edilmeden, davanın kabulüne karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle, kararın bozulmasına karar verilmiş, karara karşı, süresi içinde davalı vekili ve katılma yoluyla davacı vekili karar düzeltme isteminde bulunmuşlardır.

VI. KARAR DÜZELTME

A. Karar Düzeltme Sebepleri

1.Katılma yoluyla davacı vekili; bozma kararına uyularak karar verilmesi durumunda müvekkilinin müspet zararının gerçek anlamda tazmin edilemeyeceğini, dava konusu taşınmazın 05.04.2017 tarihinde dava dışı üçüncü kişiye satıldığını, davaya konu taşınmazın güncel değeri ile belirlenen satım bedeli arasındaki farkın tazminat olarak hükmedilmesi gerektiğini, yargılamanın 10 yılı aşkın süredir sürdüğünü, müvekkilinin zararının bu süreçte katlanarak arttığını belirterek, bozma ilamının kaldırılmasına karar verilmesini istemiştir.

2.Davalı vekili; bilirkişiler tarafından yerinde inceleme yapılmaksızın dosya üzerinde yapılan eksik inceleme neticesinde herhangi bir m² artışının bulunmadığının belirtilmesi ve davacı tarafından esaslı bir hatanın olmadığının iddia edilmesinin kabul edilemeyeceğini, taraflar arasında akdedilen sözleşmenin geçerlilik şartlarını taşımadığını, taraflar arasında akdedilen sözleşme geçerli kabul edilse dahi sözleşmenin (4.3) maddesine gereğince müvekkilinin kendisine sözleşme ile tanınan hakkını kullandığını ve sözleşmeyi haklı nedenle feshettiğini, edim müvekkilinin kusurlu davranışları ile imkansız hale gelmediğinden davacının müspet zararının tazminini talep edemeyeceğini belirterek, bozma ilamının kaldırılmasına karar verilmesini istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, taraflar arasında düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi kapsamında davalı satıcının ek ücret isteme hakkının bulunup bulunmadığına ilişkin tespit ve tazminat istemine ilişkindir.

Dosyanın incelenmesinde; bozma ilamına uyulmasına karar veren Mahkemenin, kendisi için o kararda gösterilen şekilde inceleme ve araştırma yaparak, yine o kararda belirtilen hukuki esaslar gereğince hüküm vermesi gerektiği, önceki bozma ilamında da belirtildiği üzere taraflar arasında imzalanan ön ödemeli konut sözleşmesi geçerli olduğundan, Mahkemece; taşınmazın 3. kişiye devir tarihi itibarıyla rayiç değeri tespit edildikten sonra,

davacının yaptığı ödeme sözleşmedeki bedele oranlanarak belirlenen geri ödenecek tutar üzerinden, davacıya yargılama sırasında iade edilen tutar da gözetilerek karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle, mahkeme kararının bozulmasına karar verilmiş olduğunun ve bozma ilamında yanlışlık bulunmadığının anlaşılmasına göre, taraf vekillerinin karar düzeltme taleplerinin reddine karar verilmiştir.

VII.KARAR

Açıklanan sebeplerle; Taraf vekillerinin yerinde bulunmayan karar düzeltme istemlerinin REDDİNE, Temyiz eden taraf harçtan muaf olduğundan fazla yatırılan karar düzeltme harcının iadesine, Aşağıda yazılı para cezasının karar düzeltme isteyenlere yükletilmesine,