Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2025/508 K.2025/4412

Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; maliki olduğu taşınmaza imar mevzuatına aykırı imalatlar yapıldığı gerekçesiyle 34.438,30 TL para cezasını içeren Üsküdar Belediyesi Encümen kararı ve aykırı imalatın kaldırılması yolunda yıkım kararını havi 26.02.2018 tarihli yapı tatil tutanağının davacı şirkete tebliğ edildiğini, aynı tutanakta para cezasının derhal ödenmesi ve ödeme makbuzunun bir kopyasının iletilmesi, projeye, ruhsata ve imara aykırı imalatların da ortadan kaldırılarak eski hale getirilmesinin talep ve ihtar edildiğini, halen ...

Sağlık Uygulama ve Araştırma Hastanesi olarak kullanılmakta olan taşınmazda davalının yapmış olduğu projeye ve imara aykırı imalatların kaldırılmadığını, binanın eski hale getirilmediğini, aksine binanın mevcut haliyle işletmeye alındığını, imar barışı müracaatının davacı şirket tarafından yapıldığını, davalının yaptığı 3.089 m² büyüme nedeniyle ilgili idareye 28.06.2019 tarihinde yapı kayıt belgesi başvurusu için toplam 1.343.307,69 TL ödeme yaptıklarını ileri sürerek; imar barışı kapsamında idareye ödenen 1.343.307,69 TL'nin ödeme tarihinden itibaren hesaplanacak avans faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; davacının halefi olduğu ... Kumları Sanayi ve Ticaret A.Ş. ile davalı arasında 05.08.2013 tarihinde intifa hakkı ve kira sözleşmesi başlıklı sözleşme imzalandığını, sözleşmenin (2.3.) maddesine göre, intifa hakkına ve kira sözleşmesine konu taşınmazın davalı tarafından "Hastane ve Üniversite amaçları doğrultusunda gerekli diğer tesisler" şeklinde kullanılacağının açıkça belirtildiğini, sözleşmenin (4.2.) maddesine göre; kiraya verenin açıkça ve yazılı bir şekilde söz konusu taşınmazda değişiklikler ve ek binalar yapılmasına rıza gösterdiğini, taşınmazın imar ve ruhsat durumunun, sözleşmenin ifa edilmesine uygun hale getirilmesinin taşınmaz malikinin sözleşmeden kaynaklanan temel bir borcu olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; dosyada mevcut kira sözleşmesinin özel şartlarında, davalı kiracıya mecurun üzerindeki binaya ek inşaat/tadilat yapma hususunda açıkça yetki verildiği, imalat ve tadilatın projenin imara aykırı yapılması durumunda da her türlü hukuki sorumluluğun davalı kiracıya ait olacağının düzenlendiği.

27.06.2021 tarihli raporda Yapı Kayıt Belgesi harcının 12.336,20 m² üzerinden 1.343.307,69 TL olduğunun ve toplam bedel içinde tadilatla ilave 3.089 m² inşaat alanına düşen kısmın da 335.826,92 TL olarak hesaplandığı, dolayısıyla davalı kiracı tarafından mecurda yapılan proje ve imara aykırı inşaat alanına düşen 335.826,92 TL'den davacıya karşı sorumlu olduğu gerekçesiyle; davanın kısmen kabulüne, 335.826,92 TL ana paranın 08.07.2019 tarihinden tahsil tarihine kadar işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiş; karara karşı, taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davalı ile önceki malik arasında 01.09.2014 başlangıç tarihli ve 30 yıl süreli yazılı kira/intifa hakkı tesisi sözleşmesi bulunduğu, davacının yeni malik sıfatıyla eski sözleşmeye halef olduğu, sözleşmenin, (4.2.) maddesinde davalıya taşınmazın altında veya üstünde inşaat/tek yapı yapma hakkı tanındığı,

(4.3.) maddesinde taşınmaz üzerinde yapılacak tesislerin her türlü plan, proje, ruhsat, imar ve inşaat izinlerinin masrafları kendisine ait olmak üzere davalı tarafından alınacağı, (4.8.) maddesinde projeye, imar planına, alınan ruhsat, izin sair belge ve düzenlemelere aykırı olduğu iddia edilecek yapı ve inşaatlar nedeniyle resmi ve özel kurumlar nezdinde doğacak hukuki sorumluluğun davalıya ait olduğu, (4.11.) maddesinde de taşınmazda yapılacak her türlü inşaat, tadilat ve yenileme masraflarının davalıya ait olacağının kararlaştırıldığı,

imara aykırı yapılan 3.089 m² alan için yapılan masraflardan davalının sözleşme maddeleri gereğince sorumlu olduğu, alacağın tamamından sorumluluğunun söz konusu olmadığı, davacının tüzel kişi tacir olduğu davalı ile aralarındaki sözleşme dolayısıyla işin her iki taraf bakımından ticari iş sayılması kapsamında ödeme tarihinden itibaren avans faiz talep edilebileceği, ancak davalı harçtan muaf olduğu halde hükümde bu hususun gözetilmediği, bu yönden davalıınn istinaf başvurusunun kısmen yerinde olduğu gerekçesiyle;

davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine, davalı vekilinin istinaf başvurusunun kısmen kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, yeniden davanın kısmen kabulü kısmen reddi ile 335.826,92 TL ana paranın 08.07.2019 tarihinden tahsil tarihine kadar işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin taleplerin reddine, davalı harçtan muaf olduğundan ilk derece mahkemesinde harç alınmasına yer olmadığına, İlk Derece Mahkemesinde yatırılan 22.940,34 peşin harç ile 20,40 TL başvuru harcının talep halinde yatırana iadesine karar verilmiş;

karara karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; öncesinde iskanı olan ve kat mülkiyeti kurulmuş bulunan binanın tamamında davalı tarafından yapılan eklemeler/imalatlar neticesinde binanın iskanı ve tesis edilmiş olan kat mülkiyetinin bozulmuş olduğunu, sözleşme hükümleri gereği binanın tamamındaki imara aykırılıktan doğrudan davalı kiracının sorumlu olduğunu, davacı kiraya verenin kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim ettiğini ve sözleşme süresince bu durumda bulundurduğunu, davalının da aksine bir iddiası ve itirazının da olmadığını, davalının mecurun mevcut hukuki ve fiziki yapısını bilerek kiraladığını,

davacı kiraya verenin davalının bu mecurda hastane ruhsatı almasını garanti edecek bir taahhüdünün olmadığını, yapılan imara aykırı tadilat ve eklemelerin makul ve haklı olmadığını ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, davacı kiraya veren tarafından, kiralanan taşınmaz hakkında alınan yapı kayıt belgesi için ödenen bedelin davalı kiralayandan tahsili istemine ilişkindir.

Temyiz olunan kararda belirtilen gerekçeye, taraflar arasında imzalanan sözleşme ile taşınmazın kullanım amacına göre ihtiyaç duyulacak tüm sağlık, sosyal ve beşeri ihtiyaçlarının karşılanacağı alanları oluşturabilmek ve imal etmek, yeni ilave ve ek yapılar yapmak hususunda davalı kiracıya yetki verilmesine, davalı kiracı tarafından projeye, imar planına aykırı olarak yapılan yapı ve inşaatlar nedeniyle resmi ve özel kurumlar nezdinde doğacak hukuki sorumluluğun kiracıya ait olacağına ilişkin düzenleme karşısında;

kiraya verenin sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli durumda teslim etmesi gerektiğine ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlü olmasına, kiracının verilen yetki çerçevesinde yaptığı ve taşınmazın kullanım amacına uygun tadilat ve imalatlardan ancak taşınmazın ayıplı hale gelmesine sebep olduğu kadarından sorumlu olmasına ve kiraya verenin kusuru olmadığını ispat etmedikçe, kiralananın ayıplı olmasından doğan zararlardan sorumlu olmasına göre davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR