Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2025/767 K.2025/6001

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 09.12.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir. Belli edilen günde davacı vekili Avukat ...'ın sözlü açıklaması dinlenildikten sonra, işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saat 14.00'te Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; davalı İdarenin 01.11.2011 tarihinde açık artırma yoluyla satışa çıkardığı ve 30.11.2011 tarihinde imzaladığı ...........

Mahallesi ... nolu parselde (yeni .................. parsel) kayıtlı 12.212 m² arsa vasıflı taşımazın müvekkilinin de aralarında bulunduğu 200 kişinin bir araya gelerek temsilci vasıtasıyla girdikleri ihalede; yüzde 12’si peşin, kalanı 60 ay vadeyle, taksitleri 6 aylık periyotlarda ÜFE oranında artırılmak kaydıyla satın alındığını, ancak sonradan yapılan imar değişikliği nedeniyle müvekkilinin zarara uğradığını, önceki imar imkanlarıyla elde edilecek yüksekliği sınırsız belirli miktarda bina ile inşa edilecek sitede 150 m²,

4+1 daire ile imar değişikliği sonrası yeşil alanlara ve ortak alanlara (kapalı spor salonu-otopark alanları vb.) inşa edilen en fazla 10... -80 m², 2+1 dairenin güncel fiyatları arasındaki fark müvekkilinin ve her bir hissedarın zararını oluşturduğunu, imar değişikliği ile hem metre kare cinsinden hem de yükseklik sınırlaması getirildiğini, zararın temel kaynağının yükseklik sınırlaması sebebi ile azaltılan kat miktarının, ortak sayısına bölünmesi ile elde edilen daire imkanının müvekkili aleyhine değişikliğe sebebiyet verdiğini,

davalı İdarenin sözleşmenin tarafı olması hasebiyle sattığı ve ayıplı hale gelen arsa bağlamında uğranılan zararı gidermek için hiç bir girişimde bulunmadığını ileri sürerek; müvekkilin uğradığı zararın tespit edilmesini ve dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; arsa satış ihalesindeki ilan edilen imar durumu ile 30.11.2011 tarihindeki imar durumunun aynı olup, yapılaşma şartının E: 4.000 Hmax serbest olduğunu, ........... Bakanlığının 25.03.2014 tarihli ve 4624 sayılı yazısı gereği ................ Meclisinin 14.02.2018 tarihli ve 293 sayılı kararı ile yapılaşmış olanlar dışındakilerine Hmax:10 kat olarak yükseklik sınırı getirildiğini, bahse konu değişikliğin İdarenin tasarrufunda olmayıp, bölge geneline yönelik alınmış bir karar olmakla birlikte, anılan bölgede imar planlarının ..................... Belediyesi tarafından hazırlanarak onaylandığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davaya konu 701 40... parsel (yeni 702 12... parsel) sayılı taşınmazda davacının 61,06 m² hissesinin bulunduğu, taşınmazın E:4,00 Hmax:serbest olduğu ve bu yapılaşma koşulları ile satışa çıkarıldığı, daha sonra .................

Belediye Meclisinin 14.02.2018 tarihli ve 293 sayılı kararıyla kat yüksekliğinin Hmax:10 kat olarak değişikliğe uğradığı, sözleşmenin 30.11.2011 tarihinde imzalandığı, ödemeler tamamlandıktan sonra davacı adına tescilinin yapıldığı, dolayısıyla taşınmazda kat yüksekliğinin davacının taşınmazdaki hissesi ediniminden sonra oluştuğu, hükme esas alınan bilirkişi raporunda da belirtildiği üzere, dava konusu taşınmazın TOKİ tarafından sözleşme ile satışa çıkarıldığı 01.11.2011 tarihindeki E:4 Hmax serbest yapılaşma koşuluyla ............

Belediye Meclisinin 14.12.2018 tarihinde kat yüksekliğinin 10 kat ile sınırlandırıldığı durum arasında, imar yönünden E:4 yapılabilir inşaat alanı yönünden (her iki durumda inşaat alanı 12.212,00 m²x4=48.848 m²) kot kaybı yönünden dava konusu taşınmazda bir değer kaybı olmadığı, aynı zamanda kat yüksekliğinin özel projelerde önem arzedebileceği, dava konusu taşınmazın imar planındaki kullanım kararı ve plan notları yönünden kat yüksekliğinin 10 kat olmasının kayıp oluşturmadığının tespit edildiği gerekçesiyle; davanın reddine karar verilmiş; karara karşı, davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacının imar planı değişikliği ile somut bir zararı olduğunu ispat edemediği, davacının taşınmazı edindikten sonra yapılan imar değişikliği ile taşınmazdaki inşaat alanında bir değişikliğin olmadığı, inşaat yapımındaki kat sınırlamasının inşaat alanını değiştirmediği, davacının sonradan yapılan düzenleme sonucunda bir zararının oluşmadığı, gayrimenkul satış sözleşmesinden sonra meydana gelen imar değişikliğinden davalının sorumlu tutulamayacağı gerekçesiyle; istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, davacı vekili temyiz yoluna başvurmuştur.

V. TEMYİZ

A.Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; ................ Bakanlığının 25.03.2014 tarihli yazısıyla satın alınan arsanın bulunduğu bina yüksekliklerinin 10 katla sınırlandırıldığının bildirildiğini, bunun üzerine ......................

Belediyesinin imar planlarını değiştirdiğini, bina yüksekliğinin 10 kat olarak belirlendiğini, arsanın değer kaybına uğradığını, sonradan yapılan imar değişikliği ile her bir hissedarın zararına sebebiyet verildiğini, bilirkişi raporunda m² ve kat yüksekliği üzerinden yetersiz bir inceleme yapıldığını, bilirkişi raporuna itirazlarının değerlendirilmediğini, yeniden rapor alınması talebinin reddedildiğini, kat sınırı azaltıldığında ilk projede yeşil alan ve ortak kullanım alanları olarak inşa edileceği iddia edilen alanların ortak hissedarlara konut temini amacıyla projeden çıkartılmak zorunda kaldığını,

bu sebeple de şerefiye değerinde ve kullanım imkanlarında da azalma meydana geldiğini, ayıplı hale gelen arsa nedeniyle uğramış olduğu zararının tazmin edilmesi gerektiğini ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, malın ayıplı olmasından kaynaklı müspet zararın tahsili istemine ilişkindir.

20.02.2020 tarihli ve 31045 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan 7221 sayılı Coğrafi Bilgi Sistemleri ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun ile 3194 sayılı İmar Kanunu'nun çeşitli maddelerinin yanı sıra 8. maddesinde değişiklik yapılmış ve maddenin (b) bendine; imar planlarında bina yüksekliklerinin serbest olarak belirlenemeyeceği, sanayi alanları, ibadethane alanları ve tarımsal amaçlı silo yapıları hariç olmak üzere mer’i imar planlarında: serbest olarak belirlenmiş yüksekliklerin; emsal değerde değişiklik yapılmaksızın çevredeki mevcut teşekküller ve siluet dikkate alınarak, imar planı değişiklikleri ve revizyonları yapılmak suretiyle ilgili idare meclis kararı ile belirleneceği hükmü eklenmiştir.

Taraflar arasında imzalanan adi yazılı 01.11.2011 tarihli Gayrimenkul (Arsa) Satış Sözleşmesinin (3.) maddesi; ''Gayrimenkul alıcıya bir teslim tutanağı ile işbu sözleşmenin düzenlendiği tarihten itibaren teslim edilmiş sayılır. Alıcı, teslim ihbarında belirtilen süre içerisinde gayrimenkulü teslim almadığı taktirde bildirilen teslim tarihi itibariyle teslim almış sayılır. Alıcı, Gayrimenkul Tespit ve Teslim tutanağında belirtilen hususlar çerçevesinde, gayrimenkulü mevcut durumuyla görmüş ve kabul etmiş sayılır ve bu duruma ilişkin herhangi bir değişiklik veya hak ve alacak talebinde bulunamaz.'' ve (5.1.) maddesi; ''.. Gayrimenkulün tesliminden sonra gerçekleşecek mevzuat değişikliği nedeniyle malik adına doğabilecek her türlü yükümlülükler alıcıya ait olacaktır.'' şeklindedir.

Dosya içerisinde bulunan 30.11.2011 tarihli teslim tutanağı, sözleşme ekinde yer almakta olup, alıcılar adına vekaleten hareket eden Hasan Çatkaya'nın da tutanağı imzaladığı görülmüştür.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 26. maddesi gereği; taraflar, bir sözleşmenin içeriğini kanunda öngörülen sınırlar içinde özgürce belirleyebilecektir. Taraflar arasında düzenlenen ve yukarıda yer verilen sözleşme hükümleri gereği, taşınmazın 30.11.2011 tarihinde alıcıya teslim edildiği, gayrimenkulün tesliminden sonra gerçekleşecek mevzuat değişikliği nedeniyle malik adına doğabilecek her türlü yükümlülüğün de alıcıya ait olacağının tarafların serbest iradeleriyle kararlaştırıldığı ve hükme esas alınan raporda bu değişiklikten kaynaklı olarak davacının herhangi bir zararının bulunmadığının tespit edildiği anlaşılmakla, davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR