Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2025/98 K.2025/1202

Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Bölge Adliye Mahkemesince dava değeri itibariyle kesin olarak hükme bağlandığı gerekçesiyle temyiz dilekçesinin reddine dair 27.09.2024 tarihli ek karar verilmiştir. Ek karar davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda; dava konusu taleplerin niteliği gereği kesin nitelikte olmadığı anlaşılmakla Bölge Adliye Mahkemesinin 27.09.2024 tarihli ek kararının kaldırılarak, davacı vekilinin temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; müvekkilin maliki olduğu taşımaza iki adet üç katlı bina inşaa ettiğini ve yapı kullanma iznini 2009 yılında aldığını, müvekkili ile davalının aralarında imzaladıkları 25.01.2010 tarihli gayrimenkul ortaklık sözleşmesi,

bu sözleşmeye eki niteliğinde bulunan 28.01.2010 tarihli noterde düzenlenen düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile gayrimenkul ortaklık sözleşmesi ek protokol başlıklı protokol ve diğer ek sözleşmelerin kanunda öngörülen şekle aykırılık nedeniyle kesin hükümsüz olduğunu, 25.01.2010 tarihli sözleşmenin 3,7/a ve 9/c maddeleri incelendiğinde taşınmaz devri taahhüdü içerdiğini, sözleşmeler resmi şekilde yapılmadığından geçersiz olduğunu, 28.01.2010 tarihli sözleşmenin 25.01.2010 tarihli sözleşmenin ekleri ve tamamlayıcıları olarak değerlendirilmesi gerektiğini,

bu nedenle ana sözleşmenin geçersiz olması nedeniyle bu sözleşmeye bağlı sözleşmelerin de geçersiz olduğunu, sözleşmelerde edimler arasında aşırı nispetsizlik olduğunu, sözleşmede 2/3 hisse için yer alan 334.000 TL satış değeri gösterilmesi taşınmazın 2/3 ünün bağışlandığı gibi sonuç ortaya çıkardığını, bağış şekle bağlı olduğundan noterde düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin geçersiz olduğunu ileri sürerek;

davalı ile aralarında yapılan adi yazılı 25.01.2010 tarihli "Gayrimenkul Ortaklık Sözleşmesi” ile eki olan 28.01.2010 tarihli “Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi”, “Gayrimenkul Ortaklık Sözleşmesi Ek Protokol” başlıklı ek protokol ve diğer ek sözleşmelerin şekil şartları uyarınca( batıl) kesin hükümsüzlüğünün tespiti ile bahse konu geçersiz sözleşmelere dayanılarak taşınmazın tapu kaydına davalı lehine şerh edilmiş bulunan 13.06.2013 tarihli satış vaadi şerhinin terkinine, aksi takdirde gerçek anlamda bir satış vaadi olmayıp,

aslında sözleşmeden kaynaklanan tasfiye alacaklarının tahsilini teminat altına alınması amacıyla yapılan 28.01.2010 tarihli Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Sözleşmesi’nin geçersiz ve kesin hükümsüz olduğunun tespiti ile işbu geçersiz sözleşmeye dayanılarak tapu kaydına eklenmiş satış vaadi şerhinin terkinine, sözleşmelerin geçerli olduğunun varsayılması halinde davalı tarafından ifa edilmesi gereken edimlerin yerine getirilmemiş olması ve söz konusu edimlerin ifasında temerrüde düştüğünden 25.01.2010 tarihli Gayrimenkul Ortaklık Sözleşmesi ile işbu sözleşmenin eki niteliğindeki 28.01.2010 tarihli Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi,

Gayrimenkul Ortaklık Sözleşmesi Ek Protokol başlıklı ek protokol ve diğer ek sözleşmelerin feshine, satış vaadi sözleşmesi gereğince tapu sicil müdürlüğü nezdinde konulan satış vaadi şerhinin kaldırılmasını talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; davanın zamanaşımından reddi gerektiğini, gayrimenkul ortaklık sözleşmesinin ortaklığın şekline ilişkin olup natamam durumdaki taşınmazın tamamlanmasına yönelik olarak kurulan ortaklığın hükümlerini düzenlemek olduğunu, satış vaadine ilişkin düzenlemeler ise satış vaadi sözleşmesinin konusunu oluşturduğunu ve müstakil bir sözleşme olduğunu, her iki sözleşmede kanunda belirtilen şekilde yapıldığını, dava konusu taşınmazın orta ve üst katının yıllardır müvekkili tarafından fasılasız ve nizası kullanıldığını, devir bedelinin davacıya ödendiğini,

müvekkilinin taşınmazın inşaatını tamamladığını ve yüklendiği edimleri yerine getirdiğini, müvekkili tarafından açılan tapu iptal ve tescil davasında geçersizliği iddia edilen sözleşmelerin varlığı ve geçerliliğinin ikrar edildiğini, davanın halen derdest olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; terkini talep edilen satış vaadi şerhinin dayanağının noterde düzenleme şeklinde yapılan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi olduğu, bu sözleşmenin geçerlilik şartını haiz olduğu,

taşınmazın ruhsat ve projelerine uygun olarak tamamlanması ve paylaşımının düzenlenmesine ilişkin gayrimenkul ortaklık sözleşmesinin adi yazılı şekilde yapılmış olmasının ayrı bir şekilde yasal şartları haiz olarak düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin geçerliliğine etki etmeyeceği, davalının yerine getirilmesi gereken edimlerin ifasında temerrüde düşülmesi nedeniyle sözleşmelerin feshi talebinin davacı tarafça ispat edilemediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş.

Mahkemenin kararına karşı, süresi içinde davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin 12.07.2023 tarihli kararıyla istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; davaya konu edilen taşınmazın değerinin bilirkişi raporuna göre 3.650.000 Amerikan Doları olarak tespit edildiğini, şekil eksikliği ve esasa ilişkin külfetlerin yokluğu nedeniyle davanın kabulüne karar verilmesi gerektiğini, Mahkeme gerekçesinin hatalı olduğunu, eksik inceleme ile karar verildiğini, davalı ile müvekkili arasındaki ilişkinin adi ortaklık olduğunu, tapu iptal ve tescil davasının birleştirilmesi gerektiğini, davalı tarafından edimlerin hiç veya gereği gibi ifa edilmediğine ilişkin tüm mali kayıtların dosyada mübrez olduğunu ve bilirkişi raporlarında tespitler bulunduğu halde tüm bu hususların yok sayıldığını ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, gayrimenkul ortaklık sözleşmesi ile ek sözleşmelerin şekil şartları uyarınca kesin hükümsüzlüğünün tespiti ile bu sözleşmelere dayanılarak tapu kaydına şerh edilen satış vaadinin terkini, aksi takdirde düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin geçersiz ve kesin hükümsüz olduğunun tespiti ile bu sözleşmeye dayanılarak tapu kaydına şerh edilen satış vaadinin terkini, aksi takdirde gayrimenkul ortaklık sözleşmesi ve ek sözleşmelerin, davalının edimlerin ifasında temerrüde düşmesi nedeniyle feshi ile satış vaadi sözleşmesi gereğince tapu kaydına konulan satış vaadi şerhinin terkini istemlerine ilişkindir.

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında belirtilen gerekçeye, özellikle dava konusu sözleşmelerin şekle aykırı olmadığı, sözleşmede edimler arasında aşırı nispetsizlik olduğu, davalı tarafından ifa edilmesi gereken edimlerin yerine getirilmediği ve ifasında temerrüde düşüldüğünün ispatlanamadığının anlaşılmış olmasına göre, davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.

VI. KARAR