Yargıtay 4. Hukuk Dairesi E.2009/13692 K.2010/10977

Davacı ... tarafından, davalı ... aleyhine 13/10/2008 gününde verilen dilekçe ile satış sözleşmesinin iptalinin istenmesi üzerine mahkemece yapılan yargılama sonunda; davanın reddine ilişkin 18/06/2009 günlü kararın Yargıtay’ca incelenmesi davacının mirasçıları tarafından süresi içinde istenilmekle temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra tetkik hakimi tarafından hazırlanan rapor ile dosya içerisindeki kağıtlar incelenerek gereği görüşüldü.

Davacı; kardeşleri ile paylı mülkiyete tabi zeytinliğin paydaşları olduklarını, ortaklaşa zeytinlik sahibi olduklarını, kardeşlerinin 1/3'er paylarını davalıya sattıklarını; belediye tarafından özel ürün alanındaki zeytinliğin en küçük parçasının 10.000 m2 olması gerektiğinden zeytinliğin bölünemeyeceğinin bildirildiğini; 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanım Yasası'nın 8/4. maddesine göre bölünmez nitelikteki araziler 3. kişilere satılamayacağından, davalı ile kardeşleri arasında yapılan satış sözleşmenin iptalini istemiştir.

Davalı ise; Tarım İl Müdürlüğü yazısına göre dikili tarım arazilerinde en az 0,5 hektar büyüklüğündeki yerin satışına engel bir durumun olmadığını belirterek, davanın reddedilmesi gerektiğini savunmuştur.

Yerel mahkemece, Ayvalık Belediyesi'nin yazısına göre yerin tarım niteliği korunacak özel ürün alanı olduğu, yapılan keşif ve ziraat bilirkişisi raporuna göre yerin dikili tarım arazisi niteliğinde olup 5403 sayılı Yasa'nın 8. maddesine göre en az parsel büyüklüğünün 0,5 hektar olması gerektiği, paydaşlardan her birine 5.433,33 m2 yer düştüğü için taşınmaz bölünebileceğinde, satış işleminin geçerli olduğu gerekçesiyle istem reddedilmiştir.

5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanım Yasasının 8. maddesi gereğince; ”Tarım arazileri; doğal özellikleri ve ülke tarımındaki önemine göre, nitelikleri Bakanlık tarafından belirlenen mutlak tarım arazileri, özel ürün arazileri, dikili tarım arazileri ve marjinal tarım arazileri olarak sınıflandırılır. Ayrıca Bakanlık tarım arazilerinin korunması, geliştirilmesi ve kullanımı ile ilgili farklı sınıflandırmalar yapabilir.

Tarımsal faaliyetin ekonomik olarak yapılabildiği en küçük alana sahip ve daha fazla küçülmemesi gereken yeter büyüklükteki tarımsal arazi parsel büyüklüğü, bölge ve yörelerin toplumsal, ekonomik, ekolojik ve teknik özellikleri gözetilerek Bakanlık tarafından belirlenir. Belirlenen küçüklüğe erişmiş tarımsal araziler miras hukuku bakımından bölünemez eşya niteliğini kazanmış olur. Tarımsal arazinin bu niteliği tapu kütüğüne şerh edilir.

Belirlenen parsel büyüklüğü; mutlak tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 2 hektar, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektar, örtü altı tarımı yapılan arazilerde 0,3 hektar ve marjinal tarım arazilerinde 2 hektardan küçük olamaz. Tarım arazileri bu büyüklüklerin altında ifraz edilemez, bölünemez veya küçük parsellere ayrılamaz. Ancak çay, fındık, zeytin gibi özel iklim ve toprak istekleri olan bitkilerin yetiştiği yerler ile seraların bulunduğu alanlarda, yörenin arazi özellikleri daha küçük parsellerin oluşmasını gerekli kıldığı takdirde, Bakanlığın uygun görüşü ile daha küçük parseller oluşturulabilir.

Bakanlığın uygun görüşü ile kamu yatırımları için ihtiyaç duyulan yerler hariç olmak üzere tarım arazileri, belirlenen büyüklükteki parsellerden daha küçük parçalara bölünemez. Bölünemez büyüklükteki tarım arazilerinin mirasa konu olmaları ve üzerlerinde her ne şekilde gerçekleşmiş olursa olsun birlikte mülkiyetin mevcut olması durumunda, bu araziler ifraz edilemez, payları üçüncü şahıslara satılamaz, devredilemez veya rehnedilemez. Bu araziler hakkında 4721 sayılı Türk Medenî Kanununun özgülemeye ilişkin hükümleri kıyasen uygulanır.”

Yine aynı maddeye uygun olarak çıkarılan Toprak Koruma ve Arazi Kullanım Yasası'nın 11. maddesi gereğince de “Tarım arazilerinde parsel büyüklüğü yörelere göre toplumsal, ekonomik ve ekolojik veriler gözetilerek belirlenir.

Belirlenen parsel büyüklüğü; mutlak tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 1 hektar, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektar, örtü altı tarımı yapılan arazilerde 0,3 hektar ve marjinal tarım arazilerinde 2 hektardan küçük olmamak kaydı ile tarım makinelerinin arazi bozulmasına neden olmadan verimli çalışmasını mümkün kılacak büyüklükte oluşturularak kullanılır. Tarım arazileri bu büyüklüklerin altında ifraz edilemez, bölünemez.

Arazi eğimi % 3 ten fazla olan yerlerde parselin uzun kenarı eğime dik olarak planlanır. Ancak çay, fındık, zeytin gibi özel iklim ve toprak istekleri olan yerler ile seraların bulunduğu alanlarda, yörenin arazi özellikleri daha küçük parsellerin oluşmasını zorunlu kılıyor ise yukarıda belirtilen parsel büyüklüklerinden daha küçük parseller oluşturulabilir.”

Yerel mahkemece keşif yapılarak alınan ziraat bilirkişisi raporunda taşınmaz dikili tarım arazisi olarak nitelendirilmiştir. Ayvalık Belediyesi İmar İşleri Müdürlüğü'nün 02.09.2008 ve 27.03.2009 günlü yazılarına göre ise dava konusu taşınmaz, 22.3.1994 günlü Bayındırlık ve İskan Bakanlığı Teknik Araştırma ve Uygulama Genel Müdürlüğü onaylı 1/25.000 ölçekli çevre düzeni planında tarımsal niteliği korunacak özel ürün alanında kalmaktadır. Bu nitelikteki arazilerin en küçük ifraz büyüklüğünün Yasa'ya göre 20.000 m2, Yönetmeliğe göre 10.000 m2 olması gerekmektedir. Tapu Sicil Müdürlüğü'nce düzenlenen 10.04.2007 günlü satış senedinde de pay satışının bölünmeye (ifraza) olanak vermediği biçiminde açıklaması (şerh) yazılmıştır.

Dosya içeriğinden, dava konusu taşınmaz dikili tarım arazisi niteliğinde değil özel ürün arazisi niteliğinde olduğu anlaşılmaktadır. Yukarıda açıklanan Yasa ve Yönetmelik gereğince tamamı 16.300 m2 olup her bir paydaşa 5.433,33 m2 yer düşen bu taşınmazın bölünmesine yasal olanak bulunmamaktadır. Bu durumda davacının eldeki bu davayı açmada hukuki yararı olmadığından istemin reddedilmesi gerekirken, taşınmazın dikili tarım arazisi olarak nitelendirilip her bir paydaşa düşen arazi tutarına göre yapılan satışın geçerli olduğu gerekçesiyle reddedilmiş olması doğru değildir. Ancak, istem reddedilmiş olduğundan sonuç olarak doğru olan kararın onanması gerekmiştir.