Yargıtay 4. Hukuk Dairesi E.2022/3447 K.2022/12161

Taraflar arasındaki rücuen tazminat davasının yapılan yargılaması sonunda; kararda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine dair verilen hükmün davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı vekili, davalının kiralayanı davacı şirkete sigortalı firmanın kiracısı olduğu taşınmazın, 01.02.2012 tarihinde bina elektrik tesisatında meydana gelen kısa devre sonucu çıkan yangın neticesinde sigortalı işyerinde bulunan muhtelif cins ve miktarda emtea, tavan ve duvar boyaları, zemin parkeleri ve kesim masası, camlar ve elektrik tesisatının hasarlandığını, davacının sigortalısına 24.05.2012 tarihinde 28.278,40 TL ödendiğini belirterek bu bedelin hasar tarihinden itibaren işleyecek reeskont faizi ile davalıdan tahsilini talep etmiştir.

Davalı vekili; davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Mahkemece, davacı vekilinin duruşma gün ve saatinden haberdar olmasına rağmen duruşmaya gelmediği, herhangi bir mazeret de bildirmediği ve davacı vekilinin daha önce de dosyayı takipsiz bıraktığı anlaşıldığından HMK'nun 150/6 maddesi gereğince davanın açılmamış sayılmasına karar verilmiş; hüküm, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dava, işyeri sigorta poliçesinden kaynaklanan rücuen tazminat istemine ilişkindir.

Hükmüne uyulan Yargıtay (Kapatılan) 17. Hukuk Dairesinin 16/10/2019 gün ve 2016/17757 Esas 2019/9466 Karar sayılı ilamında “usulünce yapılmış tebligat olmadan, tarafların iddia ve savunmalarını beyan etmeleri için davet edilmeden yargılamaya devam edilerek hüküm tesisinin doğru olmadığı” gerekçesiyle davacı yararına hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

Bozmaya uygun yapılan yargılama neticesinde; depo olarak kullanılması gereken bir yerin üretim tesisi olarak kullanılması sebebiyle davalı yönetim kurulunun bakım ve onarımda eksiklikten kaynaklı bir kusurunun bulunmadığı ve TBK 69. madde anlamında binanın bakımı ve yapımındaki eksikliklerden sorumluluk için kat malikleri ayrı ayrı davalı gösterilmek suretiyle dava açılması gerektiği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş; hüküm, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dava, işyeri sigorta poliçesi ile sigortalı olan dava dışı sigortalının kiracısı olduğu işyerinde, bina elektrik tesisatında oluşan arkın kablo izolelerini tutuşturması sonucu meydana gelen hasarın apartman yönetiminden rücuen tahsili istemine ilişkindir.

Somut olayda, davalı yönetimin dava dışı sigortalı şirket ile “işyeri” kullanım amacı ile 01.02.2007 tarihli kira sözleşmesi imzaladığı, dava dışı sigortalı ... Limited Şirketi tarafından ... Apartmanı yönetimine 04.01.2007 tarihli verdiği dilekçede elektrik ve su tesisatlarını yenilmeyi taahhüt ettiğini bildirdiği, dava dışı sigortalı ... Limited Şirketi tarafından ...

Apartmanı yönetimine 14.01.2007 tarihli verdiği dilekçede elektrik ve su tesisatlarını yeniletmeyi tamamladığını beyan ettiği, ... Limited Şirketi tarafından Niltek Elektrik firmasına ait ... Apartmanı yönetimine verdiği teklif formunu sunduğu teklifin içeriğinin tesisatın değiştirilip yapılması, priz ve kabloların yenilenmesi işi olarak görülmüş olduğu, dava dışı sigortalı ... Limited Şirketi tarafından ...

Apartmanı yönetimine 03.07.2009 tarihli verdiği dilekçede Elektrik ve Su tesisatlarını yeniletmeyi tamamladığını beyan ettiği, dava dışı sigortalı ... Limited Şirketi elektrik tesisatını yaptıracağını taahhüt ederek mecuru kiralamış olduğu, sonrasında da yenilettiğini ... Apartmanı yönetimine bildirmiş olduğu anlaşılmaktadır.

Mahkemece alınan 06/04/2021 günlü bilirkişilerin sunduğu raporda; “iş yerinin bir apartmanın arka cephesinde yer alan bir zemin katta olduğu, iki apartman arasında bulunan bir merdivenli ara sokağa cepheli olduğu, burasının halihazırda bir elbise deposu olarak kullanıldığı, bu işyerinin depo olarak kullanılmasında bir sakıncanın olmadığı, iş yerinin dışarıya açılan kapısının dışında şartlarının sınırlı olduğu,

iş yerinin iki farklı konumda olan dikdörtgen planlı mekandan oluştuğu, apartman yönetiminin bu bağımsız bölümünün ancak depo olarak kiralayabileceği, yerinde yapılan incelemede bizzat taraflarınca görüldüğü üzere ve itfaiye raporunda da belirtildiği gibi yangının elektriksel kaynaklı bir yangın olduğu, 1 Nisan 2021 tarihinde yerinde yapılan keşifte de elektrik tesisatı hakkında, elektrik sigorta kutusunda yangın emniyeti için olması gereken kaçak akım şalterinin (artık akım şalteri) görülmediği,

aydınlatma armatürlerinin kapaksız olup yangın için risk teşkil ettiği, aydınlatma armatürlerinin elektrik hatlarının beslendiği kabloların uygun olmayıp uygun bir şekilde de tesis edilmediği, bu maddeler dolayısı ile iş yerinde elektriksel kaynaklı bir yangının tekrar çıkma ihtimalinin halen mevcut olduğu, kira kontratında burasının iş yeri olarak kiralanmış olduğu, bu bölümün sadece depo olarak kiralanabileceği, bu bölümün üretim yapılacak bir işyeri olarak kiralanamayacağı, olayın vuku bulduğu dönemde buraya getirilen kumaşın toplam kesim masasında kesilmekte olduğu, bunun bir üretim faaliyeti olduğu,

böyle basık tavanlı bir mekanda üretim yapılmasının Çalışma Bakanlığı'nın kanun ve tüzüklerine aykırı olduğu, kesim işlemi sırasında ortaya çıkacak kumaş liflerinin tavanın basık olan bir iş yerinde çalışma kurallarına aykırı olduğu, ... Limited Şirketinin elektrik tesisatını yaptıracağının taahhüt ederek mecuru kiralamış olduğu, sonrasında da yenilettiği ve ...

Apartmanı yönetimine bildirmiş olduğu; özetle, sigortalının yaptırdığı bir işlemden dolayı mal sahibinin sorumlu tutulmasının mümkün olmadığını, bu yüzden sigorta şirketinin talebinin taraflarınca uygun bulunmadığına” dair görüş bildirdiği görülmüştür.

Mahkemece, bilirkişi raporu doğrultusunda,somut olayda depo olarak kullanılması gereken bir yerin üretim tesisi olarak kullanılması sebebiyle davalı yönetim kurulunun KMK 35. madde doğrultusuda bakım ve onarımdaki eksiklikten kaynaklı bir kusuru bulunmadığı, davacı aşamalarda her ne kadar kusursuz sorumluluk halinden bahsetmiş ise de TBK 69. Madde anlamında binanın bakımı ve yapımındaki eksikliklerden sorumluluk için davacının kat maliklerini ayrı ayrı davalı göstermek suretiyle dava açması gerektiğinden bu durumda apartman yönetiminin sorumluluk alanının KMK hükümleri çerçevesinde olduğundan KMK hükümleri çerçevesinde de davalı yönetimin bir kusuru bulunmadığından davanın reddine karar verilmiştir.

Davalı yönetim, kat malikleri arasındaki sözleşme niteliğindeki yönetim planı ile bağımsız bölüm maliklerine burada belirtilen hizmetlerin en iyi bir şekilde götürülmesi, apartman ile ilgili iş ve işlemlerin bir elden yürütülmesi, hizmetlerin ifasının sağlanması, ortak yaşam amaçlarının gerçekleşmesi için birbirlerine karşı çeşitli edimler üstlenmişlerdir.

Kat Mülkiyeti Yasası'nın 35. maddesi hükmünde, ana gayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için kat maliklerinin yararına gereken tedbirlerin alınması yöneticinin görevleri arasındadır.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun “Genel Yönetim İşlerinin Görülmesi” başlıklı 35. maddesine göre; “Yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir; yönetim planında aksine hüküm olmadıkça, yönetici aşağıdaki işleri görür:

a) Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi;

b) Ana gayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması;

c) Ana gayrimenkulün sigorta ettirilmesi;

d) Ana gayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması;

e) Ana gayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısiyle doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması;

f) Ana gayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü;

g) Ana gayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına meydan vermiyecek gerekli tedbirlerin alınması;

h) Ana gayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına, alınması;... sayılmıştır.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nda 35. Maddesinin d ve h bendinde yönetimin ortak alanlara yönelik genel yönetim, onarım ve bakım yükümlülüğünü her takvim yılının ilk ayında gerçekleştirmesi gerektiği ve ana gayrimenkulun korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına alınması gerektiği açıkça belirtilmiştir.

Somut olayda, davacı vekili dava konusu hasarın, ortak kullanımdaki elektrik tesisatından kaynaklandığını, bakım ve onarım yükümlülüğünün davalı tarafça yerine getirilmemesi nedeniyle hasarın oluştuğunu iddia etmektedir.

Davalı vekilince sunulan cevap dilekçesinde, ortak kullanım alanındaki söz konusu işyerinin depo olarak kiraya verildiği, davalının burada imalat faaliyetinde bulunduğu, dava dışı sigortalının kiralanan yerin elektrik tesisatında yaptığı düzenlemeler ve kötü kullanımından dolayı yangının çıktığı, davalının kusur ve sorumluluğu bulunmadığı ileri sürülmüştür.

Mahkemece, bilirkişi raporu doğrultusunda, somut olayda depo olarak kullanılması gereken bir yerin üretim tesisi olarak kullanılması sebebiyle davalı yönetim kurulunun KMK 35. madde doğrultusuda bakım ve onarımdaki eksiklikten kaynaklı bir kusuru bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Tüm bu açıklamalar ışığında somut olaya gelindiğinde, davalı tarafça dava konusu işyerinin kullanım amacının ne olduğu ve hangi kullanım amacı ile kiraya verildiği net olarak belirlendikten sonra (tapu kayıtları, yönetim planı, karar defteri, elektrik tüketim dökümleri vs. getirtilerek), imalat faaliyeti yapılıp yapılmadığı, depo olarak kiraya verilmişse ve kiraya veriliş amacına aykırı şekilde imalat yapılıyorsa, mecurun sonradan üretim tesisi olarak kullanılmasındaki denetim görevi kapsamında, davalının zaafiyeti bulunup bulunmadığı;

yine dava konusu olaya sebebiyet veren elektrik sisteminin taşınmazın bulunduğu apartmanın ortak tesisatı olmakla birlikte davalının ortak tesisatın bakım ve onarımına ilişkin yükümlülüklerini ve gerekli tüm önlemleri alarak sorumluluğunu tam ve gereği gibi yerine getirip getirmediği irdelenmemiş, gerek Kat Mülkiyeti Kanunu gerekse Türk Borçlar Kanunu kapsamında davalı yönetimin dava konusu olaya yönelik sorumluluğu bulunup bulunmadığı konusunda eksik araştırma ve yetersiz bilirkişi raporu ile karar verilmesi yerinde görülmemiş, bu nedenle kararın bozulması gerekmiştir.