Yargıtay 4. Hukuk Dairesi E.2024/9791 K.2025/181

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 12.10.2021 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir. Belli edilen gün ve saatte davacı vekili Av. ... ile davalılar vekili Av. ... geldiler. Tarafların vekillerinin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra eksiklik nedeni ile geri çevrilen dosya eksik hususlar tamamlanarak tekrar gelmekle işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen 08.01.2025 gününde Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin davalı ...İnş. Müteahhitlik San ve Tic. Ltd. Şti. Hakkında icra takibi yaptığını, takiplerin kesinleştiğini, davalı borçlunun mal kaçırma gayesi ile adına kayıtlı "...Mevkii, 1331 parselde bulunan gayrımenkulünü düşük bedelle davalı borçlu şirket ortaklarından dava dışı ...n dünür ...'ye devredilmiş olduğunun tespit edildiğini beyan ederek davalılar arasındaki tasarrufun iptalini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

Davalılar vekili cevap dilekçesinde davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.

İhbar olunan ... vekili tarafından sunulan beyan dilekçesinde; müvekkili ile davalı ...arasında dava konusu 1331 parsel sayılı taşınmaz ile alakalı noterden yapılmış 25.02.2016 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi bulunduğunu, müvekkilinin bu yeri ...ve şirketine kat karşılığı bir inşaat yapmak üzere verdiğini, sözleşmenin kat karşılığı inşaatın yapılması amacı ile yapıldığını ve bu kapsamda davalı ...'a vekalet verildiğini, ancak davalı ...'ın,

müvekkili ile arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesini yok sayarak bu yeri sahibi olmadığı ve üzerinde mülkiyete bağlı herhangi kanunen korunan bir hakkı bulunmamasına rağmen müvekkillerden habersiz ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi hükümlerine aykırı bir biçimde 3. bir kişi ...'ye devrettiğini belirterek açılan davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEME KARARI

İlk Derece Mahkemesinin18.06.2019 gün, 2017/392 E- 2019/334 K sayılı ilamı ile; ...İnş. Müth. San ve Tic. Ltd. Şti.'nin davacı şirkete dava konusu borcunun mevcut olduğu, kendisine dava konusu taşınmaz devredilen ...'nün borçlu davalı ...İnş. Müth. San ve Tic. Ltd. Şti. sahibi olan ...'ın oğlunun kayınbabası olması sebebiyle ekonomik durumunu ve alacaklılarına zarar verme kastını bildiği veya bilmesi gereken kişilerden olduğu, dava konusu taşınmazda davalı ...İnş. Müth.

San ve Tic. Ltd. Şti'ne ait taşınmazın diğer davalıya gerçek değerinin çok altında 93.000,00 TL'ye devredildiği, bu bakımdan yapılan devirlerinin alacaklılardan mal kaçırma kastıyla gerçekleştirildiği, bilirkişi raporu, icra dosyası, tapu kayıtları ve tüm dosya kapsamıyla anlaşıldığı gerekçesi ile davanın kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ...İnş. Müth. San ve Tic. Ltd. Şti vekili ve davalı ... vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin 16.11.2020 gün, 2019/2294 E- 2020/1486 K sayılı kararı ile "Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, diğer bir deyişle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi; sözleşme konusu gayrimenkul (arsa) sahibinin, arsanın belli bir payını müteahhite (yükleniciye) devretmesi, müteahhitinde bunun karşılığında söz konusu arsa üzerine inşa ettiği belli sayıda bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmesini konu alan iki taraflı bir sözleşmedir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde karşılıklı iki edim vardır: Arsa sahibinin belirli arsa payının müteahhitte devretmesi ve müteahhitin de taahhüt edilen bağımsız bölümleri arsa sahibine devretmesi. Burada müteahhit veya yüklenici, sadece sözleşme kapsamında arsa sahibine devredilmesi gereken bağımsız bölümleri devretmekle borcundan kurtulmuş olmaz. Müteahidin borcundan tümüyle kurtulabilmesi için arsa üzerinde inşa edilen yapıya ait tüm bağımsız bölümleri mimari projeye uygun bitirip arsa sahibine teslim etmesi gerekir

Arsa payı karşılığı kat yapımı sözleşmesi Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiş sözleşmelerden değildir. Bu sözleşme karma sözleşmelerden çifte tipli bir sözleşmedir. Arsa payı karşılığı kat yapımı sözleşmesi Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiş sözleşmelerden değildir. Bu sözleşme karma sözleşmelerden çifte tipli bir sözleşmedir.Sözleşme ile arsa sahibi yükleniciye arsa paylarını devretmeyi borçlanmakta, yüklenicide bunun karşılığında bağımsız bölümler inşa etmeyi üstlenmektedir. Buradan çıkan sonuca göre de arsa payı karşılığı kat yapımı sözleşmesi iki tarafa borç yükleyen ani edimli bir sözleşmedir. Arsa payı karşılığı kat yapımı sözleşmesinin konusu taşınmaz olduğu için noter tarafından düzenleme şeklinde yapılmalıdır.

Buna göre eldeki dosyaya baktığımızda davalı borçlunun müteahhit olarak faaliyet gösterdiği, kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında dava dışı ihbar olunanlar ... ve diğerleri ile ... Noterliğinin 25.02.2016 gün ve...yevmiye numarası ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığı, söz konusu bu sözleşme kapsamında davaya konu taşınmazın aynı gün arsa malikleri tarafından müteahit firmaya devredildiği anlaşılmaktadır.

Sözleşme içeriği incelendiğinde taşınmaz üzerine inşa edilecek olan binaya ait resmi işlemler (kadastro işlemleri, mimari proje, ruhsat alımı gibi) işlemleri tamamladıktan sonra ve temel atıldıktan 12 ay sonra teslim edilecektir şeklinde kayıt düşüldüğü görülmüştür.

Mahkemesince taşınmazın değerinin tespiti bakımından taşınmazın başında 30/09/2017 gününde yapılan keşifte taşınmaz üzerinde halen inşaata başlanılmadığı, taşınmazın boş olduğu, değerinin arsa olarak tespit edildiği anlaşılmıştır. Yine mahkemesince dinlenen tanık beyanları incelendiğinde tanık... duruşmadaki beyanında taşınmazın ifraz işlemlerinin başladığı, yakında inşaata başlanacağı şeklinde beyanda bulunduğu görülmüştür.

Tüm bunlara göre davalı borçlu firma tarafından KKİS kapsamında devir alınan taşınmaz üzerinde henüz bir inşaatın başlamadığı, bu kapsamda KKİS'nin yukarıda açıklanan özelliği gereğince davalı borçlu şirketin kendi üzerindeki inşaatı yapma edimini yerine getirmediği dolayısı ile taşınmazın mülkiyetinin henüz davalı borçlu firmaya geçmediği,

dolayısıyla davalı borçlu tarafından taşınmaz üzerinde tasarruf etme imkanının bulunmadığı anlaşıldığından davalı borçlu firma tarafından yapılan tasarrufun da gerçek bir devir olmadığı anlaşılmakla davanın reddine karar verilmesi gerektiği halde yanılgılı değerlendirme ile kabul kararı verilmesi doğru olmamıştır. " gerekçesi ile davalılar vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile,

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 353/1-b/2. maddesi hükmü uyarınca düzelterek yeniden esas hakkında karar verilmek üzere İskenderun 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 18/06/2019 tarih ve 2017/392 Esas, 2019/334 Karar sayılı kararının kaldırılması suretiyle davanın reddine

karar verilmiştir. Karar davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde; davalıların kötü niyetli olduklarını, davalılar arasında tanışıklık ilişkisi bulunduğunu, davalı 3. kişinin davalı borçlunun durumunu bilen kişilerden olduğunu, beyan ederek kararın bozulmasını talep etmiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, 2004 sayılı yasanın 277 ve devamı maddelerine göre açılmış, tasarrufun iptali istemine ilişkindir.

Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun/HMK) 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere, dava konusu gayrımenkulün kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince davada ihbar olunanlar tarafından davalı borçluya devredilmiş olduğunun anlaşılmasına davalı borçlunun kat karşılığı inşaat sözleşmesinin gereğini yerine getirmediğinden mülkiyete hak kazanamamasına, davalı borçlunun söz konusu tasarrufu yapma yetkisinin de bulunmamasına göre davacı vekilinin temyiz dilekçesinde ileri sürülen temyiz nedenleri kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

V. KARAR

Açıklanan sebeplerle davacı vekilinin tüm temyiz itirazlarının reddiyle usul ve yasaya uygun bulunan hükmün ONANMASINA,