Yargıtay 5. Hukuk Dairesi E.2013/2298 K.2013/6377

Taraflar arasındaki 4650 sayılı Kanunla değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 10. maddesine dayanan kamulaştırma bedelinin tespiti ve kamulaştırılan taşınmazın davacı idare adına tescili davasının kabulüne dair verilen yukarıda gün ve sayıları yazılı hükmün Yargıtay'ca ONANMASI hakkında Daireden çıkan kararı kapsayan 09.10.2012 gün ve 2012/13456 Esas - 2012/18949 Karar sayılı ilama karşı davalı vekili yönünden verilen dilekçe ile karar düzeltilmesi istenilmiş olmakla dosyadaki belgeler okunup gereği görüşülüp düşünüldü:

-K A R A R-

Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil istemine ilişkin davanın kabulüne dair verilen hüküm, davalı vekilinin temyizi üzerine Dairemizce onanmış, bu karara karşı davalı vekilince karar düzeltme isteminde bulunulmuştur.

Yapılan incelemede, dava konusu taşınmazın kat mülkiyetine tabi olduğu, 634 sayılı Kat Mülkiyet Kanununun 46. maddesinin son fıkrası "ana gayrimenkulün arsası ile birlikte kamulaştırılması halinde, her bağımsız bölümün kamulaştırma bedeli, bağlantılı bulunduğu arsa payı ile eklentileri de göz önünde tutularak ayrı ayrı takdir olunacağı" hükmü gözetilerek, yapının arsasına 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 11/1-g bendi gözönünde tutularak,

kamulaştırma gününden önceki, özel amacı olmayan emsal satışlara göre, üzerindeki yapılara da 11/1-h bendi gereğince değerlendirme tarihindeki resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesapları gösterilip, yıpranma payı da düşülmek suretiyle ve ayrıca 11/1/i bendi uyarınca bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüler de dikkate alınarak kamulaştırma bedelinin tespit edilmesi gerektiği ve bu ilkeler doğrultusunda, arsa değeri ve tüm yapının (ortak yerleri içerir biçimde) değeri hesaplandıktan sonra,

arsa payına düşen miktarına göre bağımsız bölümün karşılığının tespit edilmesi gerekirken, bu yönteme uyulmadan binalara bedel belirleyen ve ayrıca emsal kabul edilen taşınmazın satış tarihi de dava tarihinden sonra satış olduğundan emsal olarak kabul edilmeyeceği gözetilmeden, düzenlenen geçersiz rapora göre hüküm kurulduğundan bahisle kararın bozulması gerekirken onandığı anlaşılmakla,

Davalı vekilinin karar düzeltme isteminin kabulüne, Dairemizin 09.10.2012 gün 2012/13456-18949 sayılı onama kararının kaldırılmasına karar verildikten sonra işin esasının incelenmesinde;

Dava, 4650 sayılı Kanunla değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 10. maddesine dayanan kamulaştırma bedelinin tespiti ve kamulaştırılan taşınmazın davacı idare adına tescili istemine ilişkindir.

Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş; hüküm, davalı vekilince temyiz edilmiştir.

Bilirkişi incelemesi yaptırılmış ise de; alınan rapor hüküm kurmaya elverişli değildir. Şöyle ki;

1) 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 46. maddesinin son fıkrası "ana gayrimenkulün arsası ile birlikte kamulaştırılması halinde, her bağımsız bölümün kamulaştırma bedeli, bağlantılı bulunduğu arsa payı ile eklentileri de göz önünde tutularak ayrı ayrı takdir olunacağı" hükmünü koymuştur. Böyle

olunca yapının arsasına 2942 sayılı Kanunun 11. maddesinin 1. fıkrasının g bendi göz önünde tutularak kamulaştırma gününden önceki, özel amacı olmayan emsal satışlara göre, üzerindeki yapılara aynı maddenin h bendi gereğince, değerlendirme tarihindeki resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesapları gösterilip, yıpranma payı düşülmek suretiyle ve ayrıca i bendi hükmü uyarınca bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüler de dikkate alınarak kamulaştırma karşılığının yasaya uygun biçimde belirlenmesi gerekir.

Buna göre, yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda, arsa değeri ve tüm yapının (ortak yerleri içerir biçimde) değeri hesaplandıktan sonra, arsa payına düşen miktarına göre bağımsız bölümün karşılığı tespit edilir. Şayet o bağımsız bölüm yapısında, değeri etkileyecek özellik ve nitelikte ekstra ilaveler varsa, bunların da göz önünde tutulması gerekir.

Bu nedenle; belirtilen yönteme uyulmadan binalara bedel belirleyen ve ayrıca emsal kabul edilen taşınmazın satış tarihi de, dava tarihinden sonraki satış olduğundan, emsal olarak kabul edilemeyeceği gözetilmeden düzenlenen geçersiz rapora göre hüküm kurulması doğru değildir.

Bu itibarla; taraflara dava konusu taşınmaza yakın bölgelerden, yakın zamanda satışı yapılan benzer yüzölçümlü satışları bildirmeleri için yeniden imkan tanınması, lüzumu halinde resen emsal celbi yoluna gidilmesi ve bu emsallere göre değer biçilmesi için yeniden oluşturulacak bilirkişi kurulu ile keşif yapılarak, sonucuna göre karar verilmesi gerektiğinin düşünülmemesi,

2) Dava konusu taşınmaz üzerinde bulunan yapıların (balıkçı dükkanları vs) yapı bedellerine de hükmedilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması,

3) Dava konusu yapının yaşı ve niteliğine göre yıpranma payı, ilgili tüzüğün 23. maddesi gereği % 20 olduğu halde, idarenin gerekli önlemleri almaması nedeniyle meydana gelen su baskınından dolayı yapılardaki hasarın fazla olduğu kabul edilip, yıpranma payının % 50 alınması suretiyle eksik bedel tespiti,

4) Kabule göre de;

a) Dava konusu taşınmazın değerlendirme tarihi itibariyle; hükme esas alınan bilirkişi raporunda somut emsal kabul edilen taşınmazın ise bilirkişilerce değerlendirmeye esas alınan satış tarihi itibariyle fiili imar uygulaması sonucu oluşan imar parselleri mi, yoksa imar planına dahil olmakla birlikte olduğu gibi bırakılan kadastro parselleri mi olduklarının ilgili Belediye İmar Müdürlüğü ile Tapu Sicil Müdürlüğünden sorulup,

Değerlendirme tarihi olan 2011 yılında, dava konusu taşınmaz ile hükme esas alınan bilirkişi raporunda somut emsal kabul edilen taşınmazın, Arsa Metrekare Rayiç Bedeli Takdir Komisyonu tarafından resen belirlenen emlak vergisine esas olan m2 değerlerinin, ilgili Belediye Başkanlığı Emlak Vergi Dairesinden getirtilip,

Bilirkişi kurulu raporu denetlenmeden, eksik inceleme ile hüküm kurulması,

b) Tespit edilen kamulaştırma bedelinin davalıya ödenmesine, ancak dava konusu taşınmazın tapu kaydında bulunan ipotek şerhinin hükmedilen bedele yansıtılmasına karar verilmesi gerekirken, ödemeyi geciktirecek surette yazılı şekilde hüküm tesisi,

Doğru görülmemiştir.