Yargıtay 5. Hukuk Dairesi E.2015/12232 K.2016/236

Taraflar arasındaki kamulaştırmasız el atılan taşınmaz bedeli ile ecrimisil karşılığının tahsili davasından dolayı yapılan yargılama sonunda: Davanın kısmen kabulüne dair verilen yukarıda gün ve sayıları yazılı hükmün Yargıtay'ca incelenmesi, taraf vekillerince verilen dilekçeler ile istenilmiş olmakla, dosyadaki belgeler okunup uyuşmazlık anlaşıldıktan sonra gereği görüşülüp düşünüldü:

- KARAR –

Dava, kamulaştırmasız el atılan taşınmazın bedeli ile ecrimisil karşılığının tahsili istemine ilişkindir.

Mahkemece, kamulaştırmasız el atma davasının kısmen kabulüne, ecrimisil davasının ise reddine karar verilmiş; hüküm, taraf vekillerince temyiz edilmiştir.

1-Kamulaştırmasız el atma davası yönünden yapılan incelemede;

Bilirkişi incelemesi yaptırılmıştır. Alınan rapor hüküm kurmaya elverişli değildir.Şöyle ki;

Kamulaştırma Kanununun değer biçmeye ilişkin hükümleri kıyasen kamulaştırmasız el atma davalarına da uygulanır.

Söz konusu Kanunun 11/1-g maddesine göre arsa niteliğindeki taşınmazlara değer biçilirken dava konusu taşınmaz ile emsalin zaruret olmadıkça yakın bölgelerde ve benzer yüzölçümlü olması ve değerlendirme tarihine yakın satışların emsal alınması gerekir.

Bilirkişi raporunda dava konusu taşınmaza değer biçmede emsal alınan taşınmazın satışının eski tarihli bir satış olması, emsal taşınmazın emlak vergi değerinin değerlendirme tarihi itibariyle 11,89 TL, dava konusu taşınmazın ise emlak değerinin 5,94 TL olup, dava konusu taşınmazın vergi değerinin emsal taşınmazdan düşük olmasına karşılık, dava konusu taşınmazın emsal taşınmazdan 1,08 katı daha değerli olduğunun kabulü karşısında rapor inandırıcı görülmemiştir.

Dava konusu taşınmazın bulunduğu bölgede benzer yüzölçümlü ve değerlendirme tarihine yakın zamanlarda emsal satışların bulunması doğaldır.

Bu durumda; taraflara, dava konusu taşınmaza yakın bölgelerden ve yakın zaman içinde satışı yapılan benzer yüzölçümlü satışları bildirmeleri için imkan tanınması, lüzumu halinde re'sen emsal celbi yoluna gidilmesi ve bu emsallere göre değer biçilmesi için yeniden oluşturulacak bilirkişi kuruluyla keşif yapılıp, dava konusu taşınmaz ve emsal alınacak taşınmazların şehir halihazır haritasında birbirlerine ve resmi kurumlara mesafeleri de gösterilip, dava konusu taşınmazın değerlendirme tarihi itibariyle ve emsal taşınmazların bilirkişilerce değerlendirmeye esas alınan satış tarihi itibariyle fiili imar uygulaması sonucu oluşan imar parseli mi,

yoksa imar planına dahil olmakla birlikte olduğu gibi bırakılan kadastro parseli mi olduğu ilgili belediye imar müdürlüğü ile tapu müdürlüğünden ayrı ayrı sorulup, değerlendirmenin yapıldığı yıl itibari ile dava konusu taşınmaz ile hükme esas alınan bilirkişi raporunda emsal kabul edilen taşınmazların Arsa Metrekare Rayiç Bedeli Takdir Komisyonu tarafından resen belirlenen emlak vergisine esas olan m² değerlerinin, ilgili Belediye Başkanlığı Emlak Vergi Dairesinden araştırılıp, bilirkişi raporu denetlenerek sonucuna göre hüküm kurulması gerektiğinin düşünülmemesi doğru olmadığı gibi,

2-Ecrimisil talebi yönünden yapılan incelemede;

Öğretide ve yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarih 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; "fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması ve haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği" vurgulanmıştır.

Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma ve eskime şeklinde oluşan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir. (YHGK'nun 25.02.2004 gün ve 2004/1-120-96 sayılı kararı)

Ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık olmalı ve değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere uygun şekilde HMK'nin 266 vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.

Bu nedenle, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira paraları araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilerek emsal araştırılmalı, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.

İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.

Bu ilkeler ışığında somut olay değerlendirildiğinde; her ne kadar mahkemece davacı tarafından emsal kira sözleşmeleri sunulmadığından ispatlanamayan davanın reddine karar verilmişse de, davacının dava dilekçesinde keşif ve bilirkişi incelemesine dayandığı, yapılan keşiften önce mahkemece davacıdan her hangi bir şekilde emsal kira sözleşmelerinin ibrazının istenmediği, alınan bilirkişi raporunda bilirkişi kurulunun kendince dava konusu taşınmaz için bir ecrimisil hesabı yaptığı ve davacı tarafından talebin bilirkişi raporuna göre ıslah edildiği,

mahkemenin bu aşamadan sonra 25/11/2014 tarihli oturumda, "taşınmazın ne şekilde kullanıldığı hususunda delillerini ibraz etmek ve emsal kira sözleşmelerini ibraz etmek üzere bir haftalık süre" verildiği, davacının ise bunun üzerine 18/11/2014 havale tarihli dilekçe ile "herhangi bir emsal kira sözleşmesi sunmayacağını, alınan bilirkişi raporu doğrultusunda davanın kabulüne karar verilmesini" istediği görülmektedir.

Hal böyle olunca, her ne kadar bilirkişi tarafından yapılan ecrimisil hesabı yerinde değil ise de, mahkemece keşiften önce yukarıdaki ilkelere göre toplanması gereken deliller toplanmadan, davacıya süresi içinde usulünce mehil ve gerekirse kesin mehil verilmeden, alınan bilirkişi raporunun geçersiz olduğu yönünde bir belirleme de yapılmaması nedeniyle davacının bu durum karşısında alınan raporla yetinilmesini istediği anlaşıldığından, mahkemece başkaca herhangi bir işlem yapılmadan ecrimisil talebinin reddine karar verilmesi hatalıdır.

Bu durumda, mahkemece yukarıda belirtilen ilkelere göre ecrimisil yönünden araştırma yapılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ve araştırmaya göre karar verilmesi de,