Yargıtay 5. Hukuk Dairesi E.2020/10802 K.2021/9358

Davacı vekili, 4856 konut ve 32 iş yerinden oluşan davacı site yönetiminin üstlenmiş olduğu ...nde bulunan davalı ... İdaresine ait bağımsız bölümler satıldıktan sonra ilgilisine teslim edilinceye kadar ki kısım için aidat ve yakıt giderlerini ödemekle davalı idare yükümlü olduğundan, ...nde yer alan davalı ... İdaresine ait bağımsız bölümler için ilk tahakkuk ettiği tarihten itibaren aidat ve yakıt bedellerinin ödenmeyen kısımların şimdilik 1.000,00 TLnin tahakkuk ettiği tarihten itibaren işlemeye başlayacak %5 gecikme tazminatı ve yasal faiziyle tahsilini talep ve dava etmiştir.

Mahkemece, Yönetim Planının Geçici 3. maddesinde “Toplu Yapı Kapsamında bulunan taşınmazların ortak gider ve avansları satış sözleşmeleri gereğince adına tahsis yapılan konut alıcılarınca karşılanacağından henüz adına tapu devri yapılmayan konut alıcılarının yükümlülüğündeki ortak gider ve avansları öncelikle konut alıcılarından talep ve tahsil edilir. Konut alıcıları aleyhine yapılan yasal takibin sonuçsuz kalması halinde, T.C.

Başbakanlık Toplu Konut İdaresi Başkanlığı aleyhine icra yada dava yolu ile yasal takibe geçilmeden önce, yasal takibin sonuçsuz kaldığına ilişkin belgeler (aciz vesikası) ibraz edilerek, tahsil edilemeyen ortak gider ve avansları idareden (T.C. Başbakanlık Toplu Konut İdaresi Başkanlığından) talep edilir. Bağımsız bölüm tapularının konut alıcılarına devir edilmesi ile birlikte, T.C.

Başbakanlık Toplu Konut İdaresi Başkanlığının yükümlülüğü sona erer” düzenlemesinin bulunduğu, davalının inşaatı bitirme tarihine kadar tüm bağımsız bölümler ile ilgili olarak satış sözleşmesi ve tüm bağımsız bölümler ile ilgili olarak aynı tarihte teslim ihbarı yapmış olduğu, bu durumda yönetim planının 3.maddesindeki şart yerine getirilmeksizin henüz tapu devri yapılmayan daireler ile ilgili olarak davalıdan aidat bedeli talep edilemeyeceği gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir.

Davacı vekili, kararı temyiz etmiştir.

Dosyanın incelenmesinde, dosya içerisindeki mevcut tapu kayıtlarına göre 18.11.2011 tarihinde taşınmazlarda kat mülkiyetinin kurulu olduğu, bütün taşınmazların davalı idare adına olduğu, bu tarihten sonra yapılan satış ve gayrimenkul satış sözleşmelerine göre üçüncü kişilere tapudan devirlerin yapılmaya başladığı, birden fazla ada/parsel üzerinde kurulu sitede KMK.nun 66.vd.maddelerine göre toplu yapı yönetimine geçilmediği,

uyuşmazlığın çözümünde kat mülkiyeti hükümlerinin değil genel hükümlerin uygulanması gerektiği, ada ve parsellerin birlikte yönetimini düzenleyen yönetim planının bulunduğu ve taraflar arasındaki sözleşme niteliğindeki yönetim planının uyuşmazlığın çözümünde öncelikli olarak uygulanması gerektiği, yönetim planının geçici 3. maddesine göre, ortak gider ve avansların adına tahsis yapılan alıcılar tarafından karşılanacağı, tahsilinin mümkün olmaması halinde alınacak aciz vesikasının ibraz edilmesi suretiyle davalıdan isteneceğinin düzenlendiği,

dosya içerisinde dava konusu bağımsız bölümler yönünden tahsis işlemlerine ilişkin bir belge ve bilginin bulunmadığı gibi, istenen ortak gider alacaklarına ilişkin ada/parsel kat malikleri kurulu kararı, işletme projesi, istenen döneme ilişkin işletme defteri veya gider belgelerinin veya toplu yapı temsilciler kurulu kararı, işletme projesi, istenen döneme ilişkin işletme defteri veya gider belgelerinin bulunmadığı, mahkemece tahsis işlemlerinin yapıldığının belirtilmesi ile yetinilmek suretiyle hüküm kurulduğu,

Yargıtay (kapatılan) 20.Hukuk Dairesinin 20/01/2020 gün ve ... K. sayılı dosyasının UYAP üzerinden incelenmesinde (... Bölge Adliye Mahkemesi 17. Hukuk Dairesi 28/03/2019 tarih ve ... K. - ... 23. Asliye Hukuk Mahkemesi 06/06/2017 tarih ve 2015/226 E.-2017/227 K.); davacının ... 61444/2 Ada Yönetimi, davalının ... Konutları Toplu Yapı Yönetimi olduğu, davanın aidat toplama yetkisinin ada/parsel yönetiminde olduğunun tespitine ilişkin olduğu, mahkemece davanın reddine ilişkin kararın istinaf mahkemesince kaldırılarak davanın kabulüne karar verildiği, Yargıtay incelemesinden geçerek kararın kesinleştiği,

Dairemizin 21/04/2021 tarih ve... K. sayılı dosyasının incelenmesinde (... ...3. Asliye Hukuk Mahkemesi 13/10/2020 tarih ve 2018/477E.-2020/199 K.); davacının ... Konutları Toplu Yapı Yönetimi, davalının ... 61444/2 Ada Yönetimi olduğu, davanın aidat toplama yetkisinin toplu yapı yönetiminde olduğunun tespiti ve müdahalenin önlenmesi istemi olduğu, aynı konuda kesinleşmiş mahkeme kararı bulunduğu gerekçesi ile davanın reddine karar verildiği, kararın temyizi üzerine onanmasına karar verildiği anlaşılmaktadır.

Mahkemece, öncelikle davacının site kapsamındaki bağımsız bölüm maliklerinden ada/parsel ortak gider aidat ve avans alacakları ve toplu yapı yönetim giderlerini isteme/toplama yetkisi bulunup bulunmadığı, yönetim planı ve açıklanan dava dosyaları incelenmek suretiyle değerlendirilmelidir.

Ayrıca;

Davalı tarafından dava konusu bağımsız bölümlerin alıcılara tahsis belgelerinin dosyaya sunulması sağlanarak, ortak gider istenen dönemlerden önce alıcılara tahsisi yapılan bağımsız bölümler yönünden yönetim planının geçici 3. maddesine göre aciz vesikası sunulmayan bağımsız bölümler yönünden davanın reddine, ortak gider istenen dönemlerden önce alıcılara tahsisi yapılmayan bağımsız bölümler yönünden davacı tarafından ada/parsel kat malikleri kararı,işletme projesi, toplu yapı yönetim giderlerine ilişkin temsilciler kurulu kararı, işletme projesi,

aksi halde ilgili alacak dönemi yılına ilişkin ayrı ayrı ada/parsel ve toplu yapı yönetimi işletme projesi, işletme/gelir-gider kayıtları ile belge ve bilgilerinin dosyaya sunulması sağlanarak her bir bağımsız bölümün payının belirlenmesi için konusunda uzman bilirkişi heyetinden alınacak denetime elverişli raporla tarafların tüm delilleri birlikte değerlendirilerek oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekir.