Davacı vekili, müteahhidin binanın ortak alanlarında yapması gereken işleri yapmayarak eksik bıraktığını, davacıların müteahhit tarafından yaptırılmayan eksik işleri yaptırdığını beyanla, davalının payına düşen bedeli ödemediğinden tahsili için yapılan takibe itirazın iptali ile icra inkar tazminatına karar verilmesini istemiştir.
... 1. Asliye Hukuk Mahkemesince, davada sulh hukuk mahkemesinin görevli olduğu gerekçesi ile görevsizlik kararı verilmiş, hüküm temyiz edilmeksizin kesinleşmiştir. ... 1. Sulh Hukuk Mahkemesince ise yetkisizlik kararı verilmiştir. Hükmün temyizi üzerine, Yargıtay (kapatılan) 20. Hukuk Dairesinin 21/06/2018 gün ve 2018/1202 E- 2018/4761 K. sayılı ilamı ile mahkemenin yetkili olduğu gerekçesi ile bozulmasına karar verilmiştir. Mahkemece yapılan yargılamada, davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, hüküm, davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dosyanın incelenmesinde; anagayrimenkulde kat irtifakının 2007, kat mülkiyetinin ise 2015 yılında kurulduğu, tapu kayıtlarına göre anayapının bodrum, zemin, birinci ve ikinci kattan oluştuğu, bodrumda bir adet depo nitelikli bağımsız bölüm, diğer katlarda ise ikişer adet olmak üzere toplam 6 mesken nitelikli bağımsız bölüm bulunduğu, dosya içerisindeki fatura ve makbuzlar ile bilirkişi raporuna göre dava konusu işlemlerin 2012 yılında yapıldığı, zabıta araştırmasında binanın yaklaşık 2008 yılında tamamlandığı, 6 bağımsız bölümden 5 tanesinin kullanıldığı ve birinin boş olduğunun tespit edildiği,
arsa sahibi ile yapı müteahhidi arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin dosya içerisinde bulunmadığı, yapı müteahhidin eksik bıraktığı işler yönünden mahkemece bir tespit yaptırılıp yaptırılmadığının, yapıda eksik işlerin tamamlanması mahiyetinde ortak yerlerde inşaat, onarım veya tesis yapımı hususunda tüm kat maliklerinin 4/5 inin yazılı rızasının bulunup bulunmadığının, yapılan işlerin inşaat sözleşmesi kapsamında olup olmadığının ve mimari projeye uygun yapılıp yapılmadığının araştırılmadığı,
davacı tarafından sunulan faturalar üzerinden yapılan işlerin bedelinden davalı arsa payına düşen kısmın tespitini içerir rapora göre hüküm kurulduğu anlaşılmaktadır.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 17/3. maddesine göre, “Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır.”
Kanununun 19. maddesine göre ise, “Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz.”
Somut olayda, dava konusu işlemlerin yapılabilmesi için, Kanunun 19. maddesine göre kat maliklerinin 4/5 nin yazılı rızasının bulunması gerekir. Dava konusu işlerin yapıldığı 2012 yılında tapu kayıtlarına göre toplam 5 kat malikinin bulunduğu (davacı ...
1- 6 ve 7 nolu bağ.böl maliki-davalı 3 nolu bağ. böl. maliki- diğer davacılar 4 ve 5 nolu bağ.böl.maliki) anlaşılmakla, mahkemece, 4/5 kat malikinin yapılan işlere yazılı rızasının bulunup bulunmadığı araştırılarak, 4/5 yazılı rızanın bulunmadığının anlaşılması halinde, somut olaya uygulanacak özel hüküm (634 sy. KMK.19.md) varlığı nedeniyle 6098 sayılı TBK.nın sebepsiz zenginleşme hükümleri de uygulanamayacağından davanın reddine karar verilmesi gerekir.
Kat maliklerinin 4/5 inin yazılı rızasının bulunduğunun anlaşılması halinde, inşaat sözleşmesi, mimari proje, karar defteri, varsa tespit dosyası ve yapılan işlerin fatura, makbuz ve belgeleri dosya içerisine alınarak, yapılan işlerin inşaat sözleşmesi kapsamında olup olmadığı, mimari projeye uygun yaptırılıp yaptırılmadığı ve davalının sorumlu olduğu bedel, bilirkişi kurulundan alınacak rapor ile tespit ettirilerek oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, yetersiz araştırma ve eksik inceleme ile hüküm kurulması doğru görülmemiştir.
Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün HUMK'nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, 25/11/2020 gününde oybirliğiyle karar verildi.