Yargıtay 5. Hukuk Dairesi E.2020/7855 K.2020/11071

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalılar ... vd. vekili tarafından istenilmekle, dosya incelendi, gereği düşünüldü:

- KARAR -

Davacılar vekili, ... ili, ... mahallesi ... ada ... parsel sayılı anataşınmazda kat mülkiyeti kurulmak suretiyle ortaklığın giderilmesini istemiştir. Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş, hüküm, davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir. Yargıtay (kapatılan) 18. Hukuk Dairesinin 04.11.2013 gün ve 2013/13255 E.- 2013/14569 K. sayılı ilamı ile hükmün bozulmasına karar verilmiştir. Mahkemece bozma ilamına uyularak yapılan yargılamada, davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm, davalılar ... vd. vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dosyanın incelenmesinde: ... Sulh Hukuk Mahkemesinin 1992/315 E.- 1993/760 K. sayılı kararı ile dava konusu ... ada ... parsel sayılı taşınmazda ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verildiği, hükmün temyizi üzerine, Yargıtay (kapatılan) 6.Hukuk Dairesinin 04.03.

1996 gün ve 1996/1769 E.-1996/1881 K. sayılı ilamı ile onandığı, geri çevirme kararı üzerine mahkemece dava dosyasının bulunamadığının tutanak altına alındığı, hükmün onama kararı üzerine 1996 yılında kesinleştiğinin mahkeme kararına şerh edilmiş olduğu, satış suretiyle ortaklığın giderilmesi kararının infaz edilmediği ve 10 yıllık zamanaşımı süresinin geçtiği anlaşılmakla;

dava konusu taşınmazın satışı suretiyle ortaklığın giderilmesine ilişkin ilamın kesinleşmiş olmasıyla, satıştan önce birlikte mülkiyet sona ermeyeceğine göre, bu ilamın zamanaşımına uğraması halinde, aynı taşınmaz hakkında yeniden ortaklığın giderilmesi isteminde bulunulabilecektir.

Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine uygun olarak, üzerinde kat mülkiyetine elverişli yapı bulunan ortak taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilmesi için, yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış veya projesi olmamakla birlikte fiili

durumuna göre çizdirilmiş imara ve fenne uygunluğu ilgili makamca onaylanmış projesinin bulunması, bağımsız bölümlerinin başlı başına kullanmaya elverişli (M1) ve yapının tamamının kargir olması (M.50/2) ve her paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi, ölmüş tapu maliklerinin mirasçılarına birlikte bağımsız bölüm verilebileceği, ayrıca 12. maddede yazılı belgelerin (belediyeden onaylı proje, yapı kullanma belgesi ve yönetim planı) tamamlattırılması gerekmektedir. Bu koşulların gerçekleşmesi durumunda anılan Yasanın 10. maddesinin son fıkrası hükmünce taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilecek ve açılan davada ortaklığın bu yolda giderilmesine karar verilebilecektir.

Yargıtayın yerleşmiş uygulamalarında, tamamlanmış yapının fiili durumu ile onaylı projesi arasında aykırılıkların bulunması veya yapının imara uygun ancak projesiz inşa edilmesi gibi kat mülkiyeti kurulmasına engel oluşturan eksikliklerin varlığı durumunda hemen kat mülkiyeti kurulamayacağı sonucuna varılmayarak, bu eksikliklerin giderilip yasal koşullara uygun hale getirilmesi mümkün ise bunun isteyen tarafa tamamlattırılması yoluna gidilmesi; ayrıca Kat Mülkiyeti Kanununun 50. maddesinin ikinci fıkrasına göre;

bir anayapıda kat mülkiyeti kurulabilmesi için binanın tümünün kargir ve aynı zamanda tamamlanmış bulunması gerektiği hususu hüküm altına alınmış ise de Yargıtayın yerleşmiş uygulamalarında, tamamlanmamış yapılarda, kat mülkiyetinin kurulmasını isteyen paydaşlar eksiklikleri ikmal edip binayı tamamlayacaklarını bildirdikleri takdirde mahkemece kendilerine bu işin tamamlanması için uygun bir süre verilmesi gerektiği kabul edilmektedir.

Dava konusu taşınmaz üzerinde bulunan tamamlanmış yapıya ilişkin olarak; mahkemece öncelikle bilirkişi kurulundan bağımsız bölümlerin başlı başına kullanılmaya elverişli bağımsız bölüm olup olmadığı, niteliklerinin (mesken, işyeri, depo vs. gibi) ne olduğu da açıklattırılarak davaya konu taşınmaz üzerindeki yapının onaylı projesinin ve sonradan değişiklik yapılmış ise buna ilişkin tadilat projesinin olup olmadığının taraflara ve ilgili belediyeye sorulup etraflıca araştırılması,

proje mevcut değilse, ilgili belediyeden alınacak ön bilgiye göre yapının mevcut haliyle imar mevzuatına ve bulunduğu yerin imar durumu ile fenne aykırılık oluşturmadığı veya imara veya projeye aykırılıklar giderildiği takdirde onay verilebileceğinin saptanması durumunda, öncelikle aykırılıkların giderilmesi daha sonra yapının fiili durumunu yansıtan projenin hazırlattırılıp, ilgili imar müdürlüğünün onayının ve buna bağlı olarak oturma izin belgesinin alınması,

ayrıca Kat Mülkiyeti Kanununun 12. maddesinde sayılan diğer belgelerin tamamlattırılması için kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen davalı tarafa yetki ve yeterli süre verilmesi, bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde de, dava konusu taşınmaz üzerindeki yapıda her bir bağımsız bölümün (konumu, yüzölçümü, kullanım amacı ve eklentileri yerinde incelenip irdelenerek) değeri ve bu değere göre özgülenecek arsa payı uzman bilirkişi aracılığıyla saptanıp varsa fiili taksim veya mülkiyetin tespitine ilişkin kesinleşmiş kararlar dikkate alınarak,

taksim yoksa çekilecek kura ile önce her paydaşa birer bağımsız bölüm özgülendikten sonra arta kalan bağımsız bölümlerin pay oranları da gözetilmek suretiyle yine kura ile paydaşlara özgülenerek, gerekiyorsa bedel farkı nedeni ile

ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi, yönetim planı gibi belgeleri paydaşların (tanınan süreye rağmen) imzalamaktan kaçınması halinde bunların imzalanmış sayılması suretiyle araştırmanın tamamlanmasından sonra kat mülkiyeti kurulmak suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilebilecektir. Mahkemece, kat mülkiyeti kurulması suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmiş ise de, alınan bilirkişi raporları hüküm kurmaya elverişli olmadığı gibi kurulan hükümde, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa ve 6100 sayılı HKM nın 297. maddesine uygun değildir. 1-Karar başlığında tarafların denetime elverişli olarak gösterilmemesi,

2-Bilirkişi raporlarında, taşınmazın ilk mimari projesinin 1981 tarihli olduğu, 1983 tarihinde tadilat projesi yapıldığı, 2003 yılında inşaat ruhsatı yenilendiği ve 2004 yılında projenin belediyece onandığının belirtildiği, tadilat projelerinin proje tarihindeki bütün kat maliklerinin muvafakatı ile yapılıp yapılmadığının araştırılmadığı ve kat mülkiyeti kurulmasına esas alınacak geçerli ve belediyece onanmış projelerin belirlenmediği,

taşınmazda 6 mesken, 2 dükkan ve 1 depo olmak üzere 8 bağımsız bölüm olduğu belirtilen bilirkişi raporu ile deponun da bağımsız bölüm olarak tespit edildiği bilirkişi raporları arasındaki çelişkinin giderilmediği ve deponun ortak alan olup olmadığı hususunun değerlendirilmediği, bu nedenle de taşınmazdaki bağımsız bölüm sayısının açıkça belirlenmediği anlaşılmakla, yetersiz araştırma ve eksik inceleme ile geçerli proje/projeler belirlenmeden ve hükümde, kat mülkiyeti kurmaya esas proje olarak kararın eki sayılmasına da karar verilmeden, hüküm kurmaya elverişli olmayan raporlara göre karar verilmesi,

3-634 sayılı Kat mülkiyeti Kanununu 3. maddesine göre, “Kat mülkiyeti, arsa payı ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir. Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur”. Kanunun 5. maddesine göre ise, “Anagayrimenkulde, kat mülkiyetine bağlanmamış veya lehine kat irtifakı kurulmamış arsa payı bırakılamaz”. Açıklanan hükümler gereğince mahkemece, bağımsız bölümlerin arsa payı belirlenmeden ve hükümde gösterilmesi gerektiği düşünülmeden karar verilmesi,

4-634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 12/b ve 28. maddedeki esaslar çerçevesinde hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış bir yönetim plânı hazırlanmadan ve kararın eki sayılmasına da karar verilmeden hüküm kurulması,

5-Bağımsız bölümlerin mesken, işyeri veya depo nitelikleri, eklentileri olup olmadığı ve varsa diğer özellikleri belirtilmeden ve bu hususların da hükümde gösterilmesi gerektiği düşünülmeden karar verilmesi,

6-Dosya içerisindeki son tapu kayıtlarına göre, tapu maliki ... mirasçılarının intikal ile kendi aralarında satış/devir yaptıkları anlaşılmakla, 7-8 ve 9 nolu bağımsız bölümler yönünden tapuda maliklik sıfatı kalmayan mirasçılar hakkında hüküm kurulduğu halde, bu hususun gerekçesinin açıklanmaması,

Doğru görülmemiştir.