Yargıtay 5. Hukuk Dairesi E.2021/2676 K.2021/5842

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtay'ca incelenmesi, davalılar vekili tarafından istenilmekle, dosya incelendi, gereği görüşülüp düşünüldü:

- KARAR -

Dava dilekçesinde, kat mülkiyeti kanunun 3/2 maddesi hükmü uyarınca kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulurken her bir bağımsız bölüme düşecek arsa payları bağımsız bölümlerin değerlerine göre tespit edileceğini, ancak müvekkillerinden ...'a ait taşınmazın değerinin yaklaşık 500.000 TL olduğunu, ...'na ait taşınmazın değerinin yaklaşık 350.000 TL olduğunu, davalılara ait taşınmazın da değerinin yaklaşık 200.000 TL olduğunu, bu bağımsız bölümler için tespit edilen arsa payları müvekkillerinden ...'a ait 2 nolu bağımsız bölüm için 48/168, ...'na ait 1 nolu bağımsız bölüm için 36/168, davalılara ait 3 nolu bağ.böl.

İçin ise 84/168 oranında olduğunu, bu nedenle taraflara ait bağımsız bölümlerin arsa payları tespit edilirken bağımsız bölümlerin değerine göre herhangi bir tespitin yapılmadığını bu sebeple müvekkillerine ait bağımsız bölümlere tahsis edilen arsa paylarının bilirkişi marifetiyle tespit edilerek değerine göre düzeltilmesi istenilmiştir.

Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hükmün davalı tarafça istinaf edilmesi üzerine İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi 2018/2458 Esas, 2021/31 Karar sayılı ilamı ile davalı tarafın istinaf başvurusunun esastan reddine karar vermiştir. Hüküm davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir. Aşağıda açıklanan gerekçelerle İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesince verilen istinaf başvurusunun esastan ret kararı kaldırıldıktan sonra, Bakırköy 4. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2015/971 Esas, 2018/658 Karar sayılı ilamının incelenmesinde;

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesinde; kat mülkiyeti veya kat irtifakının, bu mülkiyete konu olan anayapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise, bu tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulacağı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibinin arsa payının düzenlenmesi için mahkemeye başvurabileceği hükme bağlanmıştır.

Arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olmasıdır. Bu hususa dayalı istemlerde mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlamaya çalışmalıdır.

Söz konusu işlem yapılırken de, bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar değerlendirme için esas alınır; değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları sebebiyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz.

Somut olayda dava konusu ana taşınmazda davacıların kat irtifakı resmi senedinde imzalarının bulunmadığı bağımsız bölümlere sonradan malik oldukları anlaşılmakla, dosyada alınan uzman bilirkişi raporunda arsa payları arasındaki orantısızlığın incelenmesinde her bir bağımsız bölümün kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulduğu tarihteki değerlerine etkili olabilecek diğer unsurlar tek tek yazılıp açıklanmak , bağımsız bölümün nitelikleri, kullanım amaçları manzara vesair durumları dikkate alınmak sureti ile bir inceleme yapılmamış ve soyut bir biçimde değerlendirme yapılarak arsa payları yeniden belirlenmiştir. Ayrıca bu değerlendirme kat irtifakı tesisi tarihi esas alınarak yapılmamıştır.

Mahkemece, yukarıda açıklanan hususlar doğrultusunda arsa paylarının belirlenmesinde esas alınacak olan bağımsız bölümlerin kat irtifakı kurulduğu tarih itibari ile değerlerini olumlu veya olumsuz etkileyen tüm unsurların incelenip irdelenmesi için bilirkişi kurulundan yeniden ek rapor alınması, arsa paylarının düzenlenmesini gerektirecek bir hususun olup olmadığının araştırılıp, sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir.

Anılan hususlar gözetilmeksizin, eksik inceleme sonucunda İlk Derece Mahkemesince yazılı şekilde hüküm tesisi ve bu karara karşı yapılan istinaf başvurusunun esastan reddi kararı hatalı olup, bozmayı gerektirmiştir.