Yargıtay 5. Hukuk Dairesi E.2021/2974 K.2021/7722

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle, dosya incelendi, gereği düşünüldü:

-KARAR-

Davacılar vekili, mimari projeye ve yönetim planına aykırı şekilde binanın çatı katında bulunan ve ortak mahal olan çamaşır yıkama ve kurutma mahallinin davalı tarafça kapatılarak daireye dönüştürüldüğünü ve kiraya verilerek maliklerin ortak alanı kullanımını engellediğini beyanla, müdahalenin önlenmesine ve projeye uygun eski hale getirilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesince istinaf başvurusunun kabulü ile mahkeme kararının kaldırılmasına, davanın reddine karar verilmiş, kararı, davacılar vekili temyiz etmiştir.

Dosya içerisindeki bilgi ve belgelerin incelenmesinde, anataşınmazda kat mülkiyetinin mahkeme kararı ile kurulduğu, çatı katı terasta çamaşır yıkama yeri ve kurutma yeri, kapalı teras, depo, wc'nin olduğu ve ortak mahal olduğunun yönetim planına işlendiği, mimari projede çatı katında herhangi tam veya yarım kat-bağımsız bölümün bulunmadığı, kat maliklerince oybirliği ile 04.12.2001 tarihli kararla, çatı ve çatı arası çatı katındaki kapalı ve açık teras alanlarının çatı katına katılması yolu ile kullanım ve mülkiyet hakkının bedel karşılığı ...’a devir ve temlik edildiği, davalının çatı katında tadilat ve inşaat yapmak suretiyle bağımsız bölüm oluşturduğu ve kiraya vermek suretiyle kullandığı anlaşılmaktadır.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 4. maddesine göre, çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, çatılar, bacalar, genel dam terasları her halde ortak yerdir. Anayapıdaki çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, çatılar ve bacalar, sığınak, kazan ve makine daireleri, asansör boşluğu gibi özel amaca tahsisli ortak yerlerin bu niteliklerinden farklı amaçla kullanılmaması gerekir. Bu ortak yerlerin, kat maliklerince oybirliği ile karar alınarak tadilat projesi ile niteliği değiştirilmeden başka amaçla kullanımı için bir kısım kat maliklerine bırakılması, kiraya verilmesi mümkün değildir.

Kanunun 5.maddesinde, kat mülkiyetinin başkasına devri veya miras yoluyla geçmesi halinde, ona bağlı arsa payı da birlikte geçeceği, arsa payının, kat mülkiyetinden veya kat irtifakından ayrı olarak devredilemiyeceği gibi, miras yoluyla da geçmeyeceği ve başka bir hakla kayıtlanamayacağı,

Kanunun 16.maddesinde ise, kat maliklerinin anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik ve ortak yerlerde kullanma hakkına sahip oldukları düzenlenmiştir.

Kat mülkiyeti kurulu anagayrimenkulün üstüne kat ilavesi veya mevcut çekme kat yerine tam kat yapılabilmesi için, KMK.nun 44. maddesindeki şartların yerine getirilmesi gerekir.

4721 sayılı TMK.nun 705. maddesine göre, taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur.

Anayapıya bağımsız bölüm ilavesi için Kat Mülkiyeti Kanununun 44.maddesindeki şartların yerine getirilmesi mecburi olup, 04.12.2001 tarihli karar, bağımsız bölüm ilavesi niteliğinde olmadığı gibi davalının oluşturduğu bağımsız bölümle birlikte diğer tüm bağımsız bölümler yönünden arsa payıda belirlenmiş değildir.

04.12.2001 tarihli kararda “çatı ve çatı arası çatı katındaki kapalı ve açık teras alanlarının çatı katına katılması yolu ile” denmiş ise de çatı arasında veya çatı katında, terasta bir bağımsız bölüm bulunmamakta olup, yapılacak işlemlerde (tadilat veya ilave) buna göre belirlenmemiştir.

Kanunun 16. maddesine göre, arsa payı ile çatı katındaki ortak yerlerde ortak mülkiyet sahibi olan kat maliklerinin, kanunun 5. maddesine göre arsa paylarını, kat mülkiyetinden veya kat irtifakından ayrı olarak devretmeleri de mümkün değildir.

Açıklanan nedenlerle, 04.12.2001 tarihli kararın mülkiyet devri, bağımsız bölüm ilavesi veya yönetim planında gösterilen ortak yerlerin niteliği değiştirilerek kullanımı yönünden kat maliklerini bağlayıcılığı ve geçerliliği olmadığı halde, mahkemece 04.12.2001 tarihli kararın bağlayıcı olduğu gerekçesi ile davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.