Yargıtay 5. Hukuk Dairesi E.2021/3126 K.2022/6381

Taraflar arasında görülen davanın yapılan yargılaması sonucunda; ilk derece mahkemesince verilen kararın istinaf incelemesi üzerine bölge adliye mahkemesinin yukarıda gün ve sayıları yazılı hükmünün duruşmalı olarak Yargıtay’ca incelenmesi davalı ... vekilince istenilmiş olmakla, duruşma için belirlenen 05.04.2022 günü temyiz eden davalı ... vekili ile aleyhine temyiz olunan davacı vekilinin yüzüne karşı, usulüne göre çağrı kağıdı gönderilmesine rağmen gelmediklerinden aleyhine temyiz olunan diğer davalılar vekillerinin yokluğunda duruşmaya başlanarak gelen vekillerin sözlü açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler okunup uyuşmazlık anlaşıldıktan sonra gereği görüşülüp düşünüldü.

- KARAR -

Dava dilekçesinde, ana taşınmazdaki bağımsız bölümlerin değerleri ile orantılı olarak arsa paylarının tespiti ile tapuya tescili istenilmiştir.

Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hükmün bir kısım davalı tarafça istinaf edilmesi üzerine ... Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesinin 2018/1152 Esas-2021/168 Karar sayılı ilamı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir. Hüküm, davalı ... vekili tarafından temyiz edilmiştir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 3. maddesinde; kat mülkiyeti veya kat irtifakının, bu mülkiyete konu olan anayapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise, bu tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulacağı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin

değeri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibinin arsa payının düzenlenmesi için mahkemeye başvurabileceği hükme bağlanmıştır. Arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olmasıdır.

Bu hususa dayalı istemlerde mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlamaya çalışmalıdır.

Söz konusu işlem yapılırken de, bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar değerlendirme için esas alınır; değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları sebebiyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz.

Somut olayda öncelikle davacıların kat mülkiyeti tarihinde arsa paylarında yanlışlık yapıldığını somut delillerle ispatlaması gerekmektedir. Bu yanlışlık ispatlandığı takdirde yasanın ilgili maddesi gereği değerlendirme taşınmazda kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulduğu tarih esas alınarak değerlendirme yapılmasını zorunlu kılmaktadır.

Dosya da bulunan bilirkişi raporunda her ne kadar kat irtifakı kuruluş tarihi esas alındığı belirtilmiş ise de değerlendirme kat irtifakı kuruluş tarihi esas alınarak yapılmamıştır.

Dosya da mevcut bilirkişi raporunda bağımsız bölümlerin kat irtifakının kurulduğu tarihteki değerlerinin yukarıda açıklanan unsurları ve bu belirlemeye göre tapu sicilinde kayıtlı arsa paylarında düzeltilmesi gereken bir yanlışlık olduğu açıkca saptanmamış, ayrıca bağımsız bölümlerin binada bulundukları yerleri ve yüzölçümleri açıkça belirtilmesine karşın her bir bağımsız bölümün kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulduğu tarihteki değerlerine etkili olabilecek diğer unsurlar tek tek yazılıp açıklanmamış ve bu bağımsız bölümlerin değerleri ayrı ayrı hesaplanmamış, soyut bir biçimde değerlendirme yapılarak arsa payları yeniden belirlenmiştir.

Ayrıca bu değerlendirme kat irtifakı - kat mülkiyeti tesisi tarihi esas alınarak yapılmamıştır.

Ana taşınmazda kat irtifakı veya kat mülkiyetinin kurulması sırasında arsa payları bizzat kendileri tarafından düzenlenmiş olan kat maliki veya maliklerinin sonradan arsa paylarının düzeltilmesini istemekte iyiniyetli olup olmadıklarının ve ayrıca arsa paylarının düzeltilmesini isteyen kat malikinin bu isteminde korunmaya değer bir hukuki yararının bulunup bulunmadığının mahkemece dikkatle değerlendirilmesi gerekir.

Mahkemece, yukarıda açıklanan hususlar doğrultusunda arsa paylarının belirlenmesinde esas alınacak olan bağımsız bölümlerin kat irtifakı yahut kat mülkiyeti kurulduğu tarih itibari ile değerlerini olumlu veya olumsuz etkileyen tüm unsurların incelenip irdelenmesi için bilirkişi kurulundan yeniden ek rapor alınması, arsa paylarının düzenlenmesini gerektirecek bir hususun olup olmadığının araştırılıp, sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir.