Yargıtay 5. Hukuk Dairesi E.2021/4230 K.2021/7713

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı ... vd. vekili ile davalı ... vekili tarafından istenilmekle, dosya incelendi, gereği düşünüldü:

- KARAR -

Davacılar vekili, dava konusu taşınmazlarda ortaklığın satış suretiyle giderilmesini istemiş, mahkemece ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmiştir. Kararı, davalı ... vd. vekili ile davalı ... vekili temyiz etmiştir.

Mahkemece satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmiş, karar, bir kısım davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir. Yargıtay (kapatılan) 18. Hukuk Dairesinin 23.12.2015 tarih ve 2015/14566 E.- 2015/19040 K. sayılı ilamı ile, “…mahkemece, davaya konu taşınmaz üzerindeki yapının onaylı projesinin ve sonradan değişiklik yapılmış ise buna ilişkin tadilat projesinin olup olmadığının taraflara ve ilgili belediyeye sorulup etraflıca araştırılması,

proje mevcut değilse, ilgili belediyeden alınacak ön bilgiye göre yapının mevcut haliyle imar mevzuatına ve bulunduğu yerin imar durumu ile fenne aykırılık oluşturmadığı veya imara ya da projeye aykırılıklar giderildiği takdirde onay verilebileceğinin saptanması halinde, öncelikle aykırılıkların giderilmesi daha sonra yapının fiili durumunu yansıtan projenin hazırlattırılıp ilgili imar müdürlüğünün onayının ve buna bağlı olarak yapı kullanma izin belgesinin alınması,

ayrıca Kat Mülkiyeti Yasası'nın 12. maddesinde sayılan diğer belgelerin tamamlattırılması için kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen davacı tarafa yetki ve yeterli süre verilmesi, bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde de;

dava konusu taşınmaz üzerindeki yapıda her bir bağımsız bölümün (konumu, yüzölçümü, kullanım amacı ve eklentileri yerinde incelenip irdelenerek) değeri ve bu değere göre özgülenecek arsa payı uzman bilirkişi aracılığıyla saptanıp varsa fiili taksime göre, taksim yoksa çekilecek kura ile önce her bir paydaşa birer bağımsız bölüm özgülendikten sonra gerekiyorsa bedel farkı nedeni ile ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi,

yönetim planını paydaşların (tanınan süreye rağmen) imzalamaktan kaçınması halinde imzalanmış sayılması suretiyle tahkikatın ikmal edilmesinden sonra kat mülkiyetine geçiş yoluyla ortaklığın giderilmesine; belirtilen koşulların oluşmaması halinde ancak satışa karar verilmesi gerekir” gerekçesiyle bozulmasına karar verilmiştir.

Dosyanın incelenmesinde, yapının kargir olduğu, her bir hissedara bir bağımsız bölüm düştüğü, bilirkişi raporunda belediye tarafından verilen yazılara göre yapının sunulan projeye uygun olduğunun anlaşıldığı, belediyenin proje onayı için hissedarların muvafakat vermesi gerektiğini bildirdiği ve muvafakat verilmediği, yine yönetim planının tapu huzurunda hissedarlar tarafından imzalanmadığı, hissedarın hisse oranlarının çok farklı olması nedeniyle ivaz suretiyle denkleştirmenin yapılamayacağı ve tüm bu nedenlerle satış suretiyle ortaklığın giderilmesi gerektiğinin belirtildiği, mahkemece bu gerekçe ile suretiyle satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verildiği anlaşılmaktadır.

Mahkemece bozma ilamına uyulmuş ise de, gereği yerine getirilmemiştir.

Mahkemece, taraflardan biri kat mülkiyeti kurulması suretiyle (veya aynen taksim) ortaklığın giderilmesini istediği takdirde, üzerinde kat mülkiyetine elverişli yapı bulunan ortak taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilmesi için, üzerindeki yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış ya da projesi olmamakla birlikte fiili durumuna göre çizdirilmiş imara ve fenne uygunluğu ilgili makamca onaylanmış projesinin olması, bağımsız bölümlerinin başlı başına kullanmaya elverişli bulunması (M.1), yapının tümünün kargir olması (M.50/2) ve her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi, ayrıca 12. maddede yazılı belgelerin (belediyeden onaylı proje, yapı kullanma izin belgesi ve yönetim planı) tamamlattırılması gerekmektedir.

Somut olayda, yapının kargir olduğu ve her bir hissedara bir bağımsız bölüm (her bir hissedara bir bağımsız bölüm düşmeyen durumda ise mirastan elbirliği ile hissedar olanlara birlikte bağımsız bölüm verilerek) düştüğüne göre mahkemece öncelikle tespit edilecek husus, yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış ya da projesi olmamakla birlikte fiili durumuna göre çizdirilmiş imara ve fenne uygunluğu ilgili makamca onaylanmış projesinin olması gerektiğidir. Bu husus, mahkemece gerek belediyeye yazılarak yerinde tespite ilişkin bilgi alınmalı, gerekse konusunda uzman bilirkişi heyeti ile keşif suretiyle rapor alınmak suretiyle tespit edilmelidir.

Ortaklığın kat mülkiyeti kurulması suretiyle giderilmesi yönünden yapılan yargılamada, anlaşamayan hissedarların belediyede projeye muvafakat vermeleri veya tapuda yönetim planı imzalamaları söz konusu değildir. Mahkemece kat mülkiyeti kurulması suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen tarafa, yapının varsa mevcut projesine veya yapı imara ve fenne uygun ise fiili durumun kat mülkiyetine geçişe uygun hale getirilmesi için (yapı ruhsatı, proje hazırlatma, belediye onayı, yapı kullanma belgesi alma gibi işlemleri) dava konusu parsel yönünden yaptırmak üzere yetki ve süre verilmek suretiyle eksikliklerin tamamlattırılması gerekir.

Açıklanan işlemlerin yerine getirildiğinin tespiti halinde, dava konusu taşınmaz üzerindeki yapıda her bir bağımsız bölümün (konumu, yüzölçümü, kullanım amacı ve eklentileri yerinde incelenip irdelenerek) değeri ve bu değere göre özgülenecek arsa payı uzman bilirkişi aracılığıyla saptanıp varsa fiili taksime göre, taksim yoksa çekilecek kura ile önce her bir paydaşa birer bağımsız bölüm özgülendikten sonra gerekiyorsa bedel farkı nedeni ile ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi, hazırlanan yönetim planını paydaşların (tanınan süreye rağmen) imzalamaktan kaçınması halinde imzalanmış sayılmasına karar verilmelidir.

Bu şekilde oluşturulan bağımsız bölüm listesi, kat mülkiyetine esas onaylı mimari proje, yönetim planı, iskan belgeleri kararın eki sayılmak, her bir hissedar yönünden tescil edilecek bağımsız bölümün katı, numarası, arsa payı ve varsa eklentisi belirtilmek, mimari projede varsa depo,kapıcı, kazan ve makine dairesi, sığınak gibi ortak yerlerde kararda gösterilmek ve tespit edilen ivaz bedelleri de hüküm altına alınmak suretiyle kat mülkiyetine geçiş yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmelidir.