Yargıtay 5. Hukuk Dairesi E.2021/5285 K.2021/8620

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davacılar vekili tarafından istenilmekle, dosya incelendi, gereği düşünüldü:

Davacılar vekili, KMK.nun site yönetim sözleşmesinin ve site toplu yapı yönetim planı değişikliğinin ilgili maddelerinde belirtilen hükümlere aykırı olarak site kat malikleri kurulunun bugüne kadar aldığı kararlarının ve yönetim kurulunun uygulamalarının tüm sonuçları ile birlikte geçersiz olduğuna, site ortak yerleri için yapılan harcamalardan her bağımsız bölümün payına düşen miktar tespit edilerek fazla ödenen aidatların müvekkillere iadesine, bu kapsamda yönetici ve denetçiler kurulunun saptanması halinde yapılan hatalı harcamaların sorumlulardan tahsiline, karar defteri, denetçi kurulu,

gelir ve giderlerin incelenerek usulsüzlüklerin tespitine, 7646 nolu adada yer alan yüzme havuzuna girişin bu adadaki kat malikleri dışında kalanlar için tek bir giriş tahsis edilmesinin KMK.na, Yargıtay kararlarına ve eşit kullanım ilkesine aykırı olduğunun tespitine ve uygulamaya son verilmesine, ortak yerler olan bekçi evleri ve sosyal tesisin KMK.45.maddesi ve Yargıtay kararlarına aykırı olarak kiraya verildiğinin tespitine, dikilen aydınlatma direği ile ilgili durumun eski hale getirilmesine karar verilmesini istemiştir.

Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, davacılar vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur. ... Bölge Adliye Mahkemesi 16. Hukuk Dairesince başvurunun esastan reddine karar verilmiş, karar, davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir. Dosyanın incelenmesinde;dava konusu sitenin 7523 ada 1, 3, 12 ve 13 parsel(her bir parselde iki bağ.böl.den toplam 8 konut), 7634 ada 1 parsel(8 Konut), 7639 ada 1 parsel (25 konut), 7640 ada 1 parsel (14 Konut), 7646 ada 1 parsel(32 Konut) ile 7644 ./..

ada 3 parsel ( ortak tesis-havuz vs) ve 7646 ada 1 parsel P-Zemin Üst 1 nolu bağımsız bölüm( ortak tesis-kafeterya) olmak üzere 9 parselden oluştuğu, 7634 ada 1 parselin tapusunun (dava dilekçesinde davacıların kat maliki olduğu belirtilen parsel), 7639 ada 1 parsel ve 7646 ada 1 parselin yönetim planlarının dosyada bulunmadığı, mevcut tapu kayıtlarına göre konutların bulunduğu parsellerde kat mülkiyetinin kurulu olduğu, bu parsellerin her birinin 1/8 pay ile 7644 ada 1 ortak parselin malikleri olduğu ve tapudan gönderilen yine mevcut yönetim planlarına göre konutların bulunduğu her bir parselin ayrı ayrı bağımsız yönetim planlarının olduğu,

tapuda gerek parsellerin gerekse ortak parselle birlikte bütün parsellerin birlikte yönetimine ilişkin bir yönetim planı bulunmadığı gibi bütün parsellerin( ortak parsel dahil 9 ayrı parselin) ortak yönetimine ilişkin dosya içerisindeki 2007 ve 2008 tarihli birlikte yönetimi düzenleyen yönetim planlarının da parsellerin kat maliklerince oybirliği ile düzenlendiğine ve kabul edildiğine ilişkin bir bilgi ve belgenin bulunmadığı anlaşılmaktadır.

634 sayılı KMK.na göre toplu yapı yönetimine geçmemiş ve birden fazla parsel üzerindeki sitede toplantı ve kararların geçersizliğinin tespiti veya iptali istemleri yönünden, uyuşmazlığın çözümünde genel hükümlerin uygulanması gerekmektedir. 4721 sayılı TMK.nın 689/1. maddesine göre paydaşlar, kendi aralarında oybirliğiyle anlaşarak yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin konularda kanun hükümlerinden farklı bir düzenleme yapabilirler.

Ortak yer ile birlikte 9 ayrı parselin birlikte yönetimi için öncelikle her bir parselin kat maliklerince diğer parsellerle birlikte yönetime ilişkin oybirliği ile karar verilmesi ve birlikte yönetime ilişkin düzenlenen yönetim planının kabul edilmesi gerekir. Bu şekilde düzenlenmemiş yönetim planı, 9 ayrı parselin birlikte yönetimi yönünden bağlayıcı değildir.

Dosyada 9 ayrı parselin birlikte yönetimine ilişkin oybirliği ile düzenlenmiş bir yönetim planı olmadığına göre, 9 ayrı parselin birlikte yönetimi mümkün değildir.

Bu durumda her bir parselin yönetiminin KMK.nun hükümleri ve tapuda kayıtlı yönetim planlarına göre, ortak yer olan parsel ve bağımsız bölümün (sosyal tesislerin) yönetiminin ise, tapu kaydında her biri 1/8 hisse ile malik olan parsellerin tüm kat malikleri tarafından TMK.nun müşterek mülkiyet hükümlerine göre yapılması gerekir.

Eda davası açma imkanı var iken, tespit davası açılamaz. Davacıların, sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre açtığı bir davaları bulunmadığına göre, hesapların incelenmesi, aidatların belirlenmesi, fazla ödemenin tahsili istemlerinin reddine karar verilmesi sonucu itibariyle doğru olduğundan bir isabetsizlik bulunmamaktadır.

Ancak;

1-Mahkemece, dava dilekçesinde hangi toplantı kararlarının iptalinin istendiği açıklanmadığı gibi, mahkeme tarafından bu hususta HMK 119/1-ğ.maddesi gereğince işlem yapılmadığı anlaşılmakla, mahkemece dava dilekçesi talep sonucu açıklattırılarak hangi toplantı ve toplantı kararlarının geçersizliğinin tespiti istendiğinin belirlenmesi, dava edilen toplantı ve kararların, 8 ayrı parsel ile ortak parsel yönünden birlikte

yapılıp yapılmadığı, kararların birlikte alınıp alınmadığı araştırılıp oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekir.

2-7634 ada 1 parselde yerleştirilen aydınlatma direkleri yönünden bilirkişi heyeti ile yerinde inceleme ile bu parsel kat maliklerince KMK 19.maddesi gereği 4/5 çoğunluğun yazılı rızası bulunup bulunmadığı araştırılıp, bulunmadığının anlaşılması halinde eski hale getirilmesine karar verilmelidir.

3-Davacıların ortak sosyal tesis havuza tek giriş verilmesi uygulamasının kaldırılması istemi yönünden, bilirkişi heyeti ile yerinde mimari proje ve vaziyet planı incelenmeli ve bu hususta, ortak parsel ve ortak bağımsız bölümün maliki 8 ayrı parselin kat maliklerince, TMK. nın müşterek mülkiyet hükümlerine göre karar alınıp alınmadığı araştırılarak oluşacak sonuca göre karar verilmelidir.

4-Yine bekçi evleri ve sosyal tesisin kiraya verilmesi hususunda gerekli araştırma ve inceleme ile kiraya verildiğinin anlaşılması halinde, ortak parsel ve ortak bağımsız bölümün maliki 8 ayrı parselin kat maliklerince, TMK. 691/1 maddesi gereğince karar alınıp alınmadığı araştırılarak oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekir.

Mahkemece bütün parsellerin tapu kaydı ve yönetim planları getirtilmeden ve davacıların malik olduğu parsel tespit edilmeden, açıklanan hususlarda yeterli araştırma ve inceleme yapılmaksızın, yerinde olmayan gerekçe ile bütün taleplerinin reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.

Davacılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile ... Bölge Adliye Mahkemesi 16. Hukuk Dairesinin 04/02/2021 tarih ve 2021/67 E. - 2021/118 K. sayılı kararının, hesapların incelenmesi, aidatların belirlenmesi, fazla ödemenin tahsili istemi haricindeki talepleri ve davası yönünden KALDIRILMASINA, ...

Asliye Hukuk Mahkemesin 10/07/2019 tarih ve 2017/475 E.- 2019/433 K. sayılı kararının, hesapların incelenmesi, aidatların belirlenmesi, fazla ödemenin tahsili istemi haricindeki talepleri ve davası yönünden BOZULMASINA, kararın bir örneğinin ... Bölge Adliye Mahkemesi 16. Hukuk Dairesine, dosyanın ...