Yargıtay 5. Hukuk Dairesi E.2021/568 K.2021/5055

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtay'ca incelenmesi, davacılar vekili tarafından istenilmekle, dosya incelendi, gereği görüşülüp düşünüldü:

- KARAR -

Davacılar vekili asıl davada; İstanbul, Beşiktaş, ... Mah. 197 ada.30 parsel sayılı taşınmazın 06.11.2005 tarihli yönetim planında, Kanunda ortak yer vasfını taşıyan ana duvarların reklam amaçlı kullanılmasına ilişkin Kat Mülkiyeti Kanunu'na aykırı hükmün iptali ile ortak alana müdahalenin önlenmesi ve eski hale getirilmesine karar verilmesini,

Birleştirilen dava ise; davalının binanın dış cephesini kiraya verdiği ilk günden bu güne kadar geçen sürede elde ettiği kira gelirlerinin hesaplanarak paylı mülkiyet kuralları çerçevesinde müvekkilinin payına düşen kısmın faiziyle birlikte vekaletsiz iş görme kuralları gereği ödenmesine karar verilmesini istemiştir.

Mahkemece asıl ve birleştirilen davanın reddine karar verilmiş, davacılar vekili istinaf başvurusundan bulunmuştur. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesince istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş, hüküm, davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dosyanın incelenmesinde, kat mülkiyeti kurulu taşınmazda 10 adet bağımsız bölümün bulunduğu, 10 nolu bağımsız bölümün hisseli davacılara, diğerlerinin davalıya ait olduğu, taşınmazın yönetim planının mevcut kat maliklerinin oybirliği ile değiştirilerek 06.10.2005 tarih ve 7236 yevmiye nosu ile tapuya kayıt edildiği, tapu kayıtlarına göre 1 ila 9 nolu bağımsız bölümlerin ise 06.10.2005 tarih ve 7237 yevmiye nosu ile satış suretiyle devredildiği,

yeni yönetim planının A- Genel Hükümler 2. maddesinin 4. paragrafında özetle, anayapıdaki 1 ila 8 nolu bağımsız bölüm maliklerinin masrafı kendilerine ait olmak üzere dış cephe duvarlarını cam kaplama yapabilecekleri ve bu kısımları reklam amaçlı üçüncü kişilere pazarlayabilecekleri ve kiralayabilecekleri, 10 nolu bağımsız bölüm malikinin masraflara katılmayacağı, bu alanlardan herhangi bir hak ve alacak talebinde bulunmayacağı ve reklam uygulamasına engel olmayacağının düzenlendiği, davacıların 10 nolu bağımsız bölümü 2006 yılında, davalının ise 9 ayrı bağımsız bölümü 2009 ve 2010 yılında devraldığı,

anayapının dış cephesinde cam kaplamanın yapılmış olduğu ancak yapılış tarihinin ve hangi maliklerce yaptırıldığının belirlenmediği, davacıların asıl davada cam kaplama nedeni ile ortak alana müdahalenin önlenmesi ve eski hale getirilmesini ve yönetim planının 2. maddesinin 4. paragrafının iptalini, birleştirilen davada reklama verilen ortak yerlerden paylarına düşen kısımların bedelinin tahsilini istedikleri, keşif tarihinde reklam uygulaması bulunmadığından davanın ispatlanamadığı gerekçesi ile birleştirilen davanın, yönetim planının tarafları bağladığı gerekçesi ile asıl davanın reddine karar verildiği,

istinaf mahkemesince de istinaf başvurusunun esastan reddine karar verildiği anlaşılmaktadır.

1-Birleştirilen Dava Yönünden:

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun Ek-1. Maddesinde, bu kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlığın sulh hukuk mahkemesinde çözümleneceği hükme bağlanmış olup, davacının isteminin malvarlığı haklarına ilişkin olduğu ve Kat Mülkiyeti Kanunun uygulamasından kaynaklanmadığından, anılan Kanun maddesinin bu istem yönünde uygulama imkanı bulunmamaktadır.

6100 sayılı HMK nun 2. maddesine göre, dava konusunun değer ve miktarına bakılmaksızın malvarlığına ilişkin davalarda görevli mahkemenin aksine bir düzenleme olmadıkça asliye hukuk mahkemesi olduğu, davanın bu niteliğine göre davaya bakma görevinin asliye hukuk mahkemesine ait olduğu, mahkemece birleştirilen dava yönünden dosyanın tefrik edilerek görevsizlik kararı verilmesi yerine işin esası hakkında karar verilmesi doğru görülmemiştir.

2-Asıl Dava Yönünden: Kat Mülkiyeti Kanununun 27. maddesinde anagayrimenkulün, kat malikleri kurulunca yönetileceği ve yönetim tarzının, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartiyle, bu kurul tarafından kararlaştırılacağı düzenlenmiştir. Buna göre kat malikleri kurulu, Kanunun emredici hükümlerine aykırı karar alınmaması gerekir. Aksi halde alınan karar, Kanunun 33. maddesine göre yok veya mutlak butlanla hükümsüzdür. Yönetim planındaki Kanunun emredici hükümlerine aykırı hükümlerde yok veya mutlak butlanla hükümsüz olup, her bir kat maliki herhangi bir dava süresi ile bağlı olmaksızın bu hükümlerin iptalini isteyebilir.

Kanunun 19. maddesinde, kat maliklerinin, anagayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecbur olduğu, kat maliklerinden birinin, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramayacağı, Kanunun 45. maddesinde ise, anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar veya anayapının dış duvarlarının,

çatı veya damının reklam maksadiyle kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabileceği düzenlenmiştir. Bu düzenlemeler emredici hükümlerdir. Kanunun, kat maliklerine verdiği bu hak ve yetkinin, kat malikleri kurulu kararıyla veya yönetim planına konulacak hükümler ile önceden kaldırılması veya sınırlandırılması, Kanuna açık aykırılık oluşturmaktadır.

Kanunun 4/a maddesine göre, anayapının dış cephe duvarları, kolon ve kirişi herhalde ortak yerdir. Yönetim planı veya kat malikleri kurulu kararı ile bir kısım ortak yerlerin kullanımı bir kısım kat maliklerine bırakılabilecek ise de, bu kullanım olduğu şekli ile kullanımı içermekte olup bu alanda herhangi bir işlem yapılamaz, başka amaçla kullanılamaz.

Örneğin, mimari projede bahçe olarak belirlenmiş ortak yerin kullanımı yönetim planı ile kendisine bırakılan kat maliki, bu alanda zemine beton veya ahşap kaplama ile pergola, depo, kulübe, kamelya vb. inşaat, tesis yapamayacağı gibi otopark olarakta kullanamayacaktır. Verilen kullanım tahsisi, ortak yerin niteliği değiştirilmeden ve olduğu gibi kullanımı içermektedir.

Bu alanda yapılacak inşaat, tesis veya niteliğinin değiştirilmesi, tüm kat maliklerinin hak ve yetkisi dahilindedir.

Somut olayda, yönetim planındaki dava konusu düzenleme yalnızca bu konuda karar alan kat maliklerini bağlayıcı olup, sonraki kat malikleri yönünden emredici hükümlere aykırılık oluşturmaktadır.

Mahkemece, 1 ila 8 nolu bağımsız bölümlere denk gelen dış cephe duvarlarının komple cam giydirme işleminin yönetim planını düzenleyen kat maliklerince yaptırılıp yaptırılmadığı araştırılarak, bu maliklerce yaptırıldığının anlaşılması halinde müdahalenin önlenmesi ve eski hale getirilmesi isteminin reddine, bu maliklerce yaptırılmadığının, diğer bir ifadeyle 06.10.2005 tarihinden sonra yaptırıldığının anlaşılması halinde, 1 ila 9 nolu bağımsız bölümlerin yönetim planı ile aynı tarihte el değiştirdiği gözetilerek, hangi tarihte ve hangi malikler tarafından yaptırıldığı tespit edilerek,

yaptırıldığı tarihteki Kanunun 19.maddesine göre tüm kat maliklerinin 4/5 inin yazılı rızasının bulunup bulunmadığı araştırılıp, tarafların tüm delilleri birlikte değerlendirilerek oluşacak sonuca göre bir karar verilmelidir. Yönetim planının A- Genel Hükümler 2. maddesinin 4. paragrafının ise KMK 19. ve 45. maddesine aykırı olduğu gerekçesi ile iptaline karar verilmelidir.