Yargıtay 5. Hukuk Dairesi E.2021/5730 K.2021/8607

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davacılar vekili tarafından istenilmekle, dosya incelendi, gereği düşünüldü:

Dava dilekçesinde, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi istenmiştir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, davacılar vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur....Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesince başvurunun esastan reddine karar verilmiş, karar, davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 3.maddesi hükmüne göre; "kat mülkiyeti, veya kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan anayapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise, bu tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur.

Arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa payının düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir." Yasa gereğince; arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olmasıdır.

Bu hususa dayalı istemlerde mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlamaya çalışmalıdır. Söz konusu işlem yapılırken de bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar değerlendirme için esas alınır.

Değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları nedenleriyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz.

Somut olayda, taşınmazda 1976 tarihinde kat irtifakının, 1978 tarihinde kat mülkiyetinin kurulduğu, 12 bağımsız bölümün bulunduğu ve mevcut arsa paylarının her birinin 2/24 olduğu, 15.08.2016 tarihinde riskli yapı şerhi konuğu, mahkemece yapılan keşif tarihinde anayapının yıkılmış olduğu, davacı tarafından önceden değişik iş dosyası üzerinden tespit yaptırıldığı, bilirkişi raporunda incelemenin mimari proje üzerinden yapılmakla yetinildiği ve kat irtifakı tarihi yerine 2017 yılı rayiç bedeli üzerinden değerlendirildiği, yukarıda açıklanan hususlarda ise değerlendirme yapılmadığı ve bu hali ile hüküm kurmaya elverişli olmadığı,

mahkemece rapora itibar edilmemesine rağmen yeniden konusunda uzman bilirkişi heyetinden açılanan hususları kapsayıcı değerlendirme içeren denetime elverişli rapor alınmak suretiyle oluşacak bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiştir.

...