Yargıtay 5. Hukuk Dairesi E.2021/6858 K.2021/10097

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davacılar vekili ile davalı ... vekili tarafından istenilmekle, dosya incelendi, gereği düşünüldü:

- KARAR -

Davacılar vekili arsa paylarının yeniden düzenlenmesini istemiştir.

Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, kararın temyizi üzerine,Yargıtay (kapatılan) 20. Hukuk Dairesinin 30/11/2018 gün ve 2017/2367 E.- 2018/7718 K. sayılı kararı ile, “…Somut olayda dava konusu taşınmazda kat irtifakının kurulduğu 14/09/2006 yılında; bağımsız bölümlerin değerinde ve dolayısıyla arsa paylarının tespitinde dikkate alınmayan bu nedenle arsa payları arasında orantısızlığa yol açan somut ve haklı nedenler ortaya konulmadığı gibi dava konusu taşınmazda 14/09/2006 tarihinde kat irtifakının kurulduğu dikkate alındığında, aradan geçen süre zarfında taşınmazda arsa paylarına herhangi bir itiraz olmadığı,

bağımsız bölümlerin kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değerlerinin yukarıda açıklanan unsurları ve bu belirlemeye göre tapu sicilinde kayıtlı arsa paylarında düzeltilmesi gereken bir yanlışlık olduğu bilirkişi kurulunca açıkca saptanmamış, ayrıca bağımsız bölümlerin binada bulundukları yerleri ve yüzölçümleri açıkça belirtilmesine karşın her bir bağımsız bölümün kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulduğu tarihteki değerlerine etkili olabilecek diğer unsurlar tek tek yazılıp açıklanmamış ve bu bağımsız bölümlerin değerleri ayrı ayrı hesaplanmamış, soyut bir biçimde değerlendirme yapılarak arsa payları yeniden belirlenmiştir.

Öte yandan, kat irtifakı veya kat mülkiyetinin kurulması sırasında arsa payları bizzat kendileri tarafından düzenlenmiş olan kat maliki veya maliklerinin sonradan arsa paylarının düzeltilmesini istemekte iyiniyetli olup olmadıklarının ve ayrıca arsa paylarının düzeltilmesini isteyen kat malikinin bu isteminde korunmaya değer bir hukuki yararının bulunup bulunmadığının mahkemece dikkatle değerlendirilmesi gerekir.

Mahkemece yukarıda açıklanan hususlar doğrultusunda arsa paylarının belirlenmesinde esas alınacak olan bağımsız bölümlerin değerlerini olumlu veya olumsuz etkileyen tüm unsurların irdelenmesi için bilirkişi kurulundan yeniden ek rapor alınması ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile karar verilmesi doğru görülmemiştir.” gerekçesi ile bozulmasına karar verilmiştir.

Mahkemece bozma ilamına uyularak yapılan yargılamada mahkemece, davacılar ... ve ... yönünden davanın kabulüne, davacılar ... mirasçıları ve ... yönünden davanın reddinde karar verilmiştir. Karar, davacılar vekili ile davalı ... vekili tarafından temyiz edilmiştir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesi hükmüne göre; "kat mülkiyeti, bu mülkiyete konu olan anayapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise, bu tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur.

Arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa payının düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir." Yasa gereğince; arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olmasıdır.

Bu hususa dayalı istemlerde mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlamaya çalışmalıdır. Sözkonusu işlem yapılırken de bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar değerlendirme için esas alınır.

Değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları nedenleriyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz.

Buna göre, mevcut arsa paylarının orantısız olup olmadığının tespiti için, anataşınmazdaki bütün bağımsız bölümlerin değerlendirilmesi gerekir. Bir kısım bağımsız bölümler ve arsa payları değerlendirilir iken bir kısım bağımsız bölümlerin değerlendirilmemesi veya bazı bağımsız bölümlerin inceleme dışı tutulup diğer bağımsız bölümler yönünden yapılan değerlendirme ile hüküm kurulması Kanuna aykırıdır. Bir kısım davacının kat irtifakı kuruluşuna katılması halinde dahi diğer davacılar yönünden anataşınmazdaki tüm bağımsız bölümler incelenmek suretiyle oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekir.

Dosyanın ve hükme esas alınan bilirkişi raporunun incelenmesinde, davacılar ... mirasçıları ve ...’nın kat irtifakına katıldığı gerekçesi ile bu davacılara ait bağımsız bölümlerin inceleme dışı tutulduğu ve yine bu davacılara ait bağımsız bölümlerin mevcut arsa payı sabit tutularak diğer bağımsız bölümler yönünden yeniden arsa payı belirlendiği anlaşılmakla, olaya uygun düşmeyen bilirkişi raporu esas alınarak Kanuna aykırı hüküm kurulması doğru görülmemiştir.