Yargıtay 5. Hukuk Dairesi E.2021/9906 K.2021/13189

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtay'ca incelenmesi, davalılar vekili tarafından istenilmekle, dosya incelendi, gereği görüşülüp düşünüldü:

- KARAR -

Dava dilekçesinde dava konusu sitenin İstanbul İli, Tuzla İlçesi, .... ...

Mahallesi, ... pafta ... parselde bulunan ....Villaları isimli site olduğunu, toplam 13 bağımsız bölüm bulunduğunu, sitede 22.01.2012 tarihinde yapılan olağanüstü genel kurul toplantısının davet usulüne uygun yapılmadığını, toplantıya çağrı metninin 15 gün önce yazılı olarak gönderilmediğini, toplantı sebebinin belirtilmediğini, ikinci toplantı tarihinin belirlenmediğini, ikinci toplantının ilk toplantıdan en az 7 gün sonra yapılması gerektiğini, bu usullere uygun yapılmayan olağanüstü genel kurul toplantısının ve bu toplantıda alınan kararların iptalinin gerektiğini, toplantıda divan oluşturulmadığını,

toplantıyı uyarılara rağmen yönetici....'ın yönettiğini, bu toplantıda alınan kararlar doğrultusunda, sitenin ortak alanlarının kat mülkiyeti kanununa, mimari projeye ve yönetim planına aykırı olarak belirli site sakinlerinin kullanımına tahsis edilmesinin, o site sakinlerinin belirtilen alanda değişiklik yapmasına izin verilmesinin yasal olmadığını, hak ve adalete aykırı olduğunu, yönetim planını değiştirecek kararların oy birliği ile alınması gerektiğini, toplantıda yapılacak işlerle ilgili teknik şartname ve tahmini bütçe hazırlanmadan işlerin yapılmasına karar verildiğini,

kesinleşmemiş işletme projesine dayalı olarak ödeme talep edilemeyeceğini, işlerin ihale edilmesi için site yönetimine yetki verilmediğini, bu nedenle alınan kararların ve yapılan ihalenin usulsüz olduğunu, bu nedenle sitenin 22.01.2012 tarihli olağanüstü genel kurul kararının iptaline ve alınan haksız kararlara istinaden ortak alanlara yapılan müdahalelerin tespitine ve önlenmesine karar verilmesini, ortak alanlara tecavüz eden C1 Blok maliki ..., C2 blok maliki ..., A6 Blok maliki ....’ın davaya dahil edilmesini, yapılan ortak alan tecavüzü ve mimari projeye aykırı tadilatların tespitini ve eski haline getirilmesi istenilmiştir.

Mahkemece 23/12/2014 tarihinde davanın reddine karar verilmiş davacı tarafın hükmü temyiz etmesi üzerine Yargıtay 20. Hukuk Dairesi 12/12/2017 tarihli 2017/1255 E., 2017/10507 K. sayılı ilamı ile “Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 19. maddesine göre bütün kat maliklerinin 4/5'inin rızası olmaksızın anataşınmazın ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler yaptırılamayacağı, yasanın 28. maddesinde, yönetim planının yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini... düzenlediği, bütün kat maliklerini bağlıyan bir sözleşme hükmünde olduğu ve yönetim planın bütün kat maliklerinin 4/5'inin oyu ile değiştirilebileceği düzenlendiği,

dava konusu anataşınmazın yönetim planının 2. maddesinde ise ortak yerler, onaylı mimari projede belirlenen ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 4. maddesinde belirtilen yerler olarak düzenlendiği, anataşınmazın mimari projesinde yapılacak tadilat veya ilaveler tüm kat maliklerinin oybirliği ile verecekleri kararla yapılabileceği, anataşınmazın yönetim planında ortak yerlerin mimari projede belirlenen yerler olduğu belirtildiğine göre ortak yerlerin, kat maliklerince oybirliği ile alınacak kararla değiştirilmesi veya tahsisi, ortak alana çardak yapımı için ise bütün maliklerin 4/5 rızası gerektiği, mahkemece,

“site ortak alanının belirlenmesine, bağımsız bölümlerin garaj tarafındaki ön bölümlerinin sitedeki dört adet bağımsız bölümün boş olan alanların kendi kullanımlarına bırakılması ve ortak alana çardak yapılmasına" ilişkin kararların oybirliği ve nitelikli çoğunlukla alınmadığı gerekçesiyle iptaline karar verilmesi gerekirken, kararların oyçoğunluğu ile alındığı ve oybirliği veya nitelikli oyçoğunluğu ile alınmasının gerekmediği gerekçesiyle reddine karar verilmesi,

anataşınmazın mimari projesine aykırı müdahalelerin önlenmesi ve eski hale getirilmesi istemi yönünden ortak alana müdahalede bulunduğu belirtilen bağımsız bölüm malikleri davaya dahil edilerek öncelikle taraf teşkili sağlanıp, tarafların tüm delilleri toplanarak anataşınmazın mimari projesi yerinde uygulanmak suretiyle alınacak bilirkişi raporu ile birlikte değerlendirilerek oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken, taraf teşkili sağlanmadan ve mimari projeye aykırılıkların İmar Kanunu'na göre ruhsata tabi olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmeyerek” hükmün bozulmasına karar verildiği anlaşılmıştır.

Mahkemece bozmaya uyularak yapılan yargılama neticesinde davacı ... bakımından 07/07/2020 tarihi itibari ile işlemden kaldırma nedeni ile davanın HMK'nın 150. maddesi gereğince davanın açılmamış sayılmasına, dava konusu taşınmazda Sabit Eser niteliğinde olup 4/5 çoğunluk ile alınmış bir kat malikleri kararı bulunmayan projeye aykırı olarak tespit edilen;

a)C2 Blok 13 nolu ve A6 Blok 6 nolu her bir bağımsız bölüm için;

- Mutfak tarafındaki teras alanların yeniden yeşil alana dönüştürülmesi, döşeme kaplamasının sökülmesi, toprak dolgu yapılması, çimlendirme, moloz atımı sureti ile;

-Zemin Kat katlama cam ile kapatılan teras alanlarının açık hale getirilmesini doğramaların sökülmesi, moloz atımı sureti ile,

-Otopark alanlarının üzerindeki sundurmaların sökülmesi, moloz atımı sureti ile,

-Çatı katı katlama cam kaplamalarının sökülmesi, moloz atımı sureti ile;

b)C1 Blok 12 nolu bağımsız bölüm için;

-C1 Blok 12 nolu villanın bodrum katının 40.00m²'lik kısmının kapıcı dairesine dönüştürülmesi sureti ile tasdikli mimari projeye uygun hale getirilmesine,

c)Tüm bu işler için davalı tarafa 60 gün süre verilmesine,

22/01/2012 tarihli toplantıda alınan site ortak alanının belirlenmesi bağımsız bölümlerin garaj tarafındaki ön bölümlerinin sitedeki 4 adet bağımsız bölümün boş olan alanlarının kendi kullanımlarına bırakılması ve ortak alana çardak yapılmasına ilişkin kararların oybirliği ve nitelikli çoğunlukla alınamadığından iptaline, karar verilmiş, hüküm davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.