Yargıtay 5. Hukuk Dairesi E.2022/10899 K.2023/4955

Taraflar arasındaki 4650 sayılı Kanun'la değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun (2942 sayılı Kanun) 10 uncu maddesine dayanan kamulaştırma bedelinin tespiti ve kamulaştırılan taşınmazın davacı idare adına tescili davasında yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın taraf vekillerince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı taraf vekillerince temyiz edilmekle; süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verilmiştir.

Davalı ... vekilince temyiz incelemesinin duruşmalı olarak yapılmasının istenilmesi üzerine, işin duruşmaya tâbi olduğu anlaşılmış ve duruşma için 16.05.2023 günü tayin edilerek taraflara tebligat gönderilmiştir. Duruşma günü davacı idare vekilleri Avukat ... ile Avukat ... gelmişler, davalılar vekilleri duruşmaya katılmamıştır.

Duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlendikten sonra duruşmaya son verildi.

Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı idare vekili dava dilekçesinde özetle; ... ili, ... ilçesi, ... Mahallesi 2679 parsel sayılı taşınmazın kamulaştırma bedelinin tespiti ve kamulaştırılan taşınmazın davacı ... ... Doğu Marmara Makine İmalatçıları İhtisas Organize Sanayi Bölgesi Tüzel Kişiliği adına tescilini talep etmiştir.

II. CEVAP

1. Davalılar ... vd. vekili cevap dilekçesinde özetle; dava konusu taşınmazda fındık üretiminin yapıldığını, İdarenin kıymet takdir raporunda belirlenen ağaç bedelinin artan gıda fiyatları göz önünde bulundurulduğunda kabul edilebilir olmadığını, dava konusu fındık bahçelerinin ünlü bir çikolata markasının reklamında afiş olarak kullanılan örnek bir bahçe olduğunu ve çikolatanın üretiminde bu bölge fındıklarının kullanıldığını, fındık bahçesi için yapılan ürün maliyetinin dahi idarenin takdir ettiği bedelin çok üstünde olduğunu,

parselin zeminine belirlenen değerin de anayola cephesi bulunan bir taşınmaz için çok düşük kaldığını belirterek birim bedelin 300 TL/m² üzerinden hesaplanacak fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere kamulaştırma bedelinin 2.580.000,00 TL olarak tespiti ile yargılama gideri ve vekâlet ücretinin davacı idareye yükletilmesini talep etmiştir.

2. Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; dava konusu taşınmazın şehirler arası bölünmüş karayoluna, İstanbul, Ankara ve Kocaeli gibi sanayi şehirleri ve diğer büyükşehirlere yakın olmasının değer tespiti edilirken gözetilmesi gerektiğini, 2016 yılında aynı idare tarafından açılan kamulaştırma bedelinin tespiti davalarında mahkemece tespit edilen bedellerin, idare tarafından teklif edilen bedellerin üstünde olduğunu, bu nedenle enflasyon oranlarındaki artış, ülke parasının kıymetindeki azalış dikkate alınarak bedel belirlenmesi gerektiğini belirterek, yargılama giderleri ile vekâlet ücretinin davacı üzerine bırakılmasını talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın kabulüne, kamulaştırma bedelinin tespiti ile bu bedelin davalılara payları oranında ödenmesine, dava konusu taşınmazın davalılar adına olan tapu kaydının iptali ile davacı ... ... Doğu Marmara Makine İmalatçıları İhtisas Organize Sanayi Bölgesi Tüzel Kişiliği adına tesciline karar verilmiştir

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

1. Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; yerel mahkeme kararının usul ve kanuna aykırı olduğunu, yerel mahkemenin dosyadaki mevcut bilirkişi raporunda yüksek bedel tespit eden raporu hükme dayanarak aldığını; ancak gerekçesinin belirtilmediğini, bilirkişi raporuna itirazlarının bilirkişiler tarafından dikkate alınmadığını, dava konusu taşınmazın değerine etki edecek objektif değer artış oranının yüksek hesaplandığını, davası açılan ve keşfi yapılan tüm dosyalarına ibraz edilen bilirkişi raporlarında aynı objektif değer arttırıcı unsurların belirtildiğini,

işbu taşınmazların mesafe olarak birbirlerine yakın mesafede olduklarını ve iş bu taşınmazların hepsi için aynı objektif değer arttırıcı unsurlar tespit edildiği hâlde, bilirkişilerce işbu taşınmazlara, kadastral yola cepheli olması,

köy yerleşik alanı içerisinde bulunması gibi somut ve inandırıcı olmayan gerekçelerle, %30, %50, %75, %160 olarak dört farklı oran uygulandığını ve taşınmazların değerlerinin farklı bulunduğunu, organize sanayi alanı içerisinde bulunan diğer taşınmazlar için açılmış ve Yargıtay tarafından onanmış diğer davalarda 30,19 TL/m² birim fiyatı belirlendiğini, bu emsal kararlar karşısında dava konusu taşınmaza belirlenen m² birim fiyatının çok yüksek olduğunu, işbu taşınmazın raporda belirtilen özelliklerine haiz olmadığını, dava konusu taşınmazın şehir merkezine uzak olduğunu, taşınmazın marjinal tarım arazisi olup verimli olmadığını,

taşınmazın yakınında sulama sistemi olmadığını, dava konusu taşınmazın üzerinde yetiştirildiği iddia edilen ürünler için yapılan net gelir tespitinin fahiş olarak yapıldığını, bu itibarla arazinin değerinin yüksek hesaplandığını, bilirkişilerin mevkii ve şartları farklı olan taşınmazlar için de aynı arazi değerini bulduğunu, bu hususa da itiraz ettiklerini belirterek yerel mahkeme kararının istinaf incelemesi neticesinde bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

2. Davalı ... vekili istinaf dilekçesinde özetle; dava konusu taşınmazın verimli arazi sınıfında olduğunu, bilirkişilerce ortalama verim değerleri üzerinden hesap yapılmasının usul ve kanuna aykırı olduğunu, hesaplamada objektif değer unsurları ve kapitalizasyon oranının düşük tutulmasıyla hükme esas alınan raporun kabul edilmediğini, kapitalizasyon oranının %4,5 alınmasını kabul etmediklerini, yerel mahkemece belirlenen objektif değer artışı oranının düşük olduğunu, yola cephesi olmayan taşınmazlara bile %80-90 objektif değer artışı uygulandığı,

yerel mahkemenin savunma ve hukuki dinlenilme haklarını ihlal ettiklerini, yerel mahkemenin en düşük bedel tespit edilip onanan kararları emsal almasının hukuka aykırı olduğunu belirterek, mahkemece duruşma açılarak, istinaf taleplerinin kabulüne, yerel mahkeme kararının kaldırılmasına, yargılama harç ve giderlerinin davacı üzerine bırakılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

3. Davalıl ... vekili istinaf dilekçesinde özetle; yapılan yargılamanın hukuka ve hakkaniyete aykırı olduğunu, bilirkişi raporuna karşı yaptıkları itirazların soyut gerekçelerle reddedildiğini, bilirkişi raporunun denetimden uzak, elverişsiz olduğunu, kapitalizasyon faizi oranının hatalı olduğunu, dava konusu taşınmaza belirlenen net gelir ve değer artış oranının düşük olduğunu, objektif değer artışı oranının oldukça düşük belirlendiğini bölgede fındıklık için başka bir taşınmazda %80 üstünde uygulandığını belirterek istinaf taleplerinin kabulüne, yerel mahkeme kararının kaldırılarak yeniden karar verilmesini talep etmiştir.

4. Davalılar ... vd. vekili istinaf dilekçesinde özetle; taşınmazın değer tespitine ilişkin yapılan keşif ve alınan bilirkişi raporunun taşınmazın gerçek değerini yansıtmadığını, rapora karşı yaptıkları itirazların değerlendirilmediğini, taşınmazın verimli ve sulu tarıma elverişli olduğunu, taşınmaza yakın okçular deresinin bulunduğunu, kapitalizasyon faiz oranını %4,5 olarak kabul etmediklerini, kapitalizasyon faiz oranının en az %3 seviyesinde olması gerektiğini, arazinin kapama fındık bahçesi denilerek geçilmesinden ziyade üzerilerindeki ağaç yaşı,

cinsi ve özellikle somut reel gerçek sayısı dikkate alınması gerekirken bunların yapılmadığını, hasat dönemi olmadığından bahisle verim değerlendirilmesinin düşük yapıldığının, hükme esas alınan bilirkişi raporuna karşı yaptıkları itirazlarının gerekçesiz bir şekilde ve genel geçer ifadelerle reddedilmesinin hukuka aykırı olduğunu, hükümde tespit edilen değerlerin mülkiyet hakkını ihlal eder nitelikte olduğunu, davacı yanın istinaf neden ve gerekçelerinin somut gerçeklerden uzak olup kabulünün mümkün olmadığını belirterek, istinaf taleplerinin kabulüne, yerel mahkeme kararının kaldırılmasına,

yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin davacı üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile dava konusu taşınmazın 1/25000 ölçekli çevre düzeni planı kapsamında Marjinal Tarım alanında kaldığı, belediye hizmetlerinden yararlanmadığı, inşaat ve iskan izinlerinin olmadığı bildirilmiş, ayrıca aynı bölgeden daha evvel Yargıtay denetiminden geçen (Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 2022/1323 Esas,

2022/7911 Karar sayılı ilâmı) dosyalarda da arazi vasfında değerlendirildiği ve Dairece Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün parsel sorgulama sistemi üzerinden yapılan incelemedeki konumu da dikkate alındığında arazi vasfında kabul edilmesinde isabetsizlik görülmediği kapama fındık bahçesi niteliğindeki taşınmazın olduğu gibi kullanılması hâlinde getireceği net geliri üzerinden bilimsel yolla değer biçilmesinin 2942 sayılı Kanun'un değerlendirmeye ilişkin hükümlerine aykırılık teşkil etmediği,

buna göre hükme esas alınan bilirkişi kurulu raporunda dava konusu taşınmazın niteliği ve konumuna göre kapitalizasyon faizi ile objektif değer artırıcı unsur oranlarının aynı bölgeden Yargıtay denetiminden geçen dosyalar (Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 2019/12445 Esas, 2020/9791 Karar sayılı ilâmı) dikkate alındığında yerinde olduğu, böylece mahkeme kararının usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğu anlaşıldığından taraf vekillerinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

1. Davacı idare vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar ederek kararın bozulmasını talep etmiştir.

2. Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar ederek ayrıca Bölge Adliye Mahkemesinin 2021/1495 Esas sayılı kararı ile objektif değer artışının yeterli olmadığı kanısı ile 3 parseli örnek göstererek buna göre, dava konusu taşınmazın karşılaştırılması sonucu objektif değer artışı tespitini uygun gördüğünü, 20.04.2022 tarihinde bu kararı oy birliği ile veren mahkeme 13.06.2022 tarihinde de oy birliği ile istinaf taleplerini reddettiğini, taşınmazların aynı organize sanayi bölgesinde ve birbirine çok yakın taşınmazlar olup bu çelişkiyi anlamanın mümkün olmadığını, bunun dışında ...

Asliye Hukuk Mahkemesinin 2021/723, 724, 725, 726-, 727, 641, 640, 639, 642, 735, 646, 645, 644, 713, 733, 41, 40, 732, 731, 729, 734 ve 727 Esas sayılı dosyalarında 2013 yılı için %90 ve %100 objektif değer uygulandığını, ayrıca taşınmazların tarımsal faaliyete müsait olmayan ilçe merkezine 19 km, en yakın meskuna da 1,5-2 km mesafede bulunduğunu, dava konusu taşınmazın ise konumu ve toprak yapısı itibarıyla bunlardan 4 kat daha değerli olduğunu, ancak aynı bilirkişilerce dava konusu taşınmazın daha değersiz görüldüğünü,

2015 ve 2016 yılı kamulaştırmalarında daha fazla objektif değer artışları takdir edildiğini ileri sürerek kararın bozulmasını talep etmiştir.

3. Davalı ... temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar ederek kararın bozulmasını talep etmiştir.

4. Davalılar ... vd. vekili temyiz dilekçesinde; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar ederek kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukukî Nitelendirme Uyuşmazlık, dava konusu taşınmazın kamulaştırma bedelinin tespitine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1. 6100 sayılı Hukuk Muhakameleri Kanun’un (6100 sayılı Kanun) 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri.

2. 2942 sayılı Kanun'un 10 uncu maddesinin sekizinci fıkrası ile 11 inci maddesi.

3. Değerlendirme 1. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Kapama fındık bahçesi niteliğindeki ... ili, ... ilçesi, ... Mahallesi 2679 parsel sayılı taşınmaza 2942 sayılı Kanun’un 11 inci maddesinin birinci fıkrasının (f) bendi uyarınca olduğu gibi kullanılması hâlinde getireceği net gelir esas alınarak değer biçilmesi yerindedir.

3. Dava konusu taşınmazın hükme esas alınan bilirkişi kurulu raporunda belirtilen özelliklerine ve dosya kapsamına göre uygulanan kapitalizasyon faiz oranı ve taşınmazın gerçek değerine ulaşması için uygulanan objektif değer artış oranı uygundur.

4. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukukî ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup temyiz dilekçelerinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Taraf vekillerinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddiyle usul ve kanuna uygun Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun’un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Taraflardan peşin alınan temyiz harcının Hazineye irat kaydedilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,