Yargıtay 5. Hukuk Dairesi E.2022/13595 K.2023/2995

Taraflar arasında 4650 sayılı Kanun'la değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun (2942 sayılı Kanun) 10 uncu maddesine dayanan kamulaştırma bedelinin tespiti ve kamulaştırılan taşınmazın davacı idare adına tescili davasında verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda, Dairece Mahkeme kararının bozulmasına karar verilmiştir.

Mahkemece bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; davanın kabulüne karar verilmiştir.

Mahkeme kararı taraf vekillerince temyiz edilmekle; süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı idare vekili dava dilekçesinde özetle; Balıkesir ili, ... ilçesi, ... Mahallesi 10083 parsel (yeni 396 ada 31 parsel) sayılı taşınmazın kamulaştırma bedelinin tespiti ve kamulaştırılan taşınmazın davacı idare adına tescilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; idare tarafından teklif edilen değerin ekonomik gerçeklerden uzak olduğunu, taşınmazın rayiç bedelini yansıtmadığını, taşınmazın bulunduğu bölgenin elektrik, su, alt yapı gibi hizmetlerden yararlandığını, satış konusunda cazip bir konumda bulunduğunu, tarla vasıflı görünse de alt yapı hizmetlerinden yararlanıyor oluşu sebebiyle çok yakında imar planı kapsamına alınacağını, İzmir ... yolu üzerinde bulunduğunu, kamulaştırma sebebiyle taşınmazın bütününde değer azalması meydana geldiğini, yine müvekkiline kalan kısmın ana yola bitişik olma özelliğini de yitirdiğini belirterek taşınmazın kamulaştırma bedelinin tespitine karar verilmesini talep etmiştir.

III. MAHKEME KARARI

Mahkemenin 30.09.2015 tarihli ve 2014/288 Esas, 2015/347 Karar sayılı kararı ile davanın kabulüne ve kamulaştırma bedelinin tespiti ile bu bedelin davalı tarafa ödenmesine, dava konusu taşınmazın davalı adına olan tapu kaydının iptali ile davacı idare adına tesciline karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Bozma Kararı

1. Mahkemenin 30.09.2015 tarihli ve 2014/288 Esas, 2015/347 Karar sayılı kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Dairemizce yapılan inceleme sonucunda; dava konusu ... İlçesi, ... Mahallesi 10083 parsel sayılı taşınmazın dosyadaki kanıt ve belgeler, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün parsel sorgulama uygulama sitesinden edinilen bilgiler gözönünde bulundurulduğunda arsa vasfında olduğu anlaşıldığından hükme esas alınan bilirkişi raporunda taşınmaza arazi niteliği ile değer biçildiğinden alınan raporun geçersiz olduğu, taşınmazın kamulaştırmadan arta kalan 131,49 m²lik kısmında değer azalışı olacağının düşünülmemesinin hatalı olduğu ve faiz bitiş tarihinin belirtilmemesi doğru görülmeyerek kararın bozulmasına karar verilmiştir.

B. Mahkemece Bozmaya Uyularak Verilen Karar

Mahkemenin 30.06.2022 tarihli ve 2018/522 Esas, 2022/231 Karar sayılı kararı ile davanın kabulüne karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

1. Davacı idare vekili temyiz dilekçesinde özetle; dava konusu taşınmazın arazi vasfında olduğunu, net gelir yöntemine göre bedelinin tespit edilmesi gerektiğini, ilk karar tarihi itibarıyla idare adına tescili gerekirken tescil edilmediğini, tarafları aynı olan bitişik ve yakın taşınmazlar için açılan davaların da birlikte görülmesi gerektiğini ileri sürerek kararın bozulmasını talep etmiştir.

2. Davalı vekili temyiz dilekçesinde özetle; aynı kamulaştırma kapsamında tarafları da aynı olan 10065 parsel sayılı taşınmaza ilişkin kararın Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 2022/347 Esas, 2022/6397 Karar sayılı ilamı ile bozulduğunu, 2014 yılından bu yana devam eden yargılama sürecinde mevcut enflasyonist ortam nedeniyle dava konusu taşınmazın değerinde meydana gelen gerçek azalmayı karşılayacak faiz oranının belirlenmesi gerektiğini, hükme esas bilirkişi raporunda hiçbir gerekçelendirme yapılmadan uygulanacak düzenleme ortaklık payı oranının üst sınırdan tespitinin hatalı olduğunu,

kamulaştırmadan arta kalan kısımda meydana gelecek değer azalış oranın hakkaniyete aykırı olarak tespit edildiğini, müvekkili lehine nispi vekâlet ücretine hükmedilmesi gerektiğini ileri sürerek kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukukî Nitelendirme Uyuşmazlık, dava konusu taşınmazın kamulaştırma bedelinin tespitine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) geçici 3 üncü maddesi gereği yürürlükte bulunan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun (1086 sayılı Kanun) 26.09.2004 tarihli ve 5236 sayılı Kanun'la yapılan değişiklikten önceki 428 inci maddesi.

2. 2942 sayılı Kanun'un 10 uncu maddesinin sekizinci fıkrası ile 11 inci maddesi.

3. Değerlendirme 1. Mahkemelerin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un geçici 3 üncü maddesi gereği yürürlükte bulunan 1086 sayılı Kanun’un 26.09.2004 tarihli ve 5236 sayılı Kanun'la yapılan değişiklikten önceki 428 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukukî nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre taraf vekillerinin aşağıdaki paragrafların kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

3. Arsa niteliğindeki Balıkesir ili, ... ilçesi, ... Mahallesi 10083 parsel (yeni 396 ada 31 parsel) sayılı taşınmaz emsal karşılaştırması yapılarak değer biçilmesinde yöntem itibarıyla bir isabetsizlik görülmemiştir.

4. Buna karşın, 2942 sayılı Kanun'un kıymet takdir esaslarını belirten 11 inci maddesinin birinci fıkrasının arsalara ilişkin (g) bendi uyarınca, arsaların bedelinin değerlendirme gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre hesaplanması zorunludur.

Bu itibarla; emsal satışların değerlendirme tarihindeki karşılıklarının fiyat artış endekslerinin uygulanması suretiyle tespiti, bundan sonra emsal ile dava konusu taşınmazın eksik ve üstün yönlerinin neler olduğu ve oranları açıklanmak suretiyle değer biçilmesi gerekir.

Dava konusu taşınmaz ile emsal taşınmazın 2014 yılında Arsa Metrekare Rayiç Bedeli Takdir Komisyonu tarafından resen belirlenen emlak vergisine esas olan m² değerleri ilgili Belediye Başkanlığı Emlak Müdürlüğünden getirtilerek ve dava konusu taşınmaz ve içinde bulunduğu bölgenin ileride imar uygulamasına tabi tutulması halinde kesilmesi gereken düzenleme ortaklık payı oranının ve dava konusu taşınmazın çevresinde düzenleme görmüş parseller var ise bunlardan kesilen düzenleme ortaklık payı oranları ile bunlara ilişkin bilgi ve belgeler Belediye İmar Müdürlüğünden sorularak alınacak cevaplara göre bilirkişi kurulu raporu denetlenmeden dava

konusu taşınmazın emsal karşılaştırması sonucu tespit edilen metrekare birim fiyatından %40 oranında düzenleme ortaklık payı düşülmek suretiyle hesap yapan rapor doğrultusunda eksik inceleme ile hüküm kurulması doğru görülmemiştir.

5. Bu durumda; dava konusu taşınmaz ile emsal taşınmazın resen belirlenen vergi değerleri ve emsal taşınmazın satış akit tablosu ilgili kurumdan, dava konusu taşınmazın bulunduğu bölgenin imar uygulamasına tâbi tutulması hâlinde kesilmesi gereken düzenleme ortaklık payı oranı ilgili Belediyeden sorularak rapor denetlendikten sonra sonucuna göre karar verilmesi ve emsal taşınmazın uygun olmadığının anlaşılması hâlinde ise taraflara, dava konusu taşınmaza yakın bölgelerden ve yakın zaman içinde satışı yapılan benzer yüzölçümlü satışları bildirmeleri için imkan tanınması, lüzumu halinde resen emsal celbi yoluna gidilmesi,

taşınmazın değerlendirme tarihi itibarıyla, emsal alınacak taşınmazın ise satış tarihi itibarıyla imar ya da kadastro parselleri olup olmadığı ilgili Belediye Başkanlığı ve Tapu Müdürlüğünden sorulması; ayrıca dava konusu taşınmazın imar planındaki konumu, emsallere ve değerini etkileyen merkezi yerlere olan uzaklığını da gösterir krokisi ve dava konusu taşınmaz ile emsal taşınmazların resen belirlenen vergi değerleri ve emsal taşınmazların satış akit tablosu getirtilerek,

dava konusu taşınmazın değerlendirmeye esas alınacak emsallere göre ayrı ayrı üstün ve eksik yönleri ve oranları açıklanmak suretiyle yapılacak karşılaştırma sonucu değerinin belirlenmesi bakımından, yeniden oluşturulacak bilirkişi kurulu marifetiyle mahallinde keşif yapılarak alınacak rapor sonucuna göre hüküm kurulması gerektiğinin düşünülmemesi hatalıdır.

6. Dava konusu taşınmazın kullanım amacı, yüzölçümü ve geometrik şekli dikkate alındığında kamulaştırmadan arta kalan 4.012,40 m²lik kısmında yapılaşma izni verilip verilmeyeceği, verilebilir ise önceki durumuna göre kısıtlama getirilip getirilmediği hususları ilgili Belediye Başkanlığı İmar Müdürlüğünden sorularak arta kalan kısımda değer azalış bedeline hükmedilmesi gerekip gerekmediği denetlenmeden eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi bozmayı gerektirmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Taraf vekillerinin temyiz itirazları yerinde olduğundan Mahkeme kararının BOZULMASINA,

Davalıdan peşin alınan temyiz harcının istenildiğinde iadesine,