Yargıtay 5. Hukuk Dairesi E.2022/1723 K.2022/4759

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı ... vekili tarafından istenilmekle, dosya incelendi, gereği düşünüldü:

-KARAR-

Davacı vekili arsa paylarının yeniden düzenlenmesini istemiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, istinaf başvurusu üzerine, ... Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi'nce istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir. Davalı ... vekili kararı temyiz etmiştir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasası'nın 3. maddesinde, kat mülkiyeti, bu mülkiyete konu olan anayapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise, bu tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulacağı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat malikinin veya kat irtifakı sahibinin arsa payının düzenlenmesi için mahkemeye başvurabileceği hükme bağlandığından;

arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olmasına bağlıdır. Bu hususa dayalı istemlerde mahkeme bütün delilleri değerlendirerek bağımsız bölümün bedeli ile özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlamaya çalışmalıdır.

Söz konusu işlem yapılırken de, bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar esas alınır. Değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları nedenleriyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz.

Somut olayda, dava konusu taşınmazda kat irtifakının 1992, kat mülkiyetinin ise 2009 yılında kurulduğu, anayapının bodrum, zemin ve 1. kattan oluştuğu, hükme esas alınan bilirkişi raporunda yukarıda açıklanan yönlerden bir değerlendirme yapılmadığı gibi dava tarihi ile anayapı ve bağımsız bölümlere değer biçilmek suretiyle yeni arsa payı belirlendiği anlaşılmakla, bilirkişi raporu hüküm kurmaya elverişli değildir.

Mahkemece, 1992 yılında kat irtifakı kurulan dava konusu taşınmazda bu tarihte bağımsız bölümlerin değerinde ve dolayısıyla arsa paylarının tespitinde dikkate alınmayan ve arsa payları arasında orantısızlığa yol açan somut ve haklı nedenleri belirlemeyen, bağımsız bölümlerin kat irtifakının kurulduğu tarihteki değerlerinin yukarıda açıklanan unsurları ve bu belirlemeye göre tapu sicilinde kayıtlı arsa paylarında düzeltilmesi gereken bir yanlışlık olduğu konusunda gerekli değerlendirme ve gerekçeyi kapsamayan soyut ve genel ifadeli bilirkişi raporu esas alınarak davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir.

Mahkemece açıklanan hususlarda tarafların iddia ve savunmalarını da karşılayan, konusunda uzman bilirkişi kurulundan rapor alınmak suretiyle oluşacak sonuca göre karar verilmelidir.