Yargıtay 5. Hukuk Dairesi E.2023/11989 K.2024/4506

Taraflar arasındaki 4650 sayılı Kanun'la değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun (2942 sayılı Kanun) 10 uncu maddesine dayanan kamulaştırma bedelinin tespiti ve kamulaştırılan taşınmazın davacı idare adına tescili davasında yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın taraf vekillerince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvuruların kabulü ile İlk Derece Mahkemesi hükmü kaldırılarak davanın yeniden görülmesi için dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesinin kaldırma kararı üzerine yargılama yapan İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın taraf vekillerince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince istinaf başvurularının ayrı ayrı esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı idare vekili dava dilekçesinde özetle; Gaziantep ili, Şahinbey ilçesi, Kanalıcı Mahallesi 726 ada 1 parsel sayılı taşınmazın kamulaştırma bedelinin tespiti ve kamulaştırılan taşınmazın davacı idare adına tescilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davacı idarece teklif edilen bedelin çok düşük olup kabul edilemeyeceğini savunarak taşınmazın gerçek değerinin tespitini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın kabulüne ve kamulaştırma bedelinin tespiti ile işbu bedele davanın dört ay içinde sonuçlandırılmadığı gözetilerek bu sürenin bitiş tarihi olan 21.10.2016 tarihinden ilk karar tarihi olan 16.06.2017 tarihine kadar yasal faiz işletilerek işlemiş faiziyle birlikte davalıya derhal ödenmesine, fazladan depo edilen bedelin davacı idareye iadesine, dava konusu taşınmazın davalı adına olan tapu kaydının iptali ile davacı idare adına tesciline karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

1. Davacı idare vekili istinaf dilekçesinde özetle; tespit edilen kamulaştırma bedelinin çok yüksek olduğunu ileri sürerek İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasını talep etmiştir.

2. Davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle; hükme esas alınan bilirkişi kök ve ek raporunun usul ve kanuna aykırı olduğunu, değerlendirmeye esas alınan emsal taşınmazın dava konusu taşınmaza uzak olduğu gibi satış tarihinin de çok eski olduğunu, emsal alınamayacağını, kaldı ki emsal karşılaştırmasının da hatalı yapıldığını, bu nedenle dava konusu taşınmazın zemini için belirlenen 790,00 TL/m2 bedelin kabulünün mümkün olmadığını, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca yayımlanan Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak 2016 Yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkındaki Tebliğe göre,

taşınmaz üzerindeki zemin kat, 1. kat, 2. kat ve teras kattan oluşan 4 katlı yapının 3. Sınıf B grubu yapılardan olduğunu; ancak bilirkişilerce dava konusu yapının 4 katlı yapı olduğu bildirilmekle birlikte 3. Sınıf A grubu yapı sınıfına sokularak yapı bedelinin eksik hesaplandığını, yine teras katın alanı 140,72 metrekare olmasına rağmen hesaplamada 52,96 metrekare olarak eksik alındığını, teras kattaki açık alanın hesaplamaya dahil edilmemiş olmasının doğru olmadığını, kaldı ki teras katın yapı alanının 87,76 metrekare olduğunu, zemin kat alanının da eksik hesaplandığını,

yıpranma payı oranının yüksek belirlendiğini ileri sürerek İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; hükme esas alınan bilirkişi raporu ile arsa niteliğindeki dava konusu taşınmazın zeminine ve üzerindeki muhdesatlara usulünce değer biçildiği, herhangi bir isabetsizlik bulunmadığı, hükme esas alınan bilirkişi raporunun yasal niteliklere haiz ve hüküm kurmaya elverişli bulunduğu gerekçesiyle, taraf vekillerinin istinaf başvurularının ayrı ayrı esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar ederek kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, dava konusu taşınmazın kamulaştırma bedelinin tespiti istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri.

2. 2942 sayılı Kanun'un 10 uncu maddesinin sekizinci fıkrası ile 11 inci maddesi.

3. Değerlendirme 1. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun’un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Arsa niteliğindeki dava konusu taşınmazın zeminine emsalin üstün ve eksik yönleri belirlenip kıyaslaması yapılarak; üzerindeki yapıya ise resmî birim fiyatları esas alınıp yıpranma payı düşülerek değer biçilmesinde yöntem itibarıyla bir isabetsizlik görülmemiştir.

3. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukukî nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davalı vekilinin aşağıdaki paragrafların kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

4. 2942 sayılı Kanun'un kamulaştırma bedelinin tespiti esaslarını düzenleyen 11 inci maddesinin birinci fıkrasının arsalara ilişkin (g) bendi uyarınca, arsa niteliğindeki taşınmazlara değer biçilirken değerlendirme gününden önceki özel amacı olmayan değerlendirme tarihine yakın satışların emsal alınması gerekir.

Hükme esas alınan bilirkişi raporunda dava konusu taşınmaza değer biçilirken emsal alınan satışın başka mahalledeki değerlendirme tarihinden yaklaşık 9 yıl önce yapılan küçük pay satışına ilişkin olduğu anlaşıldığından, tespit edilen bedel inandırıcı olmayıp bilirkişi raporu hüküm kurmaya elverişli değildir.

Bu durumda; taraflara, dava konusu taşınmaza yakın bölgelerden ve yakın zaman içinde satışı yapılan benzer yüzölçümlü satışları bildirmeleri için imkan tanınması, lüzumu halinde resen emsal celbi yoluna gidilmesi, dava konusu taşınmazın değerlendirme tarihi itibarıyla, emsal alınacak taşınmazın ise satış tarihi itibarıyla imar ya da kadastro parselleri olup olmadığının ilgili Belediye Başkanlığı ve Tapu Müdürlüğünden sorulması, ayrıca dava konusu taşınmazın;

imar planındaki konumu, emsallere ve değerini etkileyen merkezi yerlere olan uzaklığını da gösterir krokisi ve dava konusu taşınmaz ile emsal taşınmazların resen belirlenen vergi değerleri ve emsal taşınmazların satış akit tablosu getirtilerek, dava konusu taşınmazın değerlendirmeye esas alınacak emsallere göre ayrı ayrı üstün ve eksik yönleri ve oranları açıklanmak suretiyle yapılacak karşılaştırma sonucu değerinin belirlenmesi bakımından, yeniden oluşturulacak bilirkişi kurulu marifetiyle mahallinde keşif yapılarak alınacak raporun sonucuna göre hüküm kurulması gerektiğinin düşünülmemesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

Dava konusu taşınmazın üzerindeki yapıya, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca yayımlanan Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak 2016 Yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkındaki Tebliğe göre yapı sınıfı ve bu yapı sınıfına uygun birim fiyatlar esas alınıp, tespit edilen yaşına göre yıpranma payı da düşülerek değer biçilmesi gerekir. Dosyadaki bilgi ve belgelerden, dava konusu taşınmaz üzerindeki yapının 4 katlı olduğu anlaşılmaktadır.

Değerlendirme yılı olan 2016 yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğinin incelenmesinde, III. sınıf A grubu yapıların üç kata kadar, üç kat dahil, asansörsüz yapılar olarak tanımlandığı, III. sınıf B grubu yapıların ise yapı yüksekliği 21.50 metreden az yapılar olarak belirlendiği, III. sınıf B grubu yapılar tanımlanırken yalnızca yükseklik şartı getirildiği, bunun haricinde kaloriferli ya da asansörlü olma şartının aranmadığı anlaşılmıştır.

Bu itibarla, dava konusu taşınmaz üzerindeki yapı dört katlı olup III. sınıf B grubu yapılardan olduğu kabul edilerek hesaplama yapılması gerektiği gözetilmeden, III. sınıf A grubu yapılardan kabul edilip eksik bedele hükmedilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; 1. Davalı vekilinin diğer temyiz itirazlarının reddine,

2. Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kısmen kabulü ile temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

3. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Davalıdan peşin alınan temyiz harcının talep halinde ilgilisine iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,