Yargıtay 5. Hukuk Dairesi E.2023/6446 K.2024/3375

Taraflar arasındaki bağımsız bölümlere özgülenen arsa paylarının düzeltilerek tapuya tescili davasında yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın davacılar vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye mahkemesi kararı davacılar vekilince temyiz edilmekle; süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verilmiştir.

Davacılar vekilince temyiz incelemesinin duruşmalı olarak yapılmasının istenilmesi üzerine, işin duruşmaya tabi olduğu anlaşılmış ve duruşma için 19.03.2024 günü tayin edilerek taraflara tebligat gönderilmiştir.

Duruşma günü davacı asıl ... ve vekili Av. ... geldi, davalılar duruşmaya katılmamışlardır.

Duruşmaya başlanarak hazır bulunan asıl ve avukatın sözlü açıklamaları dinlendikten sonra duruşmaya son verildi. Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacılar vekili dava dilekçesinde özetle; dava konusu 4 katlı kargir apartmanın yaklaşık 50 yıllık eski bina olduğunu, binanın 4 katlı ve her bir katta 2 daire olmak üzere 8 daireli bir bina olduğunu, binanın 4 dairesinin ön cepheye ve yola baktığını, diğer 4 dairesinin ise arka cepheye baktığını, girişteki karşılıklı 2 dairenin apartman ön ve arka girişine cephe ayrıldığı için diğer dairelerden daha küçük olduklarını, iş bu binadaki 7 numaralı bağımsız bölümün kat irtifakı/kat mülkiyeti kurulduğu dönemde boğaz köprüsü ve boğaz manzarasını gören tek daire olduğunu,

dava konusu gayrimenkulde kat irtifakı kurulur iken dairelerin değeri ile orantısız, hukuka ve hakkaniyete aykırı bir şekilde arsa payı tesis edildiğini, değersiz dairelere çok yüksek oranda arsa payı verilir iken çok daha değerli dairelere düşük arsa payı tesis edildiğini, kanaatlerine göre binanın kat irtifakının kurulduğu gündeki şerefiye değeri, yani konum değeri dikkate alınarak dava tarihi itibari ile bağımsız bölümlerin tek tek maddi değerinin toplamının her bir bağımsız bölümün değerine bölünmesi ile bulunması gerektiğini,

bu değerler hesaplanırken 7 numaralı bağımsız bölümün boğaz ve deniz manzaralı olduğunun göz önüne alınması gerektiği, ayrıca dava konusu gayrimenkul hakkında kentsel dönüşüm ya da yıkım kararı alınmaması için tapu kütüğüne ihtiyati tedbir konulması taleplerinin olduğunu, açıklanan nedenlerle davaya konu taşınmaz arsa paylarının yeniden düzenlenmesine karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalılar vekili cevap dilekçesinde özetle; müvekkillerinin davaya konu gayrimenkulün yapım ve müteahhitlik aşamasında yer almadıklarını, tapu kaydına güvenerek tapu kaydında yer alan hisseler oranında hissedar oldukları inançlarıyla dairelerini satın aldıklarını, davaya konu binanın ruhsat alınarak yapım yılının 01.12.1959 olduğunu, bina yapıldığı zaman 8 daire üzerine inşa edilen binanın 6 normal daire ve 2 çatı daire (7 ve 8 numaralı daireler) ve ortak kullanım terası bulunduğunu, daha sonra apartman teraslarına izinsiz ruhsatsız ve kat maliklerinden onaysız çatı eklentileri yapılarak dairelerin büyütüldüğünü,

binanın 1984 yılında imar affı ile kat maliklerinin noter onaylı muvafakatnamesi olmadan, yeminli mali müşavire röleve projesinin hazırlatılarak, Üsküdar Belediyesinde noter onaylık muvafakatname olmadan işlem yaptırıldığını, bu işlemin usule uygun olmadığını, apartman kat maliklerinin noter onaylı muvafakatnamesi olmadan ortakalanda yapılan kaçak eklentilerin imar affından yararlanamayacağını,

kat maliklerinin onayı olmadan ortak alanın tek elden kullanılmasının diğer malikler aleyhine menfaat elde edilmesi sebebiyle her ne kadar imar affından yararlanılmışsa da geriye dönük ecrimisil ve diğer hissedarların noter onaylı muvaffakatnamesi olmadan işgal edilen çatı katının iptali ve yıkılması talep haklarını saklı tuttuklarını, arsa payları tespit edilirken gayrimenkulün ortak alanları, tüm hisse sahiplerinin hakları ve hakkaniyet ilkesinin gözetilmesi gerektiğini,

ortak alan kullanımları kısıtlanmış diğer maliklerin yani davalı müvekkillerinin mevcut mağduriyeti üzerine işbu kez de arsa payını büyütme gayesi güden davacıların öncelikle mevcut hisse oranlarının, ortak alanda sonradan yapılan daireler olması gözetilerek,

diğer kat malikleri lehinde küçültülmesini talep ettiklerini, davacıların iyi niyetli olmadıklarını, arsa payı düzeltilmesi adı altında, sadece kentsel dönüşüm kapsamında mevcut halden daha iyi bir konuma sahip olmanın amaçlandığını, tapuda yer alan arsa paylarını küçültmeye ve kendilerine haksız pay sağlanmasını istediklerini, müvekkillerinin apartman inşaatından itibaren daireleri usulüne uygun resmi tüm koşulları taşır iken, kendilerinin kaçak olarak yapılmış tapusuz tek dairenin ikiye bölünmesi suretiyle kendilerine kanuna aykırı olarak hak tesis etiklerini ve imar affından yararlandıklarını,

müvekkillerinin olan diğer kat maliklerinin bu konuda rızası ne oy birliği ne oy çokluğu ile alınmadığını, davalıların hukuka aykırı olarak kaçak kat çıkmak ve daha sonra imar affından yararlanarak elde ettikleri hisselerin, işbu dava ile arttırılmak istenmesinin hakkın suistimali ve müvekkillerinin anayasal koruma altındaki mülkiyet haklarının alenen ihlali olduğunu, kat irtifakı kurulduğu veya kat irtifakı kurulmadan doğrudan doğruya kat mülkiyeti kurulduğu takdirde, kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmasına ilişkin resmi senedin tazminine iştirak etmemiş,

resmi senette imzası bulunmayan kat irtifak hakkı sahibi veya kat malikinin arsa payının yanlışlığına dayalı olarak dava açma hakkı olduğunun kabul edildiğini, Yargıtayın yerleşmiş uygulamalarında arsa paylarını bizzat hazırlayıp bilerek bunun tapuya tescilini sağlayan malik veya paydaşların sonradan arsa paylarının yanlışlığına dayanarak dava açmalarının iyi niyet kuralları ile bağdaşmadığının kabul edilmekte ise de;

kat mülkiyeti kurulduktan sonra malik olanlar ile kuruluşunda bizzat hazır bulunup tapuda imzası olmayan kat maliklerinin yasanın yukarıda açıklanan hükmüne dayalı olarak arsa paylarındaki yanlışlığın düzeltilmesini mahkemeden isteyebileceklerinin kabul edildiğini, sonuç olarak davacıların iyi niyetlerinin değerlendirilmesi gerektiğini, ve davanın reddine karar verilmesini, davacıların hissesinin ortak alan kullanımını engellemesi sebebiyle davalılar lehine küçültülmesine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davacılar vekili istinaf dilekçesinde özetle; davacıların dava konusu gayrimenkulde bağımsız bölüm sahibi olduklarını, dava konusu taşınmazın 4 katlı kargir apartman 50 yıllık eski bir bina olduğunu, taşınmazda kat irtifakı kurulu iken dairelerin değeri ile orantısız bir şekilde arsa payı tesis edildiğini, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için dava açtıklarını, ancak mahkemece bilirkişi raporuna ek rapora karşı itirazları dikkate almadan, davanın reddine karar verdiğini,

kat irtifakın kurulduğu tarihten bu yana geçen uzun süre içerisinde arsa paylarına herhangi bir itiraz ileri sürülmediği ve kat irtifakının yeniden düzenlenme davası açılabilme süresi kısıtlanmadığını, davanın zamanaşımı dolayısıyla reddedilmesinin mümkün olmadığını ve davanın her zaman açılabileceğini, itiraz edilen tespit dosyasına rapor veren bilirkişilerden, yargılama sırasında ek rapor alınması ve bu raporda davalı tarafın itirazlarının karşılanmamış olması nedeniyle yetersiz olan bilirkişi raporuna itibar edilerek karar verilemeyeceğini,

mahkemece oluşturulacak yeni bir bilirkişi kurulu vasıtasıyla inceleme ve araştırma yapılarak sonuca göre hüküm tesis edilmesi gerekirken eksik inceleme ile verilen kararın usul ve yasaya aykırı olduğunu belirterek kararın kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile İlk Derece Mahkemesi kararını hem maddi olay, hem de hukuka uygunluk bakımından incelemeye tabi tutarak tespit edilen yargılama hatalarını bizzat düzeltmek amacıyla yapılan inceleme sonunda; Dairece duruşma yapılmasına gerek olmadığı, dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlara, yasal gerektirici nedenlere göre karar verilmiş olması sebebiyle, incelenen mahkeme kararının usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğu, istinaf sebepleri yerinde olmadığından başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacılar vekili temyiz dilekçesinde özetle; kararın eksik inceleme neticesinde verildiğini, haklılığın dosya kapsamı ile ispatlandığını, bilirkişi raporunun aksini kanıtlayan belge olmamasına rağmen mahkemece rapor hilafına karar verilemeyceğini, arsa payların düzeltilmesi gerekmesine rağmen istinaf taleplerinin incelenmediğini ileri sürmüştür.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, tarafların kat maliki oldukları anagayrımenkulde bağımsız bölümlerin arsa paylarının değerleriyle orantılı olup olmadığının tespiti ile yeni arsa paylarının tapu siciline tesciline ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri.

2. 634 saylıı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 3.üncü maddesi

3. Değerlendirme 1. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Dava konusu anagayrımenkulde 1961 yılında kat irtifakı tesis edildiği hususunda uyuşmazlık yoktur.

3. Yukarıda yapılan açıklamalar bir bütün olarak değerlendirildiğinde; davanın reddine karar verilmesine ilişkin İlk Derece Mahkemesinden verilen karara karşı yapılan istinaf başvurusunun 6100 sayılı Kanun’un 353 üncü maddesinin birinci fıkrasının (b) bendinin (1) numaralı alt bendi uyarınca esastan reddine karar verilmesinde isabetsizlik bulunmamaktadır.

4. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup, davacılar vekili tarafından temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Davacılar vekilinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddiyle usul ve kanuna uygun Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun’un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Peşin alınan temyiz harcının Hazineye irat kaydedilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,