Yargıtay 5. Hukuk Dairesi E.2023/7075 K.2024/1940

Taraflar arasındaki 4650 sayılı Kanun'la değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun (2942 sayılı Kanun) 10 uncu maddesine dayanan kamulaştırma bedelinin tespiti ve kamulaştırılan taşınmazın davacı idare adına tescili davasında yapılan yargılama sonucunda Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davacı idare vekilince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı idare vekilince temyiz edilmekle; süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verilmiştir.

Davacı idare vekilince temyiz incelemesinin duruşmalı olarak yapılmasının istenilmesi üzerine, işin duruşmaya tâbi olduğu anlaşılmış ve duruşma için 20.02.2024 günü tayin edilerek taraflara tebligat gönderilmiştir.

Duruşma günü davalı idare vekili Avukat ... gelmiş, davacı idare vekili duruşmaya katılmamıştır.

Duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatın sözlü açıklamaları dinlendikten sonra duruşmaya son verildi.

Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı idare vekili dava dilekçesinde özetle; Sivas ili, Merkez ilçesi, ... Mahallesi 376 ada 3 parsel sayılı taşınmazın kamulaştırma bedelinin tespiti ile kamulaştırılan taşınmazın idare adına tesciline talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; dava konusu taşınmazın gerçek bedelinin tespit edilmesini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın kabulüne, kamulaştırma bedelinin tespiti ile davalı tarafa ödenmesine, dava konusu taşınmazın davalı adına olan tapu kaydının iptali ile idare adına tesciline karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı idare vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davacı idare vekili istinaf dilekçesinde özetle emsal karşılaştırma tablosunun hatalı düzenlendiğini, gerçek mukayese tablosu şu şekilde olması gerektiğini; mukayese sonucunda davaya konu taşınmaz ile emsal taşınmaz arasındaki değerlendirme oranı: 500/340=1,47 olarak bulunduğunu, emsal taşınmazın satış bedeli Türkiye İstatistik Kurumuna ait Yİ-ÜFE oranlarına göre değerleme tarihi itibarıyla güncellenmiş olup güncel arazi m² birim değerinin 141,92 TL olarak hesaplandığını, davaya konu taşınmazın, emsal taşınmaza oranla güncel arsa m² birim değerinin 141,92 * 1,47 =208,62 TL olarak hesaplandığını,

davaya konu taşınmazın park ve yola terkleri gerçekleştirilmiş imar parseli olması ve emsal taşınmazın henüz terkleri gerçekleşmemiş kadastro parseli olması sebebiyle güncel düzenleme ortaklık payı oranında dönüşüm uygulanacağını, dönüşüm uygulanması sonucunda davaya konu taşınmazın arsa m² birim bedeli.

208,62 * (1+0,45) = 302,50 TL olarak kamulaştırmaya konu alanın zemin kamulaştırma bedelinin ise 302,50 * 4.786,54 = 1.447.928,35 TL olarak hesaplandığını, gerekçeli kararda ise bu bedel 2.196.495,34 TL olarak belirlenmiş olup hatalı olduğunu, bununla birlikte kök bilirkişi raporunda 8 farklı ölçüt üzerinden dava konusu taşınmaz ve emsal taşınmaz karşılaştırılmış ek bilirkişi raporunda da bu karşılaştırmanın hatalı olmadığının savunulduğunu,

2942 sayılı Kanun'un 11 inci maddesinin birinci fıkrasında "her bir ölçünün etkisi açıklanmak kaydıyla bedelin dikkate alınarak taşınmaz malın değerinin tespit edileceği tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüleri" belirtildiğini, bu itibarla da taşınmazın değerine etki edecek bir çok ölçüt bulunmasına karşın, 8'i bilirkişilerce ortak olmak üzere toplamda 11 farklı ölçüt üzerinden karşılaştırıldığını, inceleme raporumuzda bilirkişilerden farklı olarak mukayese de "Parselin Geometrik Şekli", "Kullanılabilir Alan" ve "Alım-Satım Kolaylığı" açısından karşılaştırma yapıldığını,

dava konusu parselin geometrik şeklinin yapılaşma ve kullanılabilir alan yönünden elverişsiz olduğunu, buna karşılık emsal taşınmazın geometrik şeklinin ise dava konusu taşınmaza nazaran yapılaşmaya elverişlilik ve kullanılabilir alan açısından daha değerli bir taşınmaz olduğunun aşikar olduğunu, dava konusu taşınmazın mülkiyetinin resmi kuruma ait olması sebebiyle satışının bir takım mevzuata tabi olması,

emsal taşınmazın ise üçüncü şahıslar adına kayıtlı olmasından dolayı serbest piyasa şartlarında alım satımının dava konusu taşınmaza nazaran çok daha kolay olması sebebiyle, emsal taşınmazın likidite açısından daha avantajlı bir taşınmaz olduğunu, tüm bu nedenlerden dolayı ideal bir değerleme yapılabilmesi adına "Parselin Geometrik Şekli","Kullanılabilir Alan" ve "Alım-Satım Kolaylığı" gibi ölçütlerin de dava konusu taşınmaz ve emsal taşınmaz arasında yapılan mukayesede dikkate alınması gerektiğinin kök rapor dikkate alınarak karar verildiğini, bu hali ile kararın hüküm kurmaya elverişsiz olduğunu,

dava konusu taşınmazla emsal taşınmazın emlak vergisine esas m² rayiç değeri arasındaki oran 9,37 iken emsal mukayesesi sonucunda dava konusu taşınmazın emsal taşınmazdan 2,23 kat daha değerli olduğu sonucuna varıldığını ve bu iki oranın da birbiriyle uyumlu olduğu belirtilerek bilirkişilerce yapılan emsal mukayesesinde herhangi bir hata bulunmadığının savunulduğunu, emlak vergisi değeri esas alınarak değerleme yapılamayacağından, buna yönelik taleplerin de Yargıtay tarafından kabul edilmediğini, değerleme tarihinde bildirilen emlak vergisine temel olan metre kare birim değerinin, kamulaştırma bedelinin saptanması için yeterli olmadığını,

ancak bildirilen miktarla biçilen miktar, emsalle kamulaştırılan taşınmazın oranının karşılaştırılması açısından önem taşındığını, her ne kadar dava konusu taşınmaz ile emsal taşınmazın emlak vergileri arasındaki oran (9,37) ile mukayese sonucu elde edilen oranın (2,23) birbiri ile uyumlu olduğu bilirkişilerce belirtilse de Emlak vergisine esas m² rayiç değeri vergi toplamak amacıyla, taşınmazın kendine has özellikeri dikkate alınmadan aynı cadde üzerinde birbirinden özellik olarak farklı her taşınmaz için aynı değerde belirlendiğinden,

Ek bilirkişi raporunda davalı kurumun itirazına istinaden verilen cevapta da belirtildiği gibi emsal taşınmaz kendi özelinde değerlendirildiğinde konumu, çevresi, ana yola uzaklığı, ulaşımı, imar durumu ve Sivas İl Özel İdaresi tarafından yapılan Hamidiye Kültür Bahçesine olan yakınlığı ile bölge cazibesi vb. kıstaslardan dolayı emlak vergisine esas m² rayiç değeri emsal taşınmazla aynı olan çevredeki bir çok parselden daha değerli olduğundan emlak vergisine esas m² rayiç değer oranı dava konusu taşınmaz ile emsal taşınmazın karşılaştırılması açısından bilirkişilerce elde edilen mukayese oranına dayanak teşkil edecek düzeyde yeterli

olmadığını belirterek kararının kaldırılmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile dava konusu taşınmazın arsa niteliğinde olduğunun kabulü ile emsal karşılaştırması yapılarak birbirlerine üstünlük oranları tartışılıp, zemine 2942 sayılı Kanun'un 11 inci maddesinin birinci fıkrasının (g) bendi göz önünde tutularak değer biçilip kamulaştırma bedelinin belirlenmesinde aykırılık görülmediği gerekçesiyle istinaf talebinin esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı idare vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı idare vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar ederek kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukukî Nitelendirme Uyuşmazlık, kamulaştırma bedelinin tespiti istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1.6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri.

2. 2942 sayılı Kanun'un 10 uncu maddesinin sekizinci fıkrası, 11 inci maddeleri.

3. Değerlendirme 1.Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2.Arsa niteliğindeki dava konusu taşınmaza 2942 sayılı Kanun'un 11 inci maddesinin birinci fıkrasının (g) bendi uyarınca emsalin üstün ve eksik yönleri belirlenip kıyaslaması yapılarak adil ve hakkaniyete uygun olarak tespit edilen bedelin davalı tarafa ödenmesine, dava konusu taşınmazın davalı adına olan tapu kaydının iptali ile idare adına tesciline karar verilmesi yerindedir.

3.Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Davacı idare vekilinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddiyle usul ve kanuna uygun Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Davalı idare kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden, 21.09.2023 tarihinde yürürlüğe giren Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gereğince belirlenen 17.100,00 TL duruşma vekâlet ücretinin davacı idareden alınarak davalı idareye ödenmesine,

Davacı idareden peşin alınan temyiz harcının Hazineye irat kaydedilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,