Yargıtay 5. Hukuk Dairesi E.2023/9592 K.2024/2198

Taraflar arasındaki 4650 sayılı Kanun'la değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun (2942 sayılı Kanun) 10 uncu maddesine dayanan kamulaştırma bedelinin tespiti ve kamulaştırılan taşınmazın davacı idare adına tesciline ilişkin asıl ve birleştirilen davalarda verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda, Dairece Mahkeme kararının bozulmasına karar verilmiştir.

Mahkemece bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; asıl ve birleştirilen davanın kabulüne karar verilmiştir.

Mahkeme kararı davacı idare vekili tarafından temyiz edilmekle; süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

1. Davacı idare vekili asıl dava dilekçesinde özetle; Kahramanmaraş ili, ..., ... Mahallesi 276 ada 1/A parsel sayılı taşınmazın kamulaştırma bedelinin tespiti ve kamulaştırılan taşınmazın davacı idare adına tescilini talep etmiştir. 2.Davacı idare vekili birleştirilen dava dilekçesinde özetle; Kahramanmaraş ili, ..., ... Mahallesi 276 ada 1 ve 1/A parsel taşınmazlar üzerinde bulunan binanın kamulaştırma bedelinin tespiti ile davacı idare adına tescilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalılar ... vd. vekili cevap dilekçesinde özetle; davacı idarenin tespit etmiş olduğu ve uzlaşmak için teklif ettiği değere itiraz ettiklerini, dava konusu taşınmaz için çok düşük değer belirlenip teklif edildiğini, dava konusu taşınmaza dava tarihinden itibaren en yüksek oranda faize hükmedilmesini talep ettiklerini,

taşınmazın gerçek değeri tespit edilirken ve faiz oranı ile ilgili karar verilirken taraf olunan ve kanun hükmünde olan Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi Ek-1 protokolündeki mülkiyet hakkının korunmasına ilişkin 1 inci maddesi ile Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesinin adil yargılama ile ilgili 6 ncı maddesinin dikkate alınmasını talep ettiklerini, bilirkişi kurullarınca tespit edilecek gerçek kamulaştırma bedelinin davalılara dava tarihinden itibaren en yüksek oranda faiziyle birlikte veya ödeme tarihine göre güncelleştirilerek hesaplanmış kamulaştırma bedelini ödenmesi karşılığında taşınmazın davacı idare adına tapuda tesciline,

yargılama giderleri, harç ve vekâlet ücretinin davacı idareye yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

III. MAHKEME KARARI

Mahkemenin 27.12.2013 tarihli ve 2012/921 Esas, 2013/777 Karar sayılı kararı ile asıl ve birleştirilen davanın kabulüne karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Bozma Kararı

1.Mahkemenin 27.12.2013 tarihli ve 2012/921 Esas, 2013/777 Karar sayılı kararına karşı süresi içinde davacı idare vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2.Yargıtay (Kapatılan) 18. Hukuk Dairesinin 01.07.2014 tarihli ve 2014/4766 Esas, 2014/11815 Karar sayılı bozma ilâmı ile Mahkemece yapılan inceleme ve araştırma ile alınan bilirkişi raporları hükme yeterli değildir. Şöyle ki; bilirkişi raporlarında emsal incelemesi ve dava konusu taşınmazla karşılaştırma yapılmaksızın genel nitelikteki değerlendirmelerle yetinilmiş olmakla bu raporlara itibar edilemez.

Mahkemece, dava konusu taşınmazın arsa niteliğinde olduğu kabul edildiğine göre 2942 sayılı Kanun'un kıymet takdiri esaslarını gösteren 11 inci maddesinin birinci fıkrasının özellikle arsalara ilişkin (g) bendi uyarınca kamulaştırma gününden önce özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerinin tesbiti ve bedelin tesbitinde etkisi olan diğer unsurlarda dikkate alınarak her unsurun gerekçeleri ve değere katkı oranları ayrı ayrı belirlenip dayanakları gösterilmek suretiyle değerlendirilerek kamulaştırma bedelinin saptanması gerekmektedir.

Emsalin kamulaştırılan taşınmazla aynı konumda olması, taşınmaza yakın mesafede bulunması, aynı nitelik ve özellikleri taşıması, benzer yüzölçümünde olması veya kamulaştırmaya yakın günlerde satılmış olması zorunlu değildir. Aynı özellik ve nitelikleri taşıyan başka yerlerde bulunan ve kamulaştırma gününden önce satılmış olan taşınmazlar da emsal alınabilir.

Bu emsalin satış fiyatına Türkiye İstatistik Kurumu üretici fiyat endeksi uygulanmak suretiyle değerlendirme tarihinde oluşan fiyatları bulunduktan sonra dava konusu taşınmazla karşılaştırılıp incelenerek aradaki farklılıklar belirtilip üstün ve eksik yönleri açıklanmalı, bu nitelik ve farklılıkların taşınmazın değerine olan etkilerinin ne olduğu belirtilmeli ve bu suretle yapılacak karşılaştırma ile dava konusu taşınmazın değeri belirlenmelidir.

Mahkemece tarafların vereceği ya da resen belirlenecek emsal kayıtlar tapu müdürlüğünden getirtildikten ve bunun imar parseli olup olmadığı da sorulup saptandıktan sonra yukarıda açıklanan esaslara uygun incelemeyi ve sonucunu içeren bilirkişi raporları alınıp hasıl olacak sonuca göre karar verilmelidir.

İncelenen emsal imar parseli olup da dava konusu taşınmazın bu nitelikte olmaması halinde, dava konusu taşınmazın yapılacak karşılaştırmadan sonra bulunacak değerinden, 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18 inci maddesinin ikinci fıkrası gözetilerek, düzenleme ortaklık payına tekabül edecek oranda indirim yapılması gerektiği de dikkate alınmalıdır.

2942 sayılı Kanun'un 11 inci maddesinin birinci fıkrasının (d) bendi gereği emlak vergi değerlerinin de dava konusu taşınmazın emsalle karşılaştırılmasında gözönünde tutulması gerekir.

Buna göre dava konusu taşınmaz ve emsallerin emlak vergisine esas tutulan asgari m² değerlerinin ilgili belediye başkanlığından 2012 yılı itibarıyla getirtilerek karşılaştırılması ve değerlendirmeye esas alınan oranlar fahiş ölçüde farklı olduğunda bu farklılık ve çelişkinin giderilmiş olması gerekir. Bu esaslara uygun olmayan şekilde düzenlenen raporlara dayalı olarak hüküm kurulmuş olması doğru görülmediğinden kararın bozulmasına karar verilmiştir.

B. Mahkemece Bozmaya Uyularak Verilen Karar

Mahkemenin 03.07.2018 tarihli ve 2014/544 Esas, 2018/527 Karar sayılı kararı ile asıl ve birleştirilen davanın kabulüne karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı idare vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı idare vekili temyiz dilekçesinde özetle; dava konusu taşınmazın zemin değerinin belirlenmesi için seçilen emsal taşınmazların üzerinde yapı bulunmaması gerektiğini, çıplak arsa olması gerektiğini, emsal taşımaz üzerinde ticari nitelikli yapıların bulunduğu dikkate alındığında objektif karşılaştırma yapılamayacağını, arta kalan alanda değer kaybı olmadığını ileri sürerek kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukukî Nitelendirme Uyuşmazlık, dava konusu taşınmazların kamulaştırma bedelinin tespitine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanunun) geçici 3 üncü maddesinin atfıyla 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun (1086 sayılı Kanun) 26.09.2004 tarihli ve 5236 sayılı Kanun'la yapılan değişiklikten önceki 427 ilâ 439 uncu maddeleri.

2. 2942 sayılı Kanun'un 10 uncu maddesinin sekizinci fıkrası ve 11 inci maddesi.

3. Değerlendirme 1.Mahkemelerin nihaî kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un geçici 3 üncü maddesinin atfıyla 1086 sayılı Kanun’un 26.09.2004 tarihli ve 5236 sayılı Kanun'la yapılan değişiklikten önceki 428 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Arsa niteliğindeki Kahramanmaraş ili, ..., ... Mahallesi 276 ada 1 ve 1/A parsel sayılı taşınmazlara emsal karşılaştırması yapılarak değer tespitinde yöntem itibarıyla bir isabesizlik görülmemiştir.

3. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davacı idare vekilinin aşağıdaki paragrafların kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde değildir.

4. Hükme esas alınan bilirkişi raporunda arsa niteliğindeki dava konusu taşınmazlara emsal alınan satışlar, küçük yüzölçümlü ve dükkan nitelikli taşınmazlara aittir. Her ne kadar yapının değeri hesaplanıp satış bedelinden düşülmüş ise de taşınmazın değeri içerisinde dükkanın ticari değeri bulunduğundan söz konusu ticari amaçlı satışın değerlendirmede esas alınmaması gerektiği gibi emsal taşınmazın farklı tarihlerdeki hisse satışlarının ortalama değerleri alınmak suretiyle bedel tespit edilmesi nedeniyle rapor inandırıcı ve hüküm kurmaya elverişli değildir.

5. Bu durumda; taraflara, dava konusu taşınmaza yakın bölgelerden ve yakın zaman içinde satışı yapılan benzer yüzölçümlü satışları bildirmeleri için imkan tanınması, lüzumu halinde re'sen emsal celbi yoluna gidilmesi, taşınmazın, değerlendirme tarihi itibarıyla, emsal alınacak taşınmazın ise satış tarihi itibarıyla imar ya da kadastro parselleri olup olmadığı ilgili Belediye Başkanlığı ve Tapu Müdürlüğünden sorulması, ayrıca dava konusu taşınmazın;

imar planındaki konumu, emsallere ve değerini etkileyen merkezi yerlere olan uzaklığını da gösterir krokisi ve dava konusu taşınmaz ile emsal taşınmazların resen belirlenen vergi değerleri ve emsal taşınmazların satış akit tablosu getirtilerek, dava konusu taşınmazın değerlendirmeye esas alınacak emsallere göre ayrı ayrı üstün ve eksik yönleri ve oranları açıklanmak suretiyle yapılacak karşılaştırma sonucu değerinin belirlenmesi bakımından, yeniden oluşturulacak bilirkişi kurulu marifetiyle mahallinde keşif yapılarak alınacak rapor sonucuna göre hüküm kurulması gerektiğinin düşünülmemesi doğru değildir.

6. Dava konusu taşınmazın arta kalan kısmının kullanım amacı, yüzölçümü, geometrik şekli ve yola cephesinin kalıp kalmadığı hususu dikkate alındığında bu kısma yapılaşma izni verilip verilmeyeceği, verilebilir ise önceki durumuna göre kısıtlama getirilip getirilmediği hususları ilgili Belediye Başkanlığı İmar Müdürlüğünden sorularak, arta kalan kısımda değer azalış bedeline hükmedilmesi gerekip gerekmediği denetlenmeden eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi hatalıdır.

7. Mahkemece verilen hüküm bozma kararı ile ortadan kalktığından tescil yönünden yeniden hüküm kurulması gerektiğinin düşünülmemesi bozmayı gerektirir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Davacı idare vekilinin temyiz istemlerinin kabulü ile temyiz olunan Mahkemenin kararının BOZULMASINA,

Davacı idareden peşin alınan temyiz harcının istek hâlinde iadesine,