Yargıtay 5. Hukuk Dairesi E.2024/143 K.2024/6129

Taraflar arasındaki 4650 sayılı Kanun'la değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun (2942 sayılı Kanun) 10 uncu maddesine dayanan kamulaştırma bedelinin tespiti ve kamulaştırılan taşınmazın davacı idare adına tescili davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın taraf vekillerince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvuruların esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı taraf vekillerince temyiz edilmekle; süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı idare vekili dava dilekçesinde özetle;...Mahallesi 667 ada 18 parsel sayılı taşınmazın kamulaştırma bedelinin tespiti ve kamulaştırılan taşınmazın müvekkili idare adına tescilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; kamulaştırma işlemlerinin usulüne uygun yapılmadığını, davanın usulden reddi gerektiğini, dava konusu taşınmazın piyasa koşullarında oldukça değerli olduğunu, bulunduğu bölgeye talebin arttığını, idarece belirlenen bedelin en az 4-5 katı daha değerli olduğunu ileri sürerek taşınmazın gerçek bedelinin tespitini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın kabulüne ve kamulaştırma bedelinin tespiti ile davacı taraftan tahsil edilerek davalıya ödenmesine, dava konusu taşınmazın davalı adına olan tapu kaydının iptali ile davacı idare adına tesciline karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

1. Davacı idare vekili istinaf dilekçesinde özetle; hükme esas alınan bilirkişi raporunun eksik inceleme ve araştırma sonucu oluşturulduğunu bu nedenle dava konusu taşınmazın değerinin yüksek hesaplandığını, dava konusu taşınmaz ile emsal taşınmazın emlak rayiç değerleri araştırılmadığı ve kıymet takdir raporu ve bilirkişi raporu arasında fahiş bir fark bulunduğunu, dava konusu taşınmaz ve emsal olarak alınan taşınmazın birbirine eşdeğer olduğunu, emsal olarak alınan taşınmazın dava konusu taşınmazdan imar durumu yönünden daha kıymetli olduğunu, genel olarak her iki taşınmazın da aynı değerlere sahip olduğunu ileri sürerek kararın kaldırılmasını talep etmiştir

2. Davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle; kamulaştırmanın tahmini bedel tespit raporunun hakkaniyetten uzak ve olması gereken değerin oldukça altında olduğunu ve dolayısıyla olması gereken değerden oldukça düşük bir bedel teklif edildiğini, davacı kurum tarafından tespit edildiği için müvekkille anlaşma sağlanamadığını, taşınmazın değeri belirlenirken bilirkişiler tarafından taşınmazın bedelinin değerinin çok altında hesaplandığını, emsal taşınmazı, dava konusu taşınmaz ile ne emlak rayiç bedelleri ne konum ve yakınlık olarak kıyaslamanın mümkün olmadığını,

ayrıca dava konusu taşınmaz kargir dükkan vasfında iken emsal taşınmazın kargir ev vasfında olduğunu, emsal taşınmazın hali hazırda kullanılamayacak durumda olduğunu, dolayısıyla dava konusu taşınmazın imar durumunun dava konusu kamulaştırma için yapılan 14.11.2020 tarihli imar değişikliğinden önceki imar durumu haliyle değerlendirmeye alınması gerektiğini, dava konusu taşınmazın "Kargir Dükkan" vasfında ve daha değerli bir muhitte olduğunu, emsal taşınmazın ise "kargir ev" vasfında olup daha düşük değerli bir muhitte ve başka bir mahallenin sokak arasında olduğunu,

davaya konu parsel üzerindeki taşınmazın tapuda "Kargir Dükkan" vasfında kayıtlı olduğunu, keşif tutanağında da belirtildiği üzere söz konusu parselde aktif 3 adet iş yerinin mevcut olduğunu, müvekkilinin dava konusu iş yerlerini tapu kayıtlarına da uygun şekilde "dükkan" vasfıyla kiraya verip gelir elde ettiğini ve güncel emlak rayiçlerine uygun bedelin tespiti gerektiğini ileri sürerek kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile arsa niteliğindeki taşınmaza emsal karşılaştırması yapılarak değer biçilmesinin 2942 sayılı Kanun'un değerlendirmeye ilişkin hükümlerine aykırılık teşkil etmediği sonucuna varılmakla birlikte, davaya konu taşınmaz üzerinde bulunan muhdesatların kamulaştırma bedelinin hesaplaması yapılırken dava tarihinin baz alınması, dava konusu edilen muhdesatlardan yapılar ile ilgili bedel hesaplanırken Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının 2020 yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ fiyatlarından faydalanılması,

yapılar için yaş ve niteliklerine göre uygun yıpranma oranlarının uygulanması ve buna göre muhdesatların değerinin belirlenmesi yerindedir. Bilirkişi raporu ile dava konusu taşınmaz üzerinde bulunan muhdesatlara ve zemin bedeline usulünce değer biçilmesinde herhangi bir isabetsizlik görülmediğinden taraf vekillerinin istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

1. Davacı idare vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar ederek kararın bozulmasını talep etmiştir.

2. Davalı vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar etmiş ayrıca aynı kamulaştırma kapsamında kamulaştırma süreci uzayan komşu taşınmazlar için Kahramanmaraş Büyükşehir Belediye Meclisi 11.08.2022 tarihli 08 sayılı meclis toplantısının 7 numaralı kararında inşaat maliyetleri 1 yıl içinde %300 arttığından devam eden dava dosyalarına esas olmak üzere davalardan vazgeçilmesine, diğer hususların protokolle belirlenmesine şeklinde karar alındığını, dava konusu taşınmaz bedelinin düşük belirlendiğini, güncel emlak rayiçlerine uygun bedel tespit edilmesi gerektiğini ileri sürerek kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukukî Nitelendirme Uyuşmazlık, ... olarak davacı idare ile davalı tapu maliki arasındaki kamulaştırma bedelinin tespiti istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (6100 sayılı Kanun) 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri.

2. 2942 sayılı Kanun'un 10 uncu maddesinin sekizinci fıkrası ile 11 inci maddesi.

3. Değerlendirme 1. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Arsa niteliğindeki ...Mahallesi 667 ada 18 parsel sayılı taşınmazın zeminine 2942 sayılı Kanun’un 11 inci maddesinin birinci fıkrasının (g) bendi uyarınca emsalin üstün ve eksik yönleri belirlenip kıyaslaması yapılarak değer biçilmesi yöntem itibarıyla doğru olduğu gibi, üzerindeki yapıya aynı Kanun’un 11 inci maddesinin birinci fıkrasının (h) bendi uyarınca resmi birim fiyatları esas alınıp yıpranma payı düşülerek değer biçilmesinde bir isabetsizlik görülmemiştir.

3. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre, taraf vekillerinin aşağıdaki paragrafların kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

4. Dava konusu taşınmaza yakın konumda bulunan ...Mahallesi 1746 ada 12 parsel sayılı taşınmaza 05.04.2016 değerlendirme tarihi itibarıyla Kahramanmaraş 3. Asliye Hukuk Mahkemesi 10.07.2019 tarihli ve 2018/933 Esas, 2019/798 Karar sayılı kararı ile 393 TL/m²; ... Mahallesi 1736 ada 24 parsel sayılı taşınmaza 31.07.2015 değerlendirme tarihi itibarıyla Kahramanmaraş 5. Asliye Hukuk Mahkemesi 27.11.2020 tarihli ve 2019/122 Esas, 2020/144 Karar sayılı kararı ile 450 TL/m² birim bedeli üzerinden değer biçilmiş olup, iş bu kararlar Dairemizin 2022/10085 Esas, 2023/163 Karar ve 2021/6993 Esas, 2021/12611 Karar sayılı kararları ile onandığı gözetildiğinde bu parsellerden ayrılma nedenleri de açıklanmadığından bilirkişi raporu inandırıcı ve yeterli görülmemiştir.

5. Bu durumda; taraflara, dava konusu taşınmaza yakın bölgelerden ve yakın zaman içinde satışı yapılan benzer yüzölçümlü satışları bildirmeleri için imkan tanınması, lüzumu halinde re'sen emsal celbi yoluna gidilmesi, taşınmazın, değerlendirme tarihi itibarıyla, emsal alınacak taşınmazın ise satış tarihi itibarıyla imar ya da kadastro parselleri olup olmadığı ilgili Belediye Başkanlığı ve Tapu Müdürlüğünden sorulması, ayrıca dava konusu taşınmazın;

imar planındaki konumu, emsallere ve değerini etkileyen merkezi yerlere olan uzaklığını da gösterir krokisi ve dava konusu taşınmaz ile emsal taşınmazların resen belirlenen vergi değerleri ve emsal taşınmazların satış akit tablosu getirtilerek, dava konusu taşınmazın değerlendirmeye esas alınacak emsallere göre ayrı ayrı üstün ve eksik yönleri ve oranları açıklanmak suretiyle yapılacak karşılaştırma sonucu değerinin belirlenmesi bakımından, yeniden oluşturulacak bilirkişi kurulu marifetiyle mahallinde keşif yapılarak alınacak rapor sonucuna göre hüküm kurulması gerektiğinin düşünülmemesi bozmayı gerektirmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; 1. Taraf vekillerinin temyiz itirazları yerinde olduğundan, temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Taraflardan peşin alınan temyiz harçlarının istek hâlinde iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,