Yargıtay 5. Hukuk Dairesi E.2024/3310 K.2024/7226

Taraflar arasındaki taşınmazın müşterek mülkiyete dönüştürülmesi davasında verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda Dairece Mahkeme kararının bozulmasına karar verilmiştir.

Mahkemece bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; davanın kabulüne karar verilmiştir.

Mahkeme kararı davacı ... bir kısım davalılar vekilleri tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin ... ili ..., ...

Mahallesi 132 ada 31 parsel sayılı 710 m² miktarlı taşınmazın üzerinde bulunan...işhanı adlı kat mülkiyeti kurulu binanın dördüncü kat 338/3390 arsa paylı 82, 83, 84, 85, 91, 92, 93, 94 numaralı bağımsız bölümlerin maliki olduğunu, bunlardan 82, 83, 84, 85 numaralı bağımsız bölümlerin tevhit işlemi ile 82 numara, 91, 92, 93, 94 numaralı bağımsız bölümlerin tevhit işlemi ile 86 numara olduğunu, 26.07.1989 tarihinde alınan yapı kullanma izin belgesinden de anlaşılacağı üzere kat mülkiyeti kurulu binanın 12 Kasım 1999 tarihli ... depremine kadar kat mülkiyeti kurulu biçimde kullanıldığını,

1999 ... depremi sonrasında binanın üst iki katının doğranarak alındığını, binanın üst katlarının doğranarak alınacağı yani müvekkiline ait bağımsız bölümlerin yok edileceğinin müvekkiline hiç söylenmediğini ve kendine ait bağımsız bölümlerin ortadan kaldırılmasından uzunca bir süre sonra müvekkili davacının bu durumdan haberdar olduğunu, kat mülkiyeti kurulu binanın 710 m² miktarlı arsanın %10 'unun müvekkiline ait olduğunu, tapu kaydında müvekkili davacının halen...işhanı adlı kat mülkiyeti kurulu binanın dördüncü kat 338/3390 arsa paylı 82 ve 86 numaralı bağımsız bölümlerin maliki olduğunu,

ancak bu bağımsız bölümlerin diğer kat malikleri tarafından yok edildiği halde tapu kayıtlarında varlıklarını devam ettiriyor göründüğünü, yok edilen bağımsız bölümler sebebiyle varlığını sürdüren bağımsız bölümlerin ise arsa paylarının fiilen arttığı halde tapu kaydında kat irtifakının ve mülkiyetinin kurulu bulunduğu ve tarihteki arsa payları ile göründüğünü,

bu nedenle kat mülkiyetinin iptaline ve taşınmazın mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesine veya müvekkili davacıya ait arsa payının mahkeme tarafından nihai kararla birlikte belirlenecek bedelinin tüm davalılardan fiilen artmış bulunan arsa payları oranında müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

1.Davalılar ..., ...,... Turizm Tic. Emlak Oto AŞ, ... vekili cevap dilekçelerinde özetle; ... ili, ... Mahallesi,...

Sokak adresinde kain 132 ada 31 parselinde kayıtlı...iş hanı adı ile maruf binanın 17 Ağustos 1999 depreminde az hasarlı olarak değerlendirildiğini, 12 Kasım 1999 depreminde binanın öncelikle ağır hasarlı kararı verildiğini, itiraz üzerine az hasarlı olarak yapının değerlendirildiğini, taşınmaza 12 Kasım 1999 depreminden sonra 2 yıl kadar binaya girilemediğini, daha sonra kat maliklerinin girişimi ile oluşan heyetçe 3 ve 4. Katında bulunan taşınmaz malikleri ile görüşülerek yıkılan çatının onarımı,

bedelleri ödenmek suretiyle bu katlarda bulunan taşınmaz maliklerinin hisselerinin arsa payı dahil olmak üzere satın alınarak bodrum + zemin+ 1. +2.

Kat kalmak ve alınan katlardaki taşınmazlara ait arsa paylarının ise diğer maliklerin payına katmak veya iki kata isabet eden pay küçültülmesi suretiyle taşınmazın yeniden yapılandırılması ve uyarlanması söz konusu olduğunu, buna istinaden 05.02.2002 tarihinde bir araya gelen taşınmaz maliklerinin bahse konu katlarda bulunan taşınmaz malikleri ile bire bir görüşülmek suretiyle o şartlarda olağan olmayan girişimlerde bulunulduğunu,

söz konusu yapının 3 ve 4. Katında ağırlıklı hisse ve büro sahibi olan davacının da içinde bulunduğu kişiler ile tek tek görüşülmek ve talep ettikleri bedellerin ödenmesi konusunda mutabakata varılmak suretiyle kat alımı işleminin gerçekleştirildiğini, alınan katlarda arsa payı ve bürosu bulunan davacı dahil diğer maliklere ödemeler yapıldığını, keza ödeme yapılan malikler tarafından da o dönem yönetici durumunda olan ...'e alınan bu taşınmazlar ile ilgili kat irtifakının yeniden kurulması, projelendirilmesi,

alınan yerlerin tapu sicilinden terkin veya kayıtlı mülkiyetin halen binada bodrum + zemin + 1. + 2. Katta bürosu ve dükkanı bulunanlara pay ilavesi veya alınan katlara isabet eden arsa paylarının tamamen terkini için vekâletname ile yetki verildiğini, davacı tarafın vekilini de yanıltarak gerçek olayları ve gerçeği gizlemesi bizzat kendi imzasına havi, tarafından verilmiş belgeler muvacehesinde tamamen suiniyetle hareket etmekten ibaret olduğunu, asıl binayı yapan ve projelendiren kendisinin olmasına rağmen projeye aykırı bir bina imalatı sebebiyle kat maliklerini ciddi sıkıntıya soktuğunu,

projeye aykırı olarak yapılmış bir kaç bağımsız bölümün kendi adına tescilini talep etmiş, fiili imkansızlık ve projelerde yer olmayan bu bölüm sebebiyle gerek kat malikleri adına yetki verilen yönetim kurulu, gerekse kat malikleri binanın yeni duruma göre uyarlanmasını Belediye İmar Müdürlüğü ve yapı denetim birimlerin belirttiği esas ve yönetmelik uygulamalarını bu nedenle aşamayarak çözümsüzlüğe düştüğünü, binanın durumu ile ilgili ...

Sulh Hukuk Mahkemesine başvuru yapıldığını, 08.11.2001 tarihinde bilirkişi raporu alındığını, rapora göre binanın iki katının alınarak güçlendirme yapılması gerektiğinin belirtildiğini, kat maliklerinin çoğunluğu ile yapılan değerlendirme neticesi bilirkişi raporunun uygulamaya konulduğunu, davacı ile 03.10.2002 tarihinde bir sözleşme yapıldığını, diğer malikler ile de kat alımı konusunda sözleşmeler yapıldığını, davacıya kat alımı neticesi satın alınan dükkan ve arsa payı karşılığının tamamen ödendiğini, bakiye 2.000 TL borç kaldığını,

ancak davacının alınan katlar dışında 1 ve 2. Katta bağımsız bölümü bulunduğu ve binanın kat alımı neticesi kullanıma başlaması neticesinde 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'na (634 sayılı Kanun) göre kendi payına isabet eden tüm bina yönetim ve onarım, bakım, kapıcı, kaloriferci paylarına karşılık işbu alacağı mahsup edildiğini, buna ilişkin kayıtların bina yönetim kurulu hesap cetvellerinde mevcut olduğunu, ancak davacı ile yapılan protokolün 5 inci maddesinde yer alan çay ocağı olarak bilinen yerin davacıya verilmesinin karar altına alındığını, ancak bu yerin projeye girememesi nedeni ile uygulamaya sokulamadığını,

davacının iş hanı yönetimine keşide ettiği 01.02.2008 gün ve...3. Noterliğinin 635 yevmiye nolu ihtarında yer alan açık ikrarı dikkate alındığında davacının dava dilekçesinde ileri sürdüğü ve vekiline hatalı bilgi verdiğinin açık olduğunu, iş hanı yönetimi tarafından kendisine keşide edilen ...

3. Noterliğinin 19.02.2008 tarihli ve 2322 yevmiye nolu ihtarında davacı istemi ile ilgili fiili imkansızlığın belirtildiğini, davacının dilekçesinde ileri sürülen tüm istemlerinin ve bedele yönelik isteminin reddine, davacının dava değerini belirtmediğini, eksik harcın ikmalinin yasal zorunluluk olduğunu, gerek mahallinde yapılacak keşif neticesinde gerekçe tapu kayıt bilgileri celp edildiğinde görüleceği üzere alınan 3 ve 4. Kat maliklerine tüm arsa payı ve dükkan bedelinin ödendiğini, yeni fiili ve hukuki duruma göre binanın mahkeme marifetiyle uyarlanmasını davalı taraf olarak talep ettiğini,

davayı...iş hanında fili duruma göre mevcut kat malikleri tarafından oluşturulan bina yönetimini ifa eden...iş hanı Yönetim kuruluna ihbarını talep ettiğini, davacının yeniden kat irtifakı kurularak kendisine pay verilmesine ilişkin talebinin reddine, karar verilmesini talep etmiştir.

2. Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; dava konusu taşınmazın 17 Ağustos 1999 depreminde az hasarlı değerlendirildiğini, 12 Kasım 1999 depreminde ise öncelikle ağır hasarlı olarak, itiraz üzerine az hasarlı olarak değerlendirildiğini, taşınmazın kullanımı için kat maliklerinin girişimi ile oluşan heyetçe binanın 3 ve 4. katlarında bulunan taşınmaz malikleri ile görüşülerek yıkılan çatının onarımı, bedeli ödenmek suretiyle bu katlarda bulunan taşınmaz maliklerinin hisselerinin arsa payı dahil olmak üzere satın alınarak bodrum, zemin,

1 ve 2. Katın tamamı ve alınan katlardaki taşınmazlara ait arsa paylarının ise diğer maliklerinin payına katılmak veya iki kata isabet eden pay küçültülmesi suretiyle taşınmazın yeniden yapılandırılması ve uyarlanmasının söz konusu olduğunu, söz konusu yapının 3 ve 4. katında ağırlıklı hisse sahibi olan davacının da içinde bulunduğu maliklerin talep ettikleri bedellerin ödenmesi konusunda mutabakata varılarak alınan katlara ilişkin ödeme yapıldığını, ödeme yapılan malikler tarafından o dönem apartman yönetici olan ... e alınan taşınmazlarla ilgili kat irtifakının yeniden kurulması projelendirilmesi,

alınan yerlerin tapu sicilinden terkin veya kaydi mülkiyetin halen binada bodrum Zemin, 1 ve 2. Katta bürosu ve dükkanı bulunanlara pay ilavesi veya alınan katlara isabet eden arsa paylarının tamamen terkini için vekâletname ve yetki verildiğini, davacının projeye aykırı yapılmış bir kaç bölümün kendi adına tescilini istediğini,

fiili imkansızlık ve projede yer almayan söz konusu taşınmaz bölümünün gerek kat malikleri adına yetki verilen yönetim kurulu gerekse kat malikleri binanın yeni duruma göre uyarlanmasını belediye imar müdürlüğü ve yapı denetim birimi gibi birimlerin belirttiği esas ve yönetmelik uygulamalarını aşamadığından çözümsüzlüğe düştüğünü, binanın durumu ile ilgili olarak ...

Sulh Hukuk Mahkemesine başvuru yapıldığını ve 08/11/2001 tarihinde bilirkişi raporu alındığını, söz konusu raporda binadan iki kat alınarak güçlendirme yapılması gerektiğinin belirtildiğini, kat maliklerinin çoğunluğu ile yapılan değerlendirme sonucu bilirkişi raporunun uygulamaya sokulduğunu, davacı ile 03/10/2002 tarihinde bir sözleşme yapılmış ayıp aynı şekilde diğer maliklerle de kat alımı konusunda sözleşme yapıldığını, davacıya kat alımına ilişkin satın alınan dükkan ve arsa payı karşılığı tamamen ödendiğini, bakiye kalan 2.000 TL borç kalmış ise de;

davacının alınan katlar dışında bağımsız bölümü bulunduğu ve binanın kat alım sonucunda kullanıma başlanması neticesinde kat mülkiyeti yasasına göre kendi payına düşen tüm bina yönetim ve onarım, bakım, kapıcı, kaloriferci paylarına karşılık olarak işbu alacağın mahsup edildiğini, bu kayıtların bina yönetim kurulu hesap cetvellerinde mevcut olduğunu,

davacı ile yapılan protokolün 5. Maddesinde yer aldığı üzere çay ocağı olarak bilinen yerin davacıya verilmesinin karar altına alınmış olmasına rağmen söz konusu yerin davacı tarafından yaptırılan ve projesi çizilen yapı içinde yer almaması ve tapuya da bağımsız bölüm olarak tescil edilmemiş olması sebebiyle uygulamaya sokulmadığını, davacının söz konusu durumu bilmesine rağmen kendisinden alınan dükkanlar ile ilgili vekâlet ve yetki verilme kat malikleri ve yönetici tarafından istenilmesine rağmen ekstra faiz, farkı istenmek,

hatta fiiliyatta olmayan büroları tapu kaydındaki durumdan istifade ile Mehmetcik Vakfına bağışlama gibi beyanlarda bulunarak iş hanının yeniden uyarlanmasına imkan ve cevaz vermediğini, iş hanı yönetimi tarafından çay ocağının bu haliyle kendisine verilmesi istenildiği halde tapusuz yeri almayacağını, tapusunu çıkartıp vermelerini istemiş ancak yeniden proje tadilatına ve uygulamasına imkan sağlayacak vekâlet v e yetki vermekten kaçındığını, mahallinde yapılacak keşif ve tapu kaydı bilgileri incelendiğinde 3. ve 4. Kat maliklerine tüm arsa payı ve dükkan bedellerinin ödenmiş bulunduğunu,

yeni fiili ve hukuki duruma göre binanın mahkeme marifeti ile uyarlanmasını talep ettiklerini, davanın reddi ile yargılama giderleri ile vekâlet ücretinin davacıya yüklenmesine karar verilmesini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

Mahkemenin 12.11.2015 tarihli ve 2009/23 Esas, 2015/947 Karar sayılı kararı ile davanın kabulüne karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Bozma Kararı

1. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde bir kısım davalılar temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Yargıtay (Kapatılan) 20.

Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonucunda uyuşmazlık konusu 132 ada 31 parselde bulunan ana taşınmazın tapu kayıtlarına göre 5 katlı, fiiliyatta ise 3 katlı olduğu anlaşılmakla, davalıların taşınmazın sonradan alınan 2 katında bulunan bağımsız bölümler için 634 sayılı Kanun'un 46 ve 47 nci maddeleri gereği davacı aleyhine açmış olduğu yok olan bağımsız bölümlerin paylarının alımına ilişkin herhangi bir dava olup olmadığı araştırılmadığı, ayrıca kabule göre de ana taşınmazda bulunan bağımsız bölümlerin bir kısmının dava tarihinden sonra mülkiyetinin devrolmuş olabileceği gözetilerek son tapu kaydının istenilmesi,

taraf teşkilinin sağlanmasından sonra paylı mülkiyete dönüştürülmesine karar verilir ise tapudaki pay sahiplerinin hisseleri ile birlikte hüküm kısmında açıkça belirtilmesi gereğine değinilerek kararın bozulmasına karar verilmiştir.

B. Mahkemece Bozmaya Uyularak Verilen Karar

Mahkemenin 01.12.2022 tarihli ve 2018/587 Esas, 2021/1410 Karar sayılı kararı ile davanın kabulüne karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde bir kısım davalılar vekili Av...., davalı ... ,bir kısım davalılar vekili Av...., kendi adına asaletin davalı ... adına vekâleten Av. ... ve davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

1. Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle, davanın kabulüne karar verildiği halde aleyhe vekâlet ücretine hükmedilmesinin hatalı olduğunu belirterek hükmün bu yönden düzeltilerek onanmasını yahut bozulmasına karar verilmesini istemiştir.

2. Bir kısım davalılar vekili Av.... temyiz dilekçesinde özetle; davacının maliki olduğu bağımsız bölümleri 03.10.2002 tarihli protokol ile devrettiğini, hukuki yararının olmadığını ana gayrimenkulün kat mülkiyetinde kalması gerektiğini ileri sürerek davanın reddine karar verilmesi gerektiğini ileri sürmüştür.

3. Davalı ... temyiz dilekçesinde özetle, davacı vekilinin davacıya ait bağımsız bölümlere ilişkin bedellerden sadece ... ın ödemesi olmadığını belirttiğini ancak kendisinin alım ve satımdan haberdar olmadığını aleyhine vekâlet ücretine hükmedilmemesi gerektiğini ileri sürmüştür.

4. Kendi adına asaleten, davalı ...'na vekâleten Av. ... temyiz dilekçesinde özetle, davacının maliki olduğu bağımsız bölümleri 03.10.2002 tarihli protokol ile devrettiğini, hukuki yararının olmadığını, ana gayrimenkulün kat mülkiyetinde kalması gerektiğini beyanla davanın reddine karar verilmesi gerektiğini ileri sürmüştür.

5. Bir kısım davalılar vekili Av. ... temyiz dilekçesinde özetle, davacının binanın müteahidi ve mimarı bulunduğunu, kat mülkiyetinin terkin edilmesinin hayatın olağan akışına aykırı olduğunu, kararın bozulması gerektiğini ileri sürmüştür.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, ana gayrimenkuldeki kat mülkiyetinin terkini ile taşınmazın müşterek mülkiyete çevrilmesi istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) geçici 3 üncü maddesinin atfıyla 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun (1086 sayılı Kanun) 26.09.2004 tarihli ve 5236 sayılı Kanun'la yapılan değişiklikten önceki 427 ilâ 439 uncu maddeleri.

2. 634 sayılı Kanun'un 3 üncü ve 33 üncü maddeleri.

3. Değerlendirme 1. Mahkemelerin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un geçici 3 üncü maddesinin atfıyla 1086 sayılı Kanun'un 26.9.2004 tarihli ve 5236 sayılı Kanun'la yapılan değişiklikten önceki 428 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Mahkemece bozma ilamına uyularak yapılan araştırma neticesinde yazılı olduğu şekilde karar verilmesinde herhangi bir isabetsizlik yoktur.

3. Temyizen incelenen kararının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, bozma ile kesinleşen ve karşı taraf yararına kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin ise yeniden incelenmesine hukukça imkân bulunmadığı anlaşılmakla; temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Davacı ... bir kısım davalılar vekillerinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddiyle usûl ve kanuna uygun kararının ONANMASINA,

Taraflardan peşin alınan temyiz harçlarının Hazineye irat kaydedilmesine,