Yargıtay 5. Hukuk Dairesi E.2024/4898 K.2024/9211

Taraflar arasındaki tapu sicilinin hatalı tutulması nedeniyle uğranılan zararın 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu’nun (4721 sayılı Kanun) 1007 nci maddesi uyarınca tazmini istemine ilişkin davada yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalı ... vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı ... vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacılar vekili dava dilekçesinde özetle; dava konusu Ankara ili, Pursaklar ilçesi, Altınova Mahallesi 958 parsel sayılı taşınmazda 1.000 m² yüzölçümlü pay satın aldığını, ancak daha sonra Tapu Müdürlüğü tarafından pay hatası yapıldığı belirtilip 12.10.2022 tarihinde tapu kütüğünde resen düzeltme yapılarak payının tamamen terkin edildiğini, zararın oluştuğunu ileri sürerek fazlaya ilişkin hakları saklı tutup şimdilik satış bedeli karşılığı olarak 1.000,00TL’nin 02.04.2009 tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte,

satın alma tarihi ile terkin tarihi arasındaki taşınmazın ulaştığı değer için şimdilik 9.000,00TL’nin ise terkin tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesi istemiyle dava açmıştır.

Daha sonra 10.09.2023 tarihli ıslah dilekçesiyle; satış bedeli karşılığı olarak 18.000,00TL tazminatın 02.04.2009 tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte, satın alma tarihi ile terkin tarihi arasındaki taşınmazın ulaştığı değer için 370.000,00TL’nin ise terkin tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalı Hazineden tahsilini istemiştir.

II. CEVAP

Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; zamanaşımı ve husumet itirazlarında bulunarak, tapu sicilinin yolsuz tutulması nedeniyle oluşacak zarardan Devletin sorumlu olacağından bahsedilmesi için 4721 sayılı Kanun'un 1007 nci maddesine göre fiil ve içtinabın kural olarak sicili tutmakla görevli memurdan gelmesi ve memurun fiil ve içtinapta bulunması sonucu tapu sicilinin yolsuz tutulmuş olmasından kaynaklanması gerektiğini, ayrıca bir fiilin tazminat yükümü doğurabilmesi için bunun zarar görenin çıkarlarını korumayı amaçlayan hukuk kurallarının ihlal edilmiş olması gerektiğini,

Hazinenin tapu sicilinin tutulmasından dolayı tazminattan sorumlu tutulabilmesi için, tapu sicilinin tutulmasından zararın doğmuş bulunması, memurun hukuka aykırı eylemi olması, zarar ile eylem arasında nedensellik bağının bulunmasının zorunlu olduğunu, şartları bulunmadığından Hazine'nin sorumlu tutulamayacağını belirterek açılan davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın kabulüne, dava konusu taşınmazın bedelinin davalı Hazineden tahsili ile davacıya ödenmesine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davalı ... vekili istinaf dilekçesinde özetle; zamanaşımı itirazları hakkında karar verilmediğini, 4721 sayılı Kanun'un 1007 nci maddesindeki koşulların oluşmadığını, tazminat miktarının çok yüksek belirlendiğini, resmi senetteki satış bedeline hükmedilmesi gerektiğini, ıslah edilen miktar yönünden ıslah tarihinden itibaren faize hükmedilmesi gerektiğini belirterek İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılıp davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile dosya kapsamından.

Ankara ili, Pursaklar ilçesi, Altınova Mahallesi 958 parsel sayılı 287.400,00m² yüzölçümündeki taşınmazın paylı mülkiyet üzere Süleyman Topgül ve ortakları adlarına tapuda kayıtlı olduğu, Süleyman Topgül’ün tapu kütüğünde 2538544/1502871552 payının bulunduğu halde TAKBİS’e yanlışlıkla 25385443/1502871552 pay olarak kaydedildiği, TAKBİS’deki yanlış hisse esas alınarak 11.02.2009 tarihli ve 2241 yevmiye No.lu resmi senetle Hülya Şentürk’e satıldığı,

Hülya’nın da 35938135729/3599377367040 payından 5/1437 payını (1.000,00m²) 02.04.2009 tarihli ve 5463 yevmiye No.lu resmî senetle davacıya sattığı, davacıya satışa ilişkin resmî senette ve tapu kütüğünde pay hatasına ilişkin şerhin bulunmadığı, daha sonra Tapu Müdürlüğü tarafından pay hatası yapıldığının tespit edilmesi üzerine anılan durumun davacıya bildirildiği, 12.10.2022 tarihli ve 18356 yevmiye No.lu işlemle davacının payının tamamının tapudan terkin edildiği,

düzeltme işlemiyle davacının zararının oluştuğu, bunun üzerine davacının payının tapudan terkin edildiği tarihten itibaren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 146 ncı maddesinde düzenlenen 10 yıllık zamanaşımı süresi içinde 08.12.2022 tarihinde istinafa konu tazminat davasını açtığı anlaşıldığı, somut olayda; tazminat istemine konu taşınmazda paydaşlardan Süleyman Topgül’ün tapu kütüğündeki payının TAKBİS’e yanlış kaydedildiği, TAKBİS’deki kayıtlar esas alınarak pay satışlarının yapıldığı, davacının hatalı olarak tescil edilen payı satın aldığı,

davacıya satışa ilişkin resmi senette ve pay satışı sırasında da tapu kütüğünde pay hatasına ilişkin şerhin bulunmadığı, davacıya çekişmeli taşınmazda malik olmadan önce yapılan pay hatalarına ilişkin resmi akit tablolarını inceleme mükellefiyeti yüklenemeyeceği, tapu sicilinin hatalı tutulduğu,

zararının oluştuğu, tazminat istemine konu taşınmaz, kadastral arsa parseli niteliğinde olduğu ve hükme dayanak yapılan bilirkişi kurulu raporunda da tazminat istemine konu taşınmazın kadastral arsa parseli olduğu belirtilmekle birlikte tapuda yapılan satışların emsal olarak incelenip karşılaştırılarak taşınmazın değerinin tespit edilmesi gerektiği hâlde internet ortamındaki satışlar incelenip karşılaştırılarak değer tespiti yapılması doğru değil ise de Yargıtay 5. Hukuk Dairesince onanan taşınmazlara ilişkin tespit edilen m² birim fiyatları karşısında (özellikle imar planında belediye hizmet alanında kalan 276 ada 2 (yeni 655 ada 2)

parselin 05.03.2019 tarihi itibarıyla imar parseli olarak m²si 840TL’den kamulaştırma bedeline hükmedilmesi, temyiz üzerine Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 2021/10977 Esas, 2022/4660 Karar sayılı ilamıyla onanması,

anılan metrekare birim fiyatı olan 840TL’den %45 düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılması halinde 462,00TL’ye ulaşılması) karşısında istinafa konu davada kadastral arsa parseli niteliğinde olan tazminat istemine konu taşınmazın 12.10.2022 tarihi itibariyle tespit edilen metrekare birim fiyatı (388,00TL) uygun olduğundan dava ekonomisi ve yargılamanın seriliği ilkeleri gözetilerek tapuda yapılan satışların emsal olarak incelenip karşılaştırması yoluyla değer tespiti yapılması yönünde kaldırma yapılmamış, dosya kapsamı, mevcut delil durumu,

istinaf edenin sıfatı ve istinaf dilekçesinde ileri sürülen sebepler ile kamu düzenine ilişkin aykırılık bulunup bulunmadığı yönü gözetilerek yapılan incelemede tazminat istemine konu taşınmazın tapu kütüğünden terkin edildiği 12.10.2022 tarihi itibarıyla kadastral parsel olarak m²si 388,00TL’den değerinin tespit edilmesinde isabetsizlik bulunmadığından davalı ... vekilinin istinaf başvurusunun esas yönünden reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesinde belirtilen sebepleri tekrar ederek ve resen belirlenecek nedenlerle kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukukî Nitelendirme Uyuşmazlık, 4721 sayılı Kanun'un 1007 nci maddesi uyarınca tazminat istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

1. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (6100 sayılı Kanun) 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri.

2. 4721 sayılı Kanun'un “Sorumluluk” başlıklı 1007 nci maddesinin birinci fıkrası.

3. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 18.11.2009 tarihli ve 2009/4-383 Esas, 2009/517 Karar sayılı kararında tapu işlemlerinin kadastro tespit işlemlerinden başlayarak birbirini takip eden işlemler olduğu, tapu kütüğünün oluşumu aşamasındaki kadastro işlemleri ile tapu işlemleri bir bütün oluşturduğundan bu kayıtlarda yapılan hatalardan 4721 sayılı Kanun'un 1007 nci maddesi anlamında Devletin sorumlu olduğunun kabulünün gerektiği, Devletin sorumluluğunun kusursuz sorumluluk olduğu, bu işlemler nedeniyle zarar görenlerin 4721 sayılı Kanun'un 1007 nci maddesi gereğince zararlarının tazmini için Hazine aleyhine adlî yargıda dava açabilecekleri belirtilmiştir.

4. 4721 sayılı Kanun'un 1007 nci maddesi uyarınca kabul edilen Devletin sorumluluğu, tapu sicilinin önemi ve kişilerin bu sicile olan ... duygularını sağlamak bakımından aynî hakkının saptanması, herkese açık tutulmasında tekel hakkı sağlayan bir sicil olması esasına dayanmaktadır. Bu sorumluluk, asıl ve nesnel (objektif) bir sorumluluk olduğundan zarara uğrayan zararının ödetilmesini doğrudan Devletten isteyebilir.

5. 4721 sayılı Kanun'un 1007 nci maddesi gereğince açılan davalarda, tapu kaydının iptali nedeniyle tapu sahibinin oluşan gerçek zararı neyse tazminatın miktarı da o kadar olmalıdır. Gerçek zarar, tapu kaydının iptali nedeniyle tapu malikinin mal varlığında meydana gelen azalmadır. Tazminat miktarı zarar verici eylem gerçekleşmemiş olsaydı zarar görenin mal varlığı ne durumda olacak idiyse aynı durumun tesis edilebileceği miktarda olmalıdır.

Zarara uğrayan kişinin gerçek zararı ise tazminat miktarının belirlenmesinde esas alınacak değerlendirme tarihine göre belirlenecek olup bu tarihe göre tapusu iptal edilen taşınmazın niteliği ve değeri belirlenmelidir. Taşınmazın niteliği arazi ise net gelir metodu yöntemi ile arsa vasfında ise değerlendirme gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre hesaplanması suretiyle gerçek değer belirlenmelidir.

3. Değerlendirme 1. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun’un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. 4721 sayılı Kanun'un "Sorumluluk" kenar başlığını taşıyan 1007 nci maddesi ''Tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur.'' hükmünü içermekte olup, bu maddede düzenlenen sorumluluk, kusura dayanmayan (objektif) bir sorumluk türü olup, tapu sicil müdür ya da memurunun kusuru olsun ya da olmasın, sicilin tutulmasında, kişilerin malvarlığı çıkarlarını koruyan hukuk kurallarına aykırı davranılmış olması yeterlidir.

Bunun yanı sıra, her ne kadar davacı noterde düzenlenen sahte vekâletnameye dayalı olarak satın aldığı taşınmazın, sonradan yolsuz tescil nedeniyle tapu kaydının iptal edilerek gerçek maliki adına tescil edilmesi nedeniyle zarara uğramışsa da, kusurun varlığı ya da yokluğu devletin sorumluluğu için önem taşımamaktadır. Tapu sicilinin tutulması görevini üstlenen Devlet, bu sicile tanınan güvenden ötürü hak durumuna aykırı kayıtlardan doğan tehlikeyi de üstlenmektedir.

3. Bu nedenle, somut olayda 4721 sayılı Kanun'un 1007 nci maddesi uyarınca tapu sicilinin yanlış tutulmasından kaynaklanan sorumluluk şartlarının oluştuğu anlaşıldığından davalı ...'nin sorumlu tutulması doğrudur.

4. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukukî nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre taraf vekillerinin aşağıdaki paragraflar kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

5. 4721 sayılı Kanun'un “Sorumluluk” kenar başlığını taşıyan 1007 nci maddesinde; “Tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur. Devlet zararın doğmasında kusuru bulunan görevlilere rücu eder.” hükmü yer almakta olup, tapu sicilinin tutulması nedeniyle zarara uğrayan kişinin bütün zararlarından Devlet sorumludur. Tapu kaydının iptali nedeniyle, tapu sahibinin oluşan gerçek zararı neyse, tazminat da o miktarda olmalıdır. Gerçek zarar, tapu kaydının iptali nedeniyle, tapu malikinin malvarlığında meydana gelen azalmadır. Tazminat miktarı, zarar verici eylem gerçekleşmemiş olsaydı, zarar görenin malvarlığı ne durumda olacak idiyse, aynı durumun tesis edilebileceği miktar olmalıdır.

6. Dava konusu taşınmaz arsa niteliğinde olup arsaların bedelinin değerlendirme gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre hesaplanması zorunludur. Bu itibarla, emsal satışların değerlendirme tarihi olan dava tarihindeki karşılıklarının fiyat artış endekslerinin uygulanması suretiyle tespiti, bundan sonra emsal ile dava konusu taşınmazın eksik ve üstün yönlerinin neler olduğu ve oranları açıklanmak suretiyle değer biçilmesi gerekirken, bu yönteme uyulmadan yazılı gerekçe ile tazminat bedelinin tespiti doğru görülmemiştir.

7. Bu nedenle, taraflara dava konusu taşınmaza yakın bölgeden, benzer yüzölçümlü ve yakın tarihli satışları bildirmeleri için imkan tanınması, lüzumu hâlinde resen emsal celbi yoluna gidilmesi ve yeniden oluşturulacak bilirkişi kurulu ile keşif yapılarak rapor alınması ve dava tarihi olan 2022 yılında dava konusu taşınmaz ile bilirkişi kurulunca emsal kabul edilecek taşınmazların, Arsa Metrekare Rayiç Bedeli Takdir Komisyonu tarafından belirlenen emlak vergisine esas olan metrekare değerleri, ilgili Belediye Başkanlığı Emlak Vergi Dairesinden istenip, dava konusu taşınmazın, emsal taşınmazlara göre üstünlük oranı yönünden bilirkişi kurulu raporu da denetlenerek, sonucuna göre hüküm kurulması gerektiğinin gözetilmemesi bozmayı gerektirir.

VI. KARAR