Yargıtay 5. Hukuk Dairesi E.2024/6220 K.2025/1095

Taraflar arasındaki ortaklığın giderilmesi davasında yapılan yargılama sonunda Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiştir.

Mahkeme kararı davalı ... tarafından temyiz edilmekle; süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacılar vekili dava dilekçesinde özetle; İstanbul, Maltepe, 1 bölge, Altayçeşme Mahallesi, Altayçeşme Mevkii, 29 pafta, 2755 ara 348 parselde kayıtlı taşınmaz ile üzerindeki binanın müvekkilleri ile davalılara miras kaldığını, tarafların aralarında anlaşarak taşınmazın taksiminin mümkün olmadığını, bu nedenle taşınmazın aynen taksimi, bu mümkün değilse taşınmazın satılarak ortaklığın giderilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Dahili davalı ... veklili cevap dilekçesinde özetle;öncelikle davanın reddini talep ettiğini, bu mümkün değilse taşınmaz ile ilgili yazılı taksim sözleşmesi bulunduğundan buna riayet edilerek aynen taksim suretiyle giderilmesine, taşınmazın kat mülkiyeti mevzuatı uyarınca kat mülkiyetine geçişi gerçekleştirilebiliyorsa, Kat Mülkiyetine geçilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

III. MAHKEME KARARI

Mahkemenin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın kabulüne ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmiştir.

IV. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı ... temyiz dilekçesinde özetle; kat mülkiyetinin kurulmasının ve aynen taksiminin mümkün olmadığı yönündeki değerlendirme eksik ve hatalı olduğunu, taşınmaz ile ilgili yazılı taksim sözleşmesi bulunduğundan anılı sözleşme uyarınca ortaklığın aynen taksim suretiyle giderilmesine, aksi kanaat hasıl olursa taşınmazın mat mülkiyeti mevzuatı uyarınca Kat Mülkiyetine geçişinin sağlanmasının gerekli olduğunu, davalı ...

Taşın vekilini azletmiş olmasına rağmen davanın kabulü yönündeki kararın usul ve kanuna aykırı olduğunu, davacı ve davalı sıfatı birleştiğinden yargılamanın yeniden yapılması gerektiğini taşınmazın değerinin artığını, bilirkişi raporuna göre satış bedelinin alınmasının tarafları ekonomik yönden mağdur edeceğini, davalı ...'a gerekçeli kararın tebliğinin yapılmamasının bozmayı gerektirdiğini belirterek kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, ortaklığın giderilmesi istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) Geçici 3 üncü maddesinin atfıyla 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun (1086 sayılı Kanun) 26.09.2004 tarihli ve 5236 sayılı Kanun'la yapılan değişiklikten önceki 427 ilâ 439 uncu maddeleri.

2. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (634 sayılı Kanun) 12 nci maddesi.

3. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 699 uncu maddesi.

3. Değerlendirme 1. Mahkemelerin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un geçici 3 üncü maddesinin atfıyla 1086 sayılı Kanun'un 26.9.2004 tarihli ve 5236 sayılı Kanun'la yapılan değişiklikten önceki 428 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. 634 sayılı Kanun'un 10 uncu maddesinin son fıkrası hükmüne göre kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi davasında, ortak maliklerden birinin yargılamanın (temyiz aşaması dahil) herhangi bir aşamasında paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması (taksim) yoluyla yapılmasını istemesi durumunda, hakim, 12 nci maddedeki belgeleri de tamamlattırıp taşınmaz mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı özgülenmesine karar vermelidir.

634 sayılı Kanun hükümlerine uygun olarak, üzerinde kat mülkiyetine elverişli yapı bulunan ortak taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilmesi için, üzerindeki yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış ya da projesi olmamakla birlikte fiilî durumuna göre çizdirilmiş imara ve fenne uygunluğu ilgili makamca onaylanmış projesinin olması, bağımsız bölümlerinin başlı başına kullanmaya elverişli bulunması, yapının tümünün kargir olması ve her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi,

ayrıca 12 nci maddede yazılı belgelerin (belediyeden onaylı proje ve yapı kullanma belgesi ile bağımsız bölümler listesi ve yönetim planı) tamamlattırılması gerekmektedir. Bu koşulların gerçekleşmesi durumunda anılan Kanun'un 10 uncu maddesinin son fıkrası hükmünce taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilecek ve açılan davada ortaklığın bu yolda giderilmesine karar verilebilecektir.

3. Somut olayda Mahkemece dosyada toplanan belge ve bilgilere, özellikle bilirkişi raporu içeriğine göre dava konusu taşınmazın mevcut hali ile ruhsata bağlanarak kat irtifak tesisi mümkün olmadığından gayrimenkulün hissedarlar arasında aynen taksim edilemeyeceği yönünde tespit yapılarak ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmiş, ancak yukarıda açıklanan diğer koşulların varlığı araştırılmamıştır.

4. Yargıtay'ın yerleşmiş uygulamalarında, tamamlanmış yapının fiilî durumu ile onaylı projesi arasında aykırılıklarının bulunması ya da yapının imara uygun ancak projesiz inşa edilmiş olması veya bir kısım bağımsız bölümlerin başlı başına kullanılmaya elverişli halde bulunmaması gibi kat mülkiyeti kurulmasına engel oluşturan eksikliklerin mevcut olduğu durumlarda bu eksikliklerin giderilip yasal koşullara uygun hale getirilmesi mümkün ise bunun isteyen tarafa tamamlattırılması yoluna gidilmesi gerektiği kabul edilmektedir.

5. Bu bakımdan, somut olayda da Mahkemece öncelikle davaya konu taşınmaz üzerindeki yapının onaylı projesinin ve sonradan değişiklik yapılmış ise buna ilişkin tadilat projesinin olup olmadığının taraflara ve ilgili belediyeye sorulup etraflıca araştırılması, proje mevcut değil ise veya onaylı projeye aykırılıkların saptanması halinde ilgili belediyeden alınacak ön bilgiye göre yapının mevcut haliyle imar mevzuatına ve bulunduğu yerin imar durumu ile fenne aykırılık oluşturmadığı veya imara ya da projeye aykırılıklar giderildiği takdirde onay verilebileceğinin saptanması hâlinde, öncelikle aykırılıkların giderilmesi,

eksiklerin tamamlatılması daha sonra yapının fiili durumunu yansıtan projenin hazırlattırılıp, ilgili İmar Müdürlüğünün onayının ve buna bağlı olarak oturma izin belgesinin alınması, ayrıca 634 sayılı Kanun'un 12 nci maddesinde sayılan diğer belgelerin tamamlattırılması için kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen tüm taraflara yetki ve yeterli süre verilmesi, bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde de;

dava konusu taşınmaz üzerindeki yapıda her bir bağımsız bölümün (konumu, yüzölçümü, kullanım amacı ve eklentileri yerinde incelenip irdelenerek) değeri ve bu değere göre özgülenecek arsa payı uzman bilirkişi marifetiyle saptanıp varsa fiilî taksime göre, taksim yoksa çekilecek kura ile önce her bir paydaşa birer bağımsız bölüm özgülendikten sonra arta kalan bağımsız bölümün pay oranları da gözetilmek suretiyle yine kura ile paydaşlara özgülenerek, gerekiyorsa bedel farkı nedeni ile ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi,

malikleri gösteren liste ve yönetim planı gibi belgeleri paydaşların (tanınan süreye rağmen) imzalamaktan kaçınması halinde bunların imzalanmış sayılması suretiyle tahkikatın ikmal edilmesinden sonra kat mülkiyetine geçiş yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmesi gerekir.

6.Yukarıda açıklanan hususların gereği yerine getirilmeden yetersiz araştırma ve eksik inceleme ile satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmiş olması hatalı olup bozmayı gerektirmiştir.

V. KARAR

Açıklanan sebeple; Davalı ...'ın temyiz itirazlarının kabulü ile temyiz olunan Mahkeme kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz harcının istek halinde iadesine,