Yargıtay 5. Hukuk Dairesi E.2024/6414 K.2025/2473

Taraflar arasındaki kat malikleri kurulunun 29.01.2012 tarihli olağan toplantısında kabul edilen işletme projesi ile yönetim planının bir kısım maddelerindeki ibarelerin yok hükmünde sayılmak suretiyle iptali edilmesi istemine ilişkin davada verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonunda Yargıtay (Kapatılan) 18. Hukuk Dairesince Mahkeme kararının bozulmasına karar verilmiştir.

Mahkemece bozmaya uyularak yapılan yargılama sonucunda davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Mahkeme kararı bir kısım davalılar vekilleri tarafından temyiz edilmekle; süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacılar vekili dava dilekçesinde özetle; davacıların bir kısım kat malikleri olduğunu, site kat malikleri kurulunun 29.01.2012 tarihli olağan toplantısında kabul edilen işletme projesinin kanuna aykırı olarak hazırlanarak kabul edildiğini, işletme projelerinde bağımsız bölüm malikleri, güvenlik giderleri, teknik hizmet giderleri ile bahçe bakım ve peyzaj giderlerine eşit ve diğer giderlere ise arsa payları oranında katılacağı şeklinde düzenleme yerine bütün kat maliklerinin genel giderler ile ilgili aidatları eşit ödemeleri hususunun kabul edildiğini,

bu durumun davacıların bulunduğu C Bloklarda yer alan 1+1 ve 2+1 tipi toplam 144 bağımsız bölüm maliki aleyhine bir düzenleme olduğunu ve hakkaniyete uygun olmadığını,bu nedenle işletme projesinin iptaline karar verilmesini; ayrıca yönetim planının yetkili kişi tarafından imzalanmadığından yönetim planının 26 ncı ve 16 ncı maddelerindeki ibarelerin yok hükmünde sayılmak suretiyle iptal edilmesini ve yine yönetim planının 26 ncı maddesinde ana taşınmaz genel kurulunda her temsilci ve sayısının birer oy hakkı olduğu hususundaki düzenlemenin de hakkaniyete aykırı olduğunu,

zira C Blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinin yeteri kadar temsilci ile temsil edilemediğini, her birinde 10 adet bağımsız bölüm bulunan A ve B Bloklar ikişer temsilci ile temsil edilirken her birinde 36 bağımsız bölüm bulunan C Bloklarda da ikişer temsilci ile temsilin söz konusu olduğunu, bu düzenlemenin kanuna da aykırı olduğunu, bu nedenle yönetim planının 26 ncı maddesi ikinci fıkrasındaki düzenlemenin iptali gerektiğini;

yine yönetim planının 16 ncı maddesinin 2 nci ve 3 ncü fıkralarındaki eşit oranda ibarelerinin de yanlış yorumlanarak uygulandığını, bu nedenle eşit oranda ibaresinin yerine "arsa payları ile orantılı olarak" şeklinde yönetim planının değiştirilmesi gerektiğini,bu talebin kabul görmemesi halinde 16 ncı maddenin 2 ve 3 ncü fıkralarının kaldırılarak yerine "ana taşınmazın ortak yerleri ile ana taşınmazda bulunan (bloklarda bulunanlar dahil) ortak yerler, şeyler ve tesislere ait tüm giderlerden güvenlik giderlerinin, teknik hizmet giderleri ile bahçe bakım ve peyzaj giderleri bütün bağımsız bölümler arasında eşit olarak,

diğer bütün giderler ise arsa payı ile orantılı olarak paylaştırılır" ibaresinin konulması yönünde karar verilmesini talep ettiği görülmüştür.

II. CEVAP

Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; blok temsilcilerinin mevzuata uygun oy hakkı tanınmadığı iddiasının doğru olmadığını,yönetim planının 17 nci maddesinde kat malikleri kurulunun tüm bağımsız bölüm maliklerinden teşekkül ettiği ve 23 ncü madde uyarınca da blok kat maliklerinin kendilerini ana taşınmaz genel kurulunda temsil etmeleri için bir blok temsilcisi ve bir de yardımcı seçmesi gerektiği hususunun düzenlendiğini.

26 ncı maddede de ana taşınmaz genel kurulunun blok kat maliklerince seçilmiş olan blok temsilcileri ve yardımcılarından oluşacağı ve ana taşınmaz genel kurulunda hem temsilci ve yardımcının bir oy hakkı bulunduğunun hüküm altına alındığını, bu düzenlemelerin emredici hükümlere aykırı olmadığını, yönetim planının kanuna uygun olduğunu, ayrıca işletme projesinin de yönetim planının 16 ncı 20 nci ve 37 nci maddelerine aykırı olduğu iddialarının doğru olmadığını;

ayrıca yönetim planının 16 ncı ve 20 nci maddelerindeki değişiklik taleplerinin de kabul görmesinin mümkün olmadığını, zira tüm bu hükümlerin de kanuna uygun olduğunu, tüm bu sebeplerle davanın reddine karar verilmesini talep ettiği görülmüştür.

III. MAHKEME KARARI

Mahkemenin 17.09.2013 tarihli ve 2012/1247 Esas, 2013/871 Karar sayılı kararı ile davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Birinci Bozma Kararı

1.Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde dava dışı ... temyiz etmiş.

2. Yargıtay (Kapatılan) 18. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonucunda, yönetim planının bazı maddelerinin iptali kat maliklerinin hukukunu yakından ilgilendirdiğinden karar tarihinden önce malik olan kat malikleri de davaya dahil edilerek taraf teşkili sağlanarak yasal düzenlemeler de dikkate alınarak sonucuna göre karar vermek gerektiğinin düşünülmemesi doğru görülmediği gerekçesiyle kararın bozulmasına karar verilmiştir.

B. Mahkemece Bozmaya Uyularak Verilen Birinci Karar

Mahkemenin 03.12.2019 tarihli ve 2016/814 Esas, 2019/1446 Karar sayılı kararı ile davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde bir kısım davalılar vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

1.Davalı ... kendi adına asaleten ... adına vekaleten temyiz dilekçesinde özetle; dosyada keşif yapılmadan karar verildiğini,Yönetim planının iptal edilen 26 ncı maddesi hem kat malik adedini hem de arsa payını gözeten bir düzenleme olmakla hakkaniyete aykırı değil, aksine dengeyi gözeten bir düzenleme olduğunu, sitedeki sosyal tesisler peyzaj alanları, temizlik hizmetleri, güvenlik hizmetleri herkesini eşit ve ortak kullanımında olduğunu, hiç kimsenin diğerinden az veya fazla kullanım hakkı olmadığını, iş bu sebeple buna ilişkin düzenleme yapan 16/2-3 maddesinin iptalininde hakkaniyete aykırı olduğunu,

çok büyük yatırım gerektiren ve olağanüstü genel kurullarda kararlaştırılan büyük tadilat ve imalatların maliyet dağılımın arsa payına oranlanması hakkaniyete uygun olabileceğini; ancak sayın mahkeme bu ayırımı yapmadan her iki fıkrayı da iptal etmiş olduğunu, bunun da hukuka aykırı olduğunu, subjektif değerlendirmeler ile "hakkaniyet'' gerekçe gösterilerek yönetim planınn değiştiremeyeceğini, iptal edilen maddeler ile bağlantılı maddelerin bir den fazla olduğunu ileri sürerek kararın bozulmasını talep etmiştir.

2.Davalılar ... vd. temyiz dilekçesinde özetle; dosyada keşif yapılmadan karar verildiğini, hakkaniyet gerekçesiyle yönetim planı değiştirilemeyeceği, yönetim planın iptal edilen 26 ncı maddesi hem kat malik adedini hem de arsa payını gözeten bir düzenleme olmakla hakkaniyete aykırı değil, aksine dengeyi gözeten bir düzenleme olduğunu, bu iki maddenin iptali bağlantılı maddeler ile hükümsüzlüğe neden olacağından kanuna aykırı olup karar bozulmasını talep etmiştir.

3.Dahili davalı ... vekili temyiz dilekçesinde özetle; müvekkilinin davaya konu 885 parsel de kayıtlı taşınmazda malik olduğu taşımazı satıp devrettiğini, müvekkilinin "malik" sıfatını haiz olmadığını, davanın müvekkile karşı değil taşımazın maliki olan dava dışı 3. Kişiye yöneltilmesi gerektiğini, yerel Mahkeme tarafından kimlerin ilgili taşınmazda malik olup olmadığına ilişkin tapu kayıtlarına bile bakılmadan ve araştırma yapılmadan karar verildiğini, pasif husumet yokluğu nedeniyle müvekkili bakımından davanın reddine karar verilmesi gerektiğini,davacılar tarafından yapılan masrafların da müvekkili dahili davalıdan müştereken ve müteselsilen tahsiline usul ve kanuna aykırı olarak karar verildiğini belirterek karar bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, işletme projesi ile yönetim planının bir kısım maddelerinin iptali istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) geçici 3 üncü maddesinin atfıyla 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun (1086 sayılı Kanun) 26.09.2004 tarihli ve 5236 sayılı Kanun'la yapılan değişiklikten önceki 427 ilâ 439 uncu maddeleri.

2. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (634 sayılı Kanun) 28 inci, 33 üncü ve 66 ıncı maddeleri.

3. Değerlendirme 1.Temyiz olunan nihai kararların bozulması 6100 sayılı Kanun'un geçici 3 üncü maddesinin atfıyla 1086 sayılı Kanun'un 26.09.2004 tarihli ve 5236 sayılı Kanun'la yapılan değişiklikten önceki 428 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2.Dava kat malikleri kurulunun 29.01.2012 tarihli olağan toplantısında kabul edilen işletme projesi ile yönetim planının bir kısım maddelerindeki ibarelerin yok hükmünde sayılmak suretiyle iptali edilmesi istemine ilişkin olup mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

3. 634 sayılı Kanun'un 28 inci maddesinin birinci fıkrasına göre yönetim planı ana taşınmazın yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ilişkin diğer hususları düzenleyen ve tüm kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Yukarıda yapılan açıklamalar ışığında somut olayda, davacı tarafça yönetim planı değişikliğinin iptalini istediğinden yönetim planı ve 634 sayılı Kanun'un 33 üncü maddesi birlikte değerlendirildiğinde, yönetim planının Kanun'un emredici hükümlerine aykırı olması halinde kat malikleri tarafından bu maddelerin iptali için her zaman Mahkemeye başvurulabileceği hükmü mevcuttur.

4. 29.01.2012 tarihli olağan kat malikleri kurulunun 634 sayılı Kanun kapsamında tahmini bütçe niteliği taşıyan işletme projesinin kabulüne yönelik oylamanın usulüne uygun olduğundan bahisle mahkemece verilen davacının iptal talebinin reddi yerindedir.

5. Somut olayda iptali istenilen yönetim planı 26 ncı maddesinin ikinci fıkrasının son cümlesinde " ana taşınmaz genel kurulunda her temsilcisi ve yardımcısının bir oy hakkı vardır" denmektedir. Oysaki 634 sayılı Kanun'un 31 nci maddesine göre her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın, bir tek oy hakkına sahiptir.Ana gayrimenkulde birden ziyade bağımsız bölümü olan kat maliki, her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir; bununla beraber onun malik olduğu bağımsız bölümlerin sayısı ne olursa olsun, sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz; oy hesabı yapılırken kesirler göz önüne alınmaz denildiğinden kanunun emredici hükmüne aykırı ilgili maddenin iptali yerindedir.

6. Ancak yine iptaline karar verilen yönetim planın 16/2-3maddesinde;"Ana taşınmazın ortak yerleri ile Konaklarına planlamasına ve proje tasdikiyle ortak kullanımına terk edilen park bahçe spor alanı,havuz sosyal donatı tesislerine ait giderler bağımsız bölümler arasında eşit olarak paylaştırılır. Bununla beraber ana taşınmazda (bloklarda bulunanlar dahil)bulunan ortak yerler şeyler ve tesislere ait tüm giderler bağımsız bölüm malikleri arasında eşit olarak paylaştırılır" denmektedir. Oysaki yine 634 sayılı Kanun'un 20 nci maddesine göre kat maliklerinden her birinin aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça ortak giderlere ne oranda katılacağı hususları belirli olduğundan kanunun emredici hükmüne aykırı olmayan kararın iptali hatalı olup bozulmalıdır.

V. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Davalılar vekillerinin temyiz itirazlarının kabulü ile temyiz olunan Mahkeme kararının BOZULMASINA,

Temyiz edenlerden peşin alınan harçlarının istenildiğinde iadesine,