Yargıtay 5. Hukuk Dairesi E.2024/8064 K.2025/1453

Taraflar arasındaki tapu kaydının mahkeme kararı ile iptalinden kaynaklanan zararın 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu’nun (4721 sayılı Kanun) 1007 nci maddesi uyarınca tazmini istemine ilişkin davada verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda, Dairece Mahkeme kararının bozulmasına karar verilmiştir.

Mahkemece bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Mahkeme kararı taraf vekillerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; dava konusu olan Yalova ili, ........ ilçesi, ...Mahallesi 1090 parsel (yeni 112 ada 25 parsel) sayılı 570,48 m² miktarlı arsa vasıflı gayrimenkulün kadastro çalışmaları sonunda gerçek kişi adına 12.05.1954 tarihinde ve 63 nolu tapu kaydı ile tespit gördüğünü, 20.06.1962 tarihinde kadastro çalışmalarının kesinleştiğini, kadastro çalışmaları sonucunda Kadastro Komisyonunca 330 parsel olarak revizyon gördüğünü, bilahare ...

Belediyesince 80 adet parsele ifraz edildiğini, ifraz edilen parsellerden olan 1090 parsel için müteahhit ... ... tarafından inşaat ruhsatı alınarak üzerine apartman yapıldığını ve tamamlanan dairelerin yine aynı müteahhit ... ... tarafından kat irtifaklı olarak 3. kişilere tapuda resmi satış suretiyle satıldığını, 25 sayılı parsel üzerinde inşa edilen apartmanın 6 nolu bağımsız bölüm numaralı konut nitelikli dairelerini 26.07.1993 tarihinden beri maliki olduğunu,

anılan gayrimenkulün satış tarihi itibarıyla tapu kayıtları üzerinde "6831 sayılı Orman Kanununa göre orman sınırları içinde kalmıştır" şerhi de dahil hiçbir takyidat ve herhangi bir şerh bulunmadığını, gayrimenkul satın alındıktan uzun süre sonra 2011 yılında Orman Genel Müdürlüğü tarafından müvekkili aleyhine Yalova 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2011/335 Esas 2012/203 Karar sayılı dosyası ile tapu iptal davası açıldığını, açılan dava neticesi taşınmazın orman sınırlarında kalması gerekçesi ile tapusunun iptal edilmesine ve Hazine adına bedel ödenmeksizin tesciline karar verildiğini,

maddi zararın tam ve kesin olarak belirlenebilmesinin mümkün olduğu anda artırılmak üzere 10.000 TL tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı Hazine cevap dilekçesinde özetle; öncelikle harcın tamamlatılması gerektiğini belirterek davanın zamanaşımı nedeni ile reddine; yasal ön başvuru şartları yerine getirilmediğinden reddine; davanın esastan haksız ve yersiz olması nedeni ile reddine karar verilmesini talep etmiştir.

III. MAHKEME KARARI

Mahkemenin 30.04.2015 tarihli ve 2014/253 Esas, 2015/184 Karar sayılı kararı ile davanın kabulüne, 75.000,00 TL tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Birinci Bozma Kararı

1. Mahkemenin 30.04.2015 tarihli ve 2014/253 Esas, 2015/184 Karar sayılı kararına karşı davalı Hazine vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Yargıtay (Kapatılan) 20. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonucunda; mahkemece, emsal araştırması yapılarak, emsal kayıtları dosyaya getirtilmiş ise de hükme esas alınan inşaat, fen ve mülk bilirkişiden oluşan bilirkişi raporunda hangi taşınmazın emsal kabul edildiği açıklanmadan ve dava konusu taşınmazla herhangi bir karşılaştırma yapılmadan, emsale göre daha mı değerli, daha mı değersiz olduğu tartışılmadan, "çevredeki serbest piyasa rayicine göre" denilmek suretiyle ve aynı apartmanda bulunan Mahkemenin 2014/391, 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2014/718 ve 796.

3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2014/340, 371 ve 253 sayılı dosyalarında yargılamaya konu edilen ve Dairede aynı gün temyiz incelemesi yapılan bağımsız bölümlerin herbiri için aynı şekilde matbu rapor hazırlanmak suretiyle hesaplama yapılmış, ayrıca değerlendirme tarihi olarak tapu kaydının iptaline ilişkin mahkeme kararının kesinleştiği tarih değil; dava tarihi esas alınmıştır.

Doğru sonuca varılabilmesi için, tarafların göstereceği ya da resen belirlenecek emsal kayıtlar tapu müdürlüğünden getirtildikten sonra hangisinin esas alındığı raporda açıklanmalı, sadece satış değeri değil; emlak vergi değerleri de dava konusu taşınmazın emsalle karşılaştırmasında gözönünde tutulmalı, dava konusu taşınmaz ile emsalin, tapu iptali kararının kesinleştiği 2013 yılı itibarıyla emlak vergisine esas tutulan asgari metrekare değerleri ve satış değerleri karşılaştırılarak,

birbirine göre üstün ya da eksik yönleri tartışılmalı, değerlendirmeye esas alınan oranlar fahiş ölçüde farklı olduğunda bu farklılık ve çelişkinin nedeni açıklanmalı, buna göre bir hesaplama yapılarak karar verilmesi gerektiğinden kararın bozulmasına karar verilmiştir.

B. Mahkemece Birinci Bozmaya Uyularak Verilen Karar

Mahkemenin 06.11.2017 tarihli ve 2016/304 Esas, 2017/447 Karar sayılı kararı ile davanın kabulüne, 75.000,00 TL tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiştir.

C. İkinci Bozma Kararı

1.Mahkemenin 06.11.2017 tarihli ve 2016/304 Esas, 2017/447 Karar sayılı kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Yargıtay (Kapatılan) 20. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonucunda; hükme esas alınan bilirkişi raporunda bu yönteme uyulmamış, değerlendirme tarihi 10.09.2013 olmasına rağmen bilirkişiler 17.05.2012 tarihini değerlendirme tarihi kabul etmiş, dava konusu taşınmaz ve emsal taşınmazın birbirine göre üstün ve eksik yanları kıyaslanırken emsal taşınmazın rakımının yüksek olması ve denizi daha geniş açıdan görmesi nedeni ile dava konusu taşınmazdan %50 daha değerli kabul edilmeli denmesine rağmen dava konusu taşınmaz daha değerliymiş gibi hesap hatası yapılmış, emsal taşınmazın metrekare değeri 139,80 TL olarak hesap edilmesine karşın,

dava konusu taşınmaz emsal taşınmazdan 2,75 oranında daha değerli denilerek 82,22 TL üzerinden hesap yapılmış, taşınmazın bulunan değerine kat irtifakı kurulu olması gerekçe gösterilek %90 oranında ikinci kez değer artırımı yapılmış, dava konusu taşınmaz ile emsal taşınmazın emlak vergi değerleri eşit olmasına rağmen bilirkişilerce bu husus dikkate alınmadan dava konusu taşınmaz emsalden 2,75 oranında değerli kabul edilmiştir.

Emsal olarak alınan taşınmaza ilişkin resmi satış akit tablosu dosyaya getirtilmemiş, emsal taşınmazın kadastral parsel mi imar parseli mi olduğu araştırılmamış, bilirkişi raporu denetlenmemiştir. Bu rapora göre hüküm kurulması mümkün değildir.

Dava konusu taşınmaz üzerinde kat mülkiyeti kurulu bir bina olduğundan ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 46 ncı maddesinin son fıkrasında “ana gayrimenkulün arsası ile birlikte kamulaştırılması halinde her bağımsız bölümün kamulaştırma bedeli bağlantılı bulunduğu arsa payı ile eklentileri de göz önünde tutularak ayrı ayrı takdir olunacağı” hükmü bulunduğundan, ana yapının arsasına özel amacı olmayan emsal satışlara göre,

üzerindeki yapılara değerlendirme tarihindeki resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesapları gösterilip yıpranma payı düşülmek suretiyle ve bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüler de dikkate alınarak gerçek karşılığın yasal biçimde belirlenmesi gerekir.

Hükme esas alınan bilirkişi raporunda ise; arsa değeri yukardaki belirtilen ilkelere göre belirlenmemesi, binanın tamamının değeri belirlenip arsa payına karşılık gelen değerin hesaplanmaması, ortak alanların nereler olduğu raporda ifade edilmemesi, arsa üzerinde bulunan kat irtifakının taşınmazın değerini etkileyen ekonomik faktörlerden bahsedilerek, bulunan değerin %90 oranında artırılması, sözü edilen ilkelere uygun olmayan rapora göre hüküm kurulması doğru görülmediğinden kararın bozulmasına karar verilmiştir.

D. Mahkemece İkinci Bozmaya Uyularak Verilen Karar

Mahkemenin 22.06.2020 tarihli ve 2019/364 Esas, 2020/170 Karar sayılı kararı ile bozma kararı gereğince inceleme ve işlem yapılarak davanın kısmen kabulü ile 47.061,63 TL tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiştir.

E. Üçüncü Bozma Kararı

1.Mahkemenin 22.06.2020 tarihli ve 2019/364 Esas, 2020/170 Karar sayılı kararına karşı süresi içinde davacı ve davalı Hazine vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Dairemizce yapılan inceleme sonucunda; dava konusu taşınmaz ile somut emsal olarak alınan taşınmazın Arsa Metrekare Rayiç Bedeli Takdir Komisyonu tarafından belirlenen emlak vergisine esas olan metrekare değerlerinin karşılaştırılmasında; emsal taşınmaz ile dava konusu taşınmazın eşdeğer oldukları anlaşılmasına rağmen, bilirkişi kurulunca dava konusu taşınmazın emsal taşınmazdan %125 daha değerli olduğu kabul edildiğinden bilirkişi raporu inandırıcı ve somut gerekçelere uygun olmaması,

634 sayılı Kanun'un 46 ncı maddesinin son fıkrası gereğince arsa değeri ve tüm yapının inşaat alanı (ortak yerleri içerir biçimde) değeri hesaplandıktan sonra, toplam bedel üzerinden arsa payına düşen miktarına göre bağımsız bölümün karşılığı tespit edilir. Şayet o bağımsız bölüm yapısında değeri etkileyecek özellik ve nitelikte ekstra ilaveler varsa bunlar da göz önünde tutulmak gerekir.

Buna göre sözü edilen bağımsız bölümlere değer biçilmesi için bilirkişi kurulundan ek rapor alınarak, bilirkişilerin ilk raporunda ısrar etmeleri halinde yeniden oluşturulacak bilirkişi kurulu ile yeniden keşif yapılıp, alınacak rapor sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması, Mahkemece tapu iptal ve tescil davasının kesinleşme tarihine göre değerlendirme yapılarak tazminata hükmedildiğinden, değerlendirme tarihi olan 10.09.2013 tarihinden itibaren faize hükmedilmesi gerektiğinden kararın bozulmasına karar verilmiştir.

F. Mahkemece Bozmaya Uyularak Verilen Karar

Mahkemenin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile uyulan bozma kararı gereğince inceleme ve işlem yapılarak davanın kısmen kabulü ile 49.411,51 TL'nin 10.09.2013 tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

1.Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle; davacının gerçek zararının hesaplanması gerektiğini, bilirkişilerin kanuna uygun toplanmadığını, emsal satışın doğru seçilmediğini, taşınmazın rayiç değerinin, etkileyici niteliklerinin dikkate alınmadığını, harç tamamlanmasının ıslah olarak değerlendirilmesinin hatalı olduğunu, davalı lehine vekâlet ücretine hükmedilmesinin doğru olmadığını ileri sürmüştür.

2. Davalı Hazine vekili temyiz dilekçesinde özetle; taşınmazın değerinin çok yüksek tespit edildiğini, faiz başlangıç tarihinin dava tarihi olması gerektiğini, zamanaşımı nedeniyle davanın reddi gerektiğini ileri sürmüştür.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukukî Nitelendirme Uyuşmazlık, ... olarak 4721 sayılı Kanun’un 1007 nci maddesi uyarınca tazminat istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) geçici 3 üncü maddesi gereği yürürlükte bulunan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun (1086 sayılı Kanun) 29.09.2004 tarihli ve 5236 sayılı Kanun'la yapılan değişiklikten önceki 427 ile 439 uncu maddeleri.

2. 4721 sayılı Kanun’un 1007 nci maddesinin birinci fıkrası.

3. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 18.11.2009 tarihli ve 2009/4-383 Esas, 2009/517 Karar sayılı ilâmında tapu işlemlerinin kadastro tespit işlemlerinden başlayarak birbirini takip eden işlemler olduğu, tapu kütüğünün oluşumu aşamasındaki kadastro işlemleri ile tapu işlemleri bir bütün oluşturduğundan bu kayıtlarda yapılan hatalardan 4721 sayılı Kanun’un 1007 nci maddesi anlamında Devletin sorumlu olduğunun kabulünün gerektiği, Devletin sorumluluğunun kusursuz sorumluluk olduğu, bu işlemler nedeniyle zarar görenlerin 4721 sayılı Kanun’un 1007 nci maddesi gereğince zararlarının tazmini için Hazine aleyhine adlî yargıda dava açabilecekleri belirtilmiştir.

4. 4721 sayılı Kanun’un 1007 nci maddesi uyarınca kabul edilen Devletin sorumluluğu, tapu sicilinin önemi ve kişilerin bu sicile olan ... duygularını sağlamak bakımından aynî hakkının saptanması, herkese açık tutulmasında tekel hakkı sağlayan bir sicil olması esasına dayanmaktadır. Bu sorumluluk, asıl ve nesnel (objektif) bir sorumluluk olduğundan zarara uğrayan zararının ödetilmesini doğrudan Devletten isteyebilir.

5. 4721 sayılı Kanun’un 1007 nci maddesi gereğince açılan davalarda, tapu kaydının iptali nedeniyle tapu sahibinin oluşan gerçek zararı neyse tazminatın miktarı da o kadar olmalıdır. Gerçek zarar, tapu kaydının iptali nedeniyle tapu malikinin mal varlığında meydana gelen azalmadır. Tazminat miktarı zarar verici eylem gerçekleşmemiş olsaydı zarar görenin mal varlığı ne durumda olacak idiyse aynı durumun tesis edilebileceği miktarda olmalıdır.

Zarara uğrayan kişinin gerçek zararı ise tazminat miktarının belirlenmesinde esas alınacak değerlendirme tarihine göre belirlenecek olup bu tarihe göre tapusu iptal edilen taşınmazın niteliği ve değeri belirlenmelidir. Taşınmazın niteliği arazi ise net gelir metodu yöntemi ile arsa vasfında ise değerlendirme gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre hesaplanması suretiyle gerçek değer belirlenmelidir.

3. Değerlendirme 1. Mahkemelerin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanunu’nun geçici 3 üncü maddesinin atfıyla 1086 sayılı Kanun’un 26.09.2004 tarihli ve 5236 sayılı Kanun'la yapılan değişiklikten önceki 428 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Arsa niteliğindeki dava konusu taşınmaza emsalin üstün ve eksik yönleri belirlenip kıyaslaması yapılarak değer biçilmesinde bir isabetsizlik görülmemiştir.

3. Temyizen incelenen mahkeme kararının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, bozma ile kesinleşen ve karşı taraf yararına kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin ise yeniden incelenmesine hukukça imkân bulunmadığı anlaşılmakla temyiz dilekçelerinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Taraf vekillerinin temyiz itirazları yerinde görülmediğinden usul ve kanuna uygun olan hükmün ONANMASINA,

Davalı Hazine harçtan muaf olduğundan harç alınmamasına, davacıdan peşin alınan temyiz harcının Hazineye irat kaydedilmesine,