Yargıtay 5. Hukuk Dairesi E.2025/11696 K.2025/17955

Taraflar arasındaki 4650 sayılı Kanun'la değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun (2942 sayılı Kanun) 10 uncu maddesine dayanan kamulaştırma bedelinin tespiti ve kamulaştırılan taşınmazın davacı idare adına tescili davasında yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalı vekilince istinaf edilmesi üzerine Bölge Adliye Mahkemesince istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekilince temyiz edilmekle; süre temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı idare vekili dava dilekçesinde özetle; .. ili, ..., .. Mahallesi 1 39... parsel sayılı taşınmazın kamulaştırma bedelinin tespiti ile kamulaştırılan taşınmazın davacı idare adına tescilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle, dava konusu taşınmaza idarece teklif edilen bedelin düşük olduğunu ileri sürerek gerçek değerinin tespitini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle; dava konusu taşınmazın sahil kısmından daha iç kısımda yol bitişiğinde kaldığını, hali hazırda çay bahçesi olarak hizmet verdiğini, davacı idarece oluşturulan kıymet takdir komisyonunca takdir edilen bedellerin rayiç değerlere ve emsallerine oranla çok düşük olduğunu, dava konusu taşınmazın arsa niteliğinde olduğunu, yer itibarıyla oldukça avantajlı, merkezi ve değerli bir konumda olduğunu, emsal alınacak taşınmazların da aynı bölgede, aynı nitelikte ve mümkünse özel amacı olmayan satışlar olması gerektiğini, takdir edilen değerin taşınmazın gerçek değeri olmamakla birlikte belirtilen değeri kabul etmelerinin mümkün olmadığını ileri sürerek İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile arsa niteliğindeki taşınmaza emsal karşılaştırması yapılarak değer biçilmesinin 2942 sayılı Kanun'un değerlendirmeye ilişkin hükümlerine aykırılık teşkil etmediği, tespit edilen metrekare birim bedellerinin yerinde olduğu, taşınmazın üzerindeki yapılara Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca yayımlanan Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkındaki Tebliğe göre birim fiyatı uygulanıp yıpranma payı da düşülerek değer biçilmesinde bir isabetsizlik görülmediğinden istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü hususları tekrar ederek kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukukî Nitelendirme Uyuşmazlık, ... olarak davacı idare ile davalı tapu maliki arasındaki kamulaştırma bedelinin tespiti istemine ilişkindir.

2. Değerlendirme 1. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2.Arsa niteliğindeki dava konusu taşınmaza emsal karşılaştırması yapılarak değer biçilmesinde yöntem itibarıyla bir isabetsizlik görülmemiştir.

3. Buna karşın; hükme esas alınan bilirkişi raporunda emsal alınan .. Mahallesi 38... parselin dava konusu taşınmaza uzaklığının 8,40 km olduğu, ayrıca emsalin satış tarihinin 2012 yılı olması nedeniyle eski tarihli bu satışın emsal olarak değerlendirilmesi mümkün değildir.

4. Bununla birlikte. Hükme esas alınan bilirkişi raporunda emsal alınan ..

Mahallesi 1 50... parsel sayılı taşınmazın satış tarihinin 2012 yılı olması nedeniyle eski tarihli bu satışın emsal olarak değerlendirilmesi doğru olmadığı gibi bilirkişi kurulunca emsal alınan taşınmazın satışına ilişkin akit tablosu Tapu Müdürlüğünden istenilip, emsal taşınmazın 2023 yılında Arsa Metrekare Rayiç Bedeli Takdir Komisyonu tarafından resen belirlenen emlak vergisine esas olan metrekare değeri ilgili Belediye Başkanlığı Emlak Müdürlüğünden getirtilip alınacak cevaplara göre bilirkişi kurulu raporu denetlenmeden ve dava konusu taşınmaz ile emsalin eksik üstün yönleri karşılaştırılarak değer oranları tespit edilmeden,

ayrıca dava konusu taşınmazın değerlendirme tarihi itibarıyla hükme esas alınan bilirkişi raporunda emsal kabul edilen taşınmazın ise bilirkişilerce değerlendirmeye esas alınan satış tarihi itibarıyla fiili imar uygulaması sonucu oluşan imar parselleri mi, yoksa imar planına dahil olmakla birlikte olduğu gibi bırakılan kadastro parselleri mi oldukları ilgili Belediye İmar Müdürlüğü ile Tapu Müdürlüğünden ayrı ayrı sorulmadan, dava konusu taşınmaz ile emsal taşınmazın üzerinde kat mülkiyeti niteliğinde yapı bulunduğundan bahisle düzenleme ortaklık payı kesilmeyeceğinin kabul edilmesi suretiyle değer biçildiğinden,

bu rapora göre hüküm kurulması mümkün değildir.

5.Bu durumda; taraflara, dava konusu taşınmaza yakın bölgelerden ve yakın zaman içinde satışı yapılan benzer yüzölçümlü satışları bildirmeleri için imkan tanınması, lüzumu halinde resen emsal celbi yoluna gidilmesi, taşınmazın, değerlendirme tarihi itibarıyla, emsal alınacak taşınmazın ise satış tarihi itibarıyla imar ya da kadastro parselleri olup olmadığı ilgili Belediye Başkanlığı ve Tapu Müdürlüğünden sorulması, ayrıca dava konusu taşınmazın;

imar planındaki konumu, emsallere ve değerini etkileyen merkezi yerlere olan uzaklığını da gösterir krokisi ve dava konusu taşınmaz ile emsal taşınmazların resen belirlenen vergi değerleri ve emsal taşınmazların satış akit tablosu getirtilerek, dava konusu taşınmazın değerlendirmeye esas alınacak emsallere göre ayrı ayrı üstün ve eksik yönleri ve oranları açıklanmak suretiyle yapılacak karşılaştırma sonucu değerinin belirlenmesi bakımından, yeniden oluşturulacak bilirkişi kurulu marifetiyle mahallinde keşif yapılarak alınacak rapor sonucuna göre hüküm kurulması gerektiğinin düşünülmemesi bozmayı gerektirmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; 1. Davalı vekilinin diğer temyiz itirazlarının reddine,

2. Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kısmen kabulü ile temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

3. İlk Derece Mahkemesinin kararının BOZULMASINA,

Davalıdan peşin alınan temyiz harcının istenildiğinde iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,