Yargıtay 5. Hukuk Dairesi E.2025/3155 K.2025/8395

Taraflar arasındaki 02.01.2019 tarihli Toplu Yapı Temsilciler Kurulu Toplantısı ve alınan kararların iptali davasında yapılan yargılama sonunda İstanbul Anadolu Sulh Hukuk Mahkemesince görevsizlik kararı verilmiştir.

İstanbul Anadolu Sulh Hukuk Mahkemesince görevsizlik kararının kesinleşmesinden itibaren dosya yetkili ve görevli İstanbul Anadolu 20. Asliye Hukuk Mahkemesine gönderilmiştir.

İstanbul Anadolu 20.Asliye Hukuk Mahkemesinde taraflar arasındaki 02.01.2019 tarihli Toplu Yapı Temsilciler Kurulu Toplantısı ve alınan kararların iptali davasında yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın davacı vekilince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekilince temyiz edilmekle; temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; ... ilçesi, .... Mahallesinde bulunan ana taşınmazın toplu yapı konumunda olduğunu; sitenin iskana açılmasından itibaren güvenlik hizmetinin özel güvenlik şirketi tarafından sağlandığını.

21.01.2019 tarihinde yapılan temsilciler kurulu toplantısında özel güvenlik şirketi tarafından sağlanan güvenlik hizmetinin site bünyesine alınmasına karar verildiğini; işlemin hukuka aykırı olması sebebiyle, yönetim kurulu başkanlığına dilekçe verildiğini; bu bağlamda güvenlik hizmetinin de 01.03.2019 tarihi itibarıyla site bünyesine alındığını.

2018 yılı için blok yapı grubu temsilcisi/yönetici seçimlerinin yapıldığını; yapılan seçimlerde 23 blok yapı grubundan sadece iki temsilcinin kanunun öngördüğü sayı ve arsa payı çoğunluğunu sağladığını; seçilme şartı gerçekleşmediği hâlde, temsilciler kurulunun 21.01.2019 tarihinde hukuki dayanağı olmadan özel şirketler tarafından sağlanan güvenlik hizmetinin site bünyesine aldığını.

02.03.2018 tarihinde yapılan ilk temsilciler kurulu toplantısında sayı ve arsa payı sağlanmadığından, İstanbul Anadolu 14. Sulh Hukuk Mahkemesinde 2018/315 Esas sayılı dava açıldığını.

Site Yönetim Planının 28 inci maddesi uyarınca, genel yönetim, teknik hizmetlerin profesyonel yönetim firmaları tarafından yönetileceğini, bu şirketlerin hizmetinden vazgeçilip yöneticinin personel istihdamı ile işleri yürütmesinin ancak bağımsız bölüm maliklerinin 4/5 oy çoğunluğu ile gerçekleştirilebileceğini;

bu kapsamda İstanbul Anadolu 14. Sulh Hukuk Mahkemesinde 2018/549 Esas sayıyla açılan dava bulunduğunu, Site Temsilciler Kurulunu oluşturan 23 blok yapı grubu temsilcisinin 2019 yılı seçimlerinin 17.02.20 19... .02.2019 tarihinde yapıldığını, 5 veya 6 blok yapı grubu yöneticisinin 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve site yönetim planında seçilme şartını sağladığını; blok yapı grubunda yönetici seçimi şartı sağlanmadığı hâlde, bu şartı taşımayan temsilcilerin katılımıyla 01.03.2019 tarihinde toplantı yapıldığını.

Site Yönetim Kurulu tarafından hazırlanan 2019 yılı işletme projesine itiraz edildiğini, bu itirazın site temsilciler kurulu tarafından reddedildiğini, Toplu Yapı Yönetim Kurulu tarafından yayınlanan 31.12.2018 tarihli denetim raporuna göre, sitenin kasa ve bankalarda 376.412,00 TL ve 1,5 yıldır alınamayan 753.476,00 TL ticari alacağına karşılık 796.161,00 TL borcu bulunduğunu; doğalgaz kontör ücretinin site yönetimi tarafından % 24 fahiş fiyatla satıldığını; yasal zorunluluk olarak ayrılması gereken 1.000.000,00 TL civarındaki kıdem tazminatının harcandığını;

fahiş fiyatla satılan doğalgaz kontör ücreti sebebiyle, kat maliklerine iade edilmesi gereken 1.500.000,00 TL'nin kat maliklerinin gizlenerek harcandığını, söz konusu hususların yargıya intikal ettirildiğini; güvenlik hizmetine fahiş para harcandığını, anılan hizmet için aylık 28.696 TL gibi fahiş bir tutar öngörüldüğünü, normalde 7.000 TL'ye karşılanması mümkün olduğundan bahisle, site yönetim planına göre,

yönetim firmaları tarafından sağlanması gereken güvenlik hizmetinin site içine alınması kararını alan 23 Temsilciler Kurul Üyesinin 21'inin kanundaki arsa payı ve sayı çoğunlunu sağlamadan seçildiği için iptalini 2019 yılı işletme projesinde ayda 28.636,00 TL ödeneceği belirtilen güvenlik ve danışmanlık ücretinin dava sonuçlanıncaya kadar 7.000,00 TL üzerindeki kısmına tedbîr konulmasına, site yönetim ve denetim kurulunun görevden el çektirilerek yerine geçici yönetim ve denetim kurulu atanmasını talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalılar vekili cevap dilekçesinde özetle; dava dilekçesinin en üst kısmında bağlantılı davalı olarak yazılı dosyalarda, davacının yönetici ve denetici atanması, işletme projesinin onaylanması talepleri bakımından derdestlik söz konusu olduğunu; yönetim kurulu üyelerine dava açılamayacağını; husumet yönünden davanın reddine karar verilmesi gerektiğini; talebin zamanaşımına uğradığını; site içinde 23 tane blok yapı grubu bulunduğunu; her yıl yönetim planında belirtilen gün ve saatlerde olağan Kat Malikleri Genel Kurul Toplantısı yapılarak blok yapı grubunun yönetici seçimi yaptığını.

23 adet blok yapı grubu yöneticisinin de site temsilciler kurulunu oluşturduğunu; site temsilciler kurulunun da kendi aralarından 3 kişilik yönetim ve denetim kurulunu seçtiklerini; temsilciler kurulu kararları ve yönetim kurulu kararlarının, niteliği gereği doğrudan mahkeme yoluyla iptalinin mümkün olmadığını; öncelikle Kat Malikleri Genel Kurulunun da görüşülerek karara bağlanması gerektiğini; doğrudan mahkemeye müracaat edilmesinin mümkün olmadığını.

2019 yılı işletme projesinde 28.636,00 TL ödeneceği belirtilen güvenlik ve danışmanlık ücretinin dava sonuçlanıncaya kadar 7.000,00 TL üzerindeki kısmına tedbir konulması talebinin dinlenemeyeceğini; işletme projesine itirazın ne şekilde yapılacağının 634 sayılı Kanun'un 37 nci maddesinde belirtildiğini, davacının 57, 58... blok yapı grubu temsilcisi olarak, ...Adalar Sitesi Temsilciler Kurulunda işletme projesini tebliğ ve teslim aldığını.

7 gün içinde itiraz etmediğini, kaldı ki bahse konu işletme projesinin de davacının katıldığı temsilciler kurulunda çoğunlukla kabul edildiğini, davacının yasal prosedürü yerine getirmeden açtığı davanın reddine karar verilmesi gerektiğini, temsilciler kurulu kararıyla özel güvenlik şirketi tarafından verilen güvenlik hizmetinin site bünyesine alınmasındaki amacın, sitenin giderlerinin azaltılmasına yönelik olduğunu;

bu biçimde KDV, güvenlik şirketi payı, en az %5 SGK prim desteği olmak üzere, birçok avantaj sağlandığını, iş hukuku yönünden sorumlulukların takibi ve müteselsil sorumluluk riskinin azaltılarak kontrol edilmesinin amaçlandığını, esasen davacının da, bir çok dilekçesinde güvenlik hizmetinin site bünyesine alınmasını teklif ettiğini, şimdi ise yönetim planı değiştirilmeden site bünyesinde istihdam edilmesinin usulsüz olduğunu iddia ettiğini, hakkın açıkça kötüye kullanılması mahiyetindeki talebin hukuk düzeni tarafından korunmadığını,

blok yapı grubu temsilcilerinin 634 sayılı Kanun'a ve yönetim planı uyarınca usulüne uygun olarak seçildiğini, yönetim planının 26 ncı maddesinin (c) bendinde, toplu yapı temsilciler kurulunun üye sayısının yarısından fazlasıyla toplanıp oy çoğunluğuyla karar vereceği düzenlemesi bulunduğunu;

yönetim planının 27/a ve 29 ncu maddelerinde de uyuşmazlık kapsamında salt çoğunlukla atanacağı düzenlemesi bulunduğunu, 18.02.2018 tarihinde yeter sayının tamamlanamaması nedeniyle 25.02.2018 tarihinde yapılan ikinci toplantıya katılanların çoğunluyla, sürecin tamamlandığını, Kat Mülkiyeti Kurulu ana taşınmazlarda yönetici olarak kayyım atanamayacağını ileri sürerek yerinde olmayan davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davacı vekili istinaf başvuru dilekçesinde özetle; toplu yapı olduğu belirtilen sitenin toplu yapı olmadığının tapu kayıtlarında da sabit olduğunu, dava konusu 21.01.2019 tarihinde yapılan 23 temsilcinin olduğu toplantıda, dava konusu karar 17 kabul, 3 çekimser, 2 ret oyu ile kabul edildiğini, yönetim planlarının 28 nci maddesinde "...güvenlik hizmetinin... profesyonel yönetim firmaları tarafından yerine getirileceği; bu şirketlerin hizmetinden vazgeçip yöneticinin personel istihdamı ile bu işleri gördürmeye kalkışması;

ancak toplu yapı temsilciler kurulu, toplu yapı yönetim kurulu ve bağımsız bölüm kat maliklerinin 4/5'inin oyu ile mümkün olduğu" düzenlemesi bulunduğunu, bu kapsamda dava konusu kararın yönetim planı değişikliği için gerekli 4/5 çoğunlukla alınmadığını, bu durumun mutlak butlanı gerektirdiğinden süre koşulu aranmaması gerektiğini, yapılan harcama kalemlerinin güvenlik danışmanlık hizmeti olarak adlandırılamayacağının gayet açık olduğunu, bu ödemenin farklı bir şirkete ödenmesi hususlarının da incelenmediğini, İstanbul Anadolu 25. Asliye Hukuk Mahkemesinin 22.12.2023 tarihli 2021/628 Esas,

2023/891 Karar sayılı kararına göre "17.02.20 19... .02.2019 tarihli blok yapı grubu yöneticileri seçimlerinin iptaline karar verildiğini,'' söz konusu karar ile yapılan toplantının hukuksuz olduğunun anlaşıldığını, sitede, tarafları ve konusu aynı olan 2018 yılı seçimlerinin iptali için açılan davanın ise İstanbul Anadolu 45. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2024/349 Esas sayılı dosyasıyla devam ettiğini, yönetim planına aykırı alınan kararların yok hükmünde olduğunu, yönetim planında aranan 4/5 ağılaştırılmış nisap ile (Toplu Yapı Yönetim Kurulu,

Toplu Yapı Temsilciler Kurulu ve Bağımsız Blok Kat Maliklerinin 4/5 kararı) alınması gerekirken bu çoğunluk sağlanmadan alınan kararın mutlak butlanla hükümsüz sayılacağını belirterek kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile mahkeme kararının usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğu anlaşıldığından davacı vekili istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesindeki itirazlarını tekrar ederek kararın bozulmasına karar verilmesini istemiştir.

C. Gerekçe

1. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Davacı tarafın 02.01.2019 tarihli toplu yapı temsilciler kurulu toplantısının ve alınan kararın iptalini istediği anlaşılmaktadır.

3. Dava konusu site birden fazla parsel üzerine kurulu olduğu hâlde henüz toplu yapı yönetimine geçilmediği ve yönetim planın öngördüğü şekilde toplantı yapıldığı anlaşılmakla; davanın reddine karar verilmesi yerindedir.

4. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Davacı vekilinin yerinde bulunmayan temyiz itirazlarının reddiyle usul ve kanuna uygun Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun’un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Davacıdan peşin alınan temyiz harcının Hazineye irat kaydedilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,